2026年3月20日凌晨4点左右，南京新百商场内，十余名人员悄然进入乐高授权专卖店，在短短50分钟内将店内价值超百万元的乐高货品全部搬空。更令人蹊跷的是，店内监控摄像头也在同一时间被拆除。

当乐高店负责人清晨5点半赶到现场时，货物已不知去向。员工被拒绝入内，围挡迅速竖起，门店一夜之间“蒸发”。这不是电影情节，而是真实发生在南京新百与乐高授权专卖店之间的租赁纠纷。

2024年10月，乐高授权专卖店作为南京新百商场的“主力店”之一正式开业，双方签订了为期5年的租赁合同。据悉，该店是南京最高级别的乐高城市旗舰店，前期装修投入超过300万元。

然而在2025年9月，南京新百启动商场整体调改，要求乐高店“移位”至其他位置。但据乐高店运营方乐加迪公司反映，商场提出的新位置反复变更，租金政策也被推翻，双方始终无法达成一致。

至2025年11月，新百发出律师函，单方面宣布解除租赁合同（以情势变更为由），要求限期腾退。乐加迪回函拒绝，并于2026年3月13日正式向法院提起诉讼。令人意外的是，起诉仅一周后，3月20日凌晨就发生了“强搬”事件。经乐加迪统计，因搬运、堆放不当造成了超过40万元的货物发生损坏、丢失。

事发后，南京新百向媒体回应称，公司所有行为均有“合法依据”。据了解，商场方面可能援引的法律依据之一，就是《民法典》第533条规定的情势变更原则。

所谓情势变更，是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

根据《民法典》第533条及相关司法解释，适用情势变更原则需要同时满足以下四个严格条件：

（一）重大变化

情势变更要求的是“合同基础条件”发生重大变化——比如法律政策调整、自然灾害、战争等客观事件

而在乐高案中，商场“整体调改”是其主动做出的商业决策，不是客观情势的变化。商场自己决定要改造升级，然后要求租户搬走，这本质上是一个商业判断，而非法律意义上的“情势变更”。事实上，商场调改、业态升级、品牌更替，是商业地产经营中常见的商业行为。这类行为不具有“无法预见”的特征——任何一个理性的商场经营者在签订长期租赁合同时，都应当预见到未来可能需要调整业态、改造升级的可能性。既然可以预见，就不能援引情势变更来免责。

（二）无法预见

情势变更与商业风险的核心区别在于“可预见性”。如果合同双方在订立合同时能够预见到某种变化可能发生，那么这种变化就属于商业风险，应由当事人自行承担后果，不能适用情势变更。

商场调改、品牌升级、业态调整，这些都是商业地产行业常见的经营行为，是商场经营者应当预见并自行承担的商业风险。这就像商户经营不善不能说“情势变更”要求减租一样——商业决策带来的后果，由决策者自己承担。

在司法实践中，法院对“情势变更”与“商业风险”的区分持有严格标准。最高人民法院在相关案例中明确指出：区分商业风险与情势变更的核心标准，在于重大变化是否符合具体行业领域内的商事规律，市场主体对此是否具有可预见性。

典型案例是：某公司以国有企业改革需合并办公为由要求提前解约，法院认定这属于企业内部管理决策，是企业经营中可预见的风险，不构成情势变更，公司提前解约行为构成违约。

同样，商场以“自身调改”为由要求提前解约，这恰恰是商业风险的典型表现，不能援引情势变更来免责。

（三）显失公平

即使认定商场调改属于“情势变更”，还需要证明继续履行合同对商场“明显不公平”。但需要关注的是：乐高店前期投入装修超过300万元，合同期5年，平均每年分摊装修成本约60万元。如果合同在第1年就被“情势变更”解除，这300多万的沉没成本谁来承担？

一个类似案例值得参考：在北京某商场清退商户案中，法院明确指出：出租人不能以“商场升级改造”为由单方解约，即便合同中有相关条款，该条款也可能因属于不合理的格式条款而被认定无效。

法院在认定“显失公平”时，会进行双向利益衡量——既要考虑商场的损失，也要考虑租户的损失。如果允许商场以“调改”为由随时解约，租户的前期巨额投入将血本无归，这才是真正的“显失公平”。

（四）程序要求

即便构成情势变更，法律也规定了严格的程序要求，这意味着，任何一方都无权单方面以“情势变更”为由直接解约。即使商场认为自己符合情势变更的条件，也应当先与乐高店协商，协商不成再向法院起诉，由法院判决是否解除合同。

（一）私力救济的边界

很多出租人有一个误区：认为承租人违约，自己就可以“自力救济”——锁门、搬货、清场。但法律对私力救济的限制非常严格，根据我国法律规定，私力救济是在两种紧急情况下被允许：正当防卫和紧急避险。

租赁合同履行过程中发生的租金、租期、腾房等争议，完全可以通过协商、调解、诉讼等途径解决，不存在“不立即搬货就会发生不可挽回损害”的紧急性。因此，出租人擅自采取强制清退行为，本质上是一种非法的私力救济。

（二）合同有约定条款也可能存在无效风险

那如果租赁合同里写明了“逾期不搬，出租人有权处置承租人物品”，商场就能搬了么。在司法实践中，法院对这类条款的态度存在分歧，但主流观点认为：即使合同有约定，也不意味着出租人可以“任性”处置。

客观上，“合同提前终止后商铺内一切物品均视为原告放弃所有权”的约定，违反了物权法的相关规定，属于无效约定。部分法院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏，不能通过格式条款提前“放弃”所有权。也有部分法院认可此类约定的效力，但会对出租人附加严格的义务：必须履行通知义务、给予合理搬离期限、尽到审慎保管义务。而在司法实践中，出租人擅自清租户货物导致损失的，普遍是被判承担赔偿责任。。

第一步：固定证据

事发后第一时间报警，取得出警记录。同时，对现场情况进行拍照、录像，保留货物清单、进货凭证、销售记录等，为后续索赔奠定基础。乐高店在纠纷期间委托公证处对店内资产进行了公证，这是非常正确的做法。

第二步：申请证据保全

如果担心对方转移或毁损货物，可向法院申请证据保全，由法院对现场情况进行固定。乐高店在店铺被关闭后，立即向法院申请了“证据保全”，法院当晚就到现场贴了封条。

第三步：提起诉讼

可同时主张以下诉求：1. 继续履行合同：如果希望继续经营，可要求法院确认合同有效，继续履行；2. 赔偿损失：包括货物损失、装修投入（300多万元）、剩余租期的经营损失等；3. 返还货物：要求商场返还未损坏的货物。

第一，切勿自行强制清退。无论承租人是否违约，都应当通过诉讼或仲裁解决争议。擅自清退，只会让你从“有理”变成“无理”，从“债权人”变成“侵权人”。

第二，即使合同有约定，也要走合法程序。正确的做法是：向法院提起诉讼→申请先予执行或财产保全→由法院强制执行。如果采取不明智之举，不仅自己的权益不能够得到法律的确认与保护，还要因为违法行为受到法律的制裁。

第三，如果必须处理遗留物品，务必做到三点：1. 充分通知：通过书面形式（函件、短信、微信等）通知承租人，给予合理期限（一般参考7-15天）；2. 公证清点：邀请公证处或第三方到场，对物品进行清点、登记、录像；3. 妥善保管：将物品转移至安全场所保管，而非随意处置或丢弃。

截至2026年4月，该案还在法院审理中，无论最终判决结果如何，这起案件都已向市场传递了一个清晰的信号：在法治社会，任何人都不能以“改造”为名，行“强拆”之实。法院的封条虽然曾被围挡遮住，但法律的边界不会因此而模糊。