琅力拉

成交概况

• 成交套数：20套左右

• 学籍情况：全部不占学籍，主要适配2026年入小学需求

• 房源特点：老小区为主，户型跨度极大，从超小户型到改善大三房均有成交

2. 户型&面积分布

• 1室：8.58㎡、15.58㎡、38.98㎡、40.35㎡，以极小户型为主

• 2室：46.4㎡–59.47㎡，为成交主力

• 3室：66.84㎡–87.46，改善型占比较低

3. 成交价格区间分析：

• 1室总价：83万 – 180万

• 2室总价：167万 – 260万，主流集中 170–200万

• 3室总价：268万 – 338万

4. 小结：

琅小4月以低总价刚需落户为主，极小户型成交多、总价门槛低；成交房源的议价空间在10%左右，相比3月稍有增长。

成交概况

• 成交套数：10套

• 学籍情况：不占学籍为主

• 整体定位：学位和居住需求兼顾，中大面积占比高，毕竟九年需求，购房客户选择理性；

2. 户型&面积分布

• 1室：仅河海大厦51.72㎡一套

• 2室：50.24㎡–58.39㎡ 占比一半

• 3室：71.8㎡–104.27㎡，占比近一半

3. 价格区间分析：

• 1室：196.5万

• 2室：228.9万 – 346万

• 3室：298万 – 422万

4. 片区成交小结：

力小4月成交以两室和三室房源为主，毕竟是九年学位需求，购房客户对实际居住需求有重要考量；成交单价三校（拉力琅）最高；高楼层/大户型单价更低，适合注重居住品质+学区的家庭。

拉小29中 2026年4月成交速览

• 成交量：近20套，环比3月有所下降

• 学籍情况：基本不占用，适配当年入学

• 主力户型：两室为主，低总价落户首选

• 总价区间：180–250万（主流200万左右）

• 成交小区：拉萨路、广州路、永庆村为主，户型小、总价低

议价与价格特点

• 议价空间：约15%，较前期有所扩大

• 价格成因：高楼层、环境一般的长周期挂牌房源主动降价走量

• 后市预判：高性价比房源持续成交，议价空间将逐步收窄

市场逻辑（同拉力琅三校）

• 核心驱动：幼升小取消提前一年落户 → 2026入学需求集中爆发

• 拉小特点：多校区+小户型集中，总价更亲民，契合刚需落户

4月，芳小片区成交房源10套左右，和上月相比成交量下降40%左右，和去年同期相比，交易量基本持平。

从成交房源来看，成交户型以中低楼层两房，学籍不占的房源为主，成交总价在180-250万之间；三室的成交总价：260-290万之间；“低总价，好楼层，户型佳”仍是决定房源成交周期的重要因素。

成交房源保持“以价换量”的特征，议价空间在10%以上，部分房源的议价空间可达15%以上。

预计，随着传统成交淡季的到来，片区的月成交量将会继续回落，对于有置换或者资金需求的售房业主来说，建议合理规划置换节奏。同时，对于有需求的购房客户，也可选择“反向置业”，在淡季中寻求捡漏机会，毕竟，2，3季度的议价空间相对较大，多做比较，提前选择，也是很好的置业策略！

市场成交分析：

4月，树人板块成交房源数量约90套，相比上月成交量下降近4成，但和去年同期相比，交易量仍有10%的增长，今年学区市场的金三银四，成色十足，这既是价格回调带来的需求爆发，也符合入学人数的增长趋势。

成交房源中：低总价两房仍占比最高，新河一村，二村是重要的低总价成交房源聚集地；金陵湾以房龄新，离校近因素，也占据成交的主力，另外清江花苑小区因环境相对较好，所以成交占比也相对较高。

价格方面，市场成交价保持稳定，成交房源的议价幅度在10%左右，随着市场成交量的爆发式增长，当下房源供应端出现一定短缺，好在随着淡季市场的来临，房源端将迎来一定的补充，预计在接下来的传统淡季，买卖双方在议价上的博弈将愈发激烈！

王垒

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一、整体成交概况（2026年4月）

1.双汇文（汇文小学+汇文中学）4月首周：成交6套（两房4套、三房2套）；4月第四周：成交5套（两房4套、三房1套）均价区间：3.48–4.26万元/㎡；老小区（清河新寓）单价低至2.95万元/㎡，总价区间：230–350万元（60–90㎡两房）。

2.银城汇文（银城小学+汇文中学）4月首周：成交9套（两房6套、三房3套）；4月第四周：成交7套（两房5套、三房2套）均价区间：2.60–4.39万元/㎡；次新小区（聚福园）均价区间：3.66–4.03万元/㎡，总价区间：270–380万元（65–85㎡两房）。

二、价格与议价特征

价格走势：4月环比持平微降（-0.5%~-1%）

议价空间：上旬：8%–12%，以价换量为主；下旬：收窄至5%–8%，优质房源（不占学籍、中高楼层）≤5%

典型成交（4月）

双汇文·清河新寓二村：60.8㎡/230万，单价37,829元/㎡（精装两房）。

银城汇文·育才公寓：66.7㎡/285万，单价41,912元/㎡（精装两房）

银城汇文·金舟花园：87.3㎡/329万，单价37,690元/㎡（全明三房）

三、关键影响因素

1.入学政策：小学取消“提前一年落户”，初中仍需提前一年；4月末为2026入学落户截止，旺季收尾。

2.供应结构：- 双汇文：老小区（清河新寓、新河一村）占比70%，单价2.95–3.8万/㎡。

银城汇文：次新（聚福园、长阳花园）+老小区（育才公寓、银城花园），价差大。

3.市场预期：买方底部共识增强，远期需求入场；卖方优质房源惜售/小幅跳价（2%–5%），普通房源仍以价换量。

2026年4月南京29中板块学区房市场分析：

核心结论：4月成交相比3月有所下降、落户时间将至所以大部分在3月已经成交，4月依然还有不少客户赶在落户之前购房，所以成交量保持较高水平，挂牌量充足且结构均衡；

4月市场核心数据（芳凤29中 vs 单29中）

（一）成交量：落户时间将至下半月逆势回升，看房活跃度显著增加

4月板块共计成交约40套，其中芳凤29中约15套、单29中约25套。客户看房与成交意愿仍明显增强，成交量实现显著提升。

（二）价格：以价换量为主，底部企稳迹象初显

• 成交特征：仍以低总价户型为成交主力，议价空间普遍在5%-10%。

• 价格走势：数据显示当前价格已处于底部区间，企稳信号明确

（三）挂牌量：供应充足，户型选择丰富

板块总挂牌量单室套两房三房及以上核心特点

芳凤29中 237套 14套   133套   90套    两房占比最高，选择面广 

单29中 428套     19套  261套  148套   供应充足，结构均衡 

市场总结：

政策持续：2025年起南京公办初中全面执行锁区、三一致、落户提前1年、学位锁定等严格政策，29中板块汇聚琅小、力学、拉小、芳凤等一线名小及赤壁路、一中心等老牌优质小学，优质生源基础稳定，板块价值将持续凸显。

随着传统成交淡季来临，预计5-8月，市场的成交量将迎来明显下降，建议卖方提前做好售房周期规划，同时，淡季的捡漏机会也会更大，有实际需求的买方也值得关注；

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科利华中学

科利华中学2026年4月楼市成交分析：

一、市场整体概况

2026年4月，科利华学区二手房市场呈现“量缩价稳、刚需主导”的特征，受学区政策、市场季节性调整等因素影响，成交节奏有所放缓，但核心需求仍保持稳定。

本月统计房源有效成交37套+，成交单价区间1.96万-4.67万/㎡，成交均价约3.14万/㎡，环比3月（约3.08万/㎡）微涨1.9%，整体保持平稳，无大幅波动。本月平均议价率约8.7%，较3月的7.2%略有扩大。

二、成交结构分析

1. 户型与面积段分布

•本月成交单室 2套 ，两室 26套 ，三室及以上 9套 。两室房源成交26套占比7成，是市场绝对主力，尤其45-60㎡小两房流通性最强.

• 价格差异：单室房源单价受低总价溢价影响，均价略高；3室房源因面积较大、总价偏高，流通性弱于两房，议价空间也相对更大。

2. 价格段分布（按总价）

• 120-160万：11套，占比32.4%，以单室/小两房为主，为市场刚需“入门级”学区房，成交周期短。

• 160-230万：18套，占比52.9%，为市场绝对主力价格段，以50-70㎡两房为主，兼顾居住与学区需求，成交占比超半数。

• 230万以上：5套，占比14.7%，以大户型/改善房源为主，仅大树根、湖景花园等少数小区成交。

三、重点小区成交表现

1. 大树根小区

• 成交4套，为本月成交套数最多的小区，均价4.12万/㎡，是学区内单价最高的小区。

• 成交房源均为51-67㎡两/三房，总价190-279万，单价差异主要受学籍影响，学籍占用的房源单价相对低一些。

2. 廖家巷/西家大塘小区

• 廖家巷成交4套，均价3.07万/㎡；西家大塘成交6套，均价3.08万/㎡，两者均价接近，均为学区内性价比高的刚需小区。

• 成交房源以48-65㎡两房为主，总价145-211万，是160-200万预算段的首选，流通性较强。

四、市场趋势及建议

1.本月成交均价环比微涨但整体平稳，学区房溢价已明显回落，价格主要受小区、户型、楼层影响。

2. 刚需仍是绝对主力，低总价两房最抗跌

160-230万的两房房源占比超5成，是市场上最好成交的价格区段。

3. 学籍空置是成交硬指标

本月仅1套带学籍占用的房源成交，且单价明显低于同小区其他房源，说明当前买房的绝大多数是27年入学的客户。

• 市场预判：5月随着升学季临近，学区房市场将进入传统淡季，成交量可能继续回落，价格以稳为主，议价空间可能会进一步扩大。

• 建议：

刚需买家，比如28年、29年入学的客户，可趁学区淡季多看房多比较，是可以淘到便宜的房子的。

卖家若急于出售，可适当下调挂牌价，增加带看量，以提高成交机会。

一．成交量：

本月片区成交94套。4月钟英市场活跃度很高，平均日成交3套以上，主要集中在王府园（19套）、淮海新村、金盾公寓、天空之都、武学园等几个热门小区，基本覆盖了区域内主力户型。

二．成交价格：

本月整体成交均价约2.9-3.1万/m。不同楼层、不同户型之间的价差，更多体现在实际居住体验和外部环境上。其他成交价格较上月成交价格相对持平，在谈判中更多的是议价空间上的波动。

三．建议：

根据市场反馈和成交数据可以看出，热门小区咨询量明显增多。从总价分布来看，总价130-160万的房源关注度较高。有钟英需求的家庭可以留意当下市场节奏，在当下市场下，可以多关注，多看房，多比较，珍惜高议价的好时机。同时也建议片区售房业主，参照已成交房源及户型，合理报价，做好让价心里预期，以便快速成交，回笼资金。

我公司在钟英中学附近有大量性价比非常不错的房源，欢迎咨询和了解！

成交分析：

4月九初片区共成交房源30套左右，相比上月成交下降超3成；和去年同期相比，交易量则有20%左右的增长 。

从成交房源来看：片区成交以两室为主，低总价仍是当下市场的需求主力，特别是临近报名，南师九初片区的成交有明显提升，因其小学比较优异且满足初中保底需求，再加上总价相对亲民，所以高性价比的房源市场去化速度非常快。购房客户在考虑预算的同时，尽量在兼顾实际居住需求。

目前九初片区在售房源充裕，成交的议价空间基本保持在10%以上，部分业主急售房源，业主对议价空间接受程度更高，可选择实地看房后，进行沟通，欢迎咨询。

长小＋九初4月成交不到5套，成交量相比上月有所下降，成交房源的议价空间保持在10%-15%之间。从成交房源的户型来看，两房仍是成交主力，楼层户型是决定成交周期的重要因素，成交房源的总价在150-170万之间。相比热点的学区板块，月成交量的差距还是比较明显的，这和施教区范围小，房源量供应较少，密切相关。

长小和九初均处长江路和新街口商圈，配套成熟，交通便利，对于预算不高且需求双学区的家庭来说，可以重点考虑，欢迎您的咨询。

王垒

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