顶格赋能!南京市规划与住建部门联合推出更新“清单”,破解既有建筑改造难点增强消防审验适应性!

我上周末去南京办事,本来就是跑个流程的事儿,结果在规划局那边等材料的时候,听到隔壁窗口两个建筑设计师在那吐槽老建筑改造的事,我当时就觉得,这个城市对待老房子的态度跟别的地方不太一样,怎么说呢,就是那种既想保护又不想把它供起来的感觉,你懂我意思吧。

我一开始以为南京搞老建筑改造就是弄弄民国风、挂个牌子那种意思,但其实不是,他们现在在做的事儿更实在,就是让那些七八十年代的老楼、九十年代的单位宿舍能真的继续用起来,而不是要么拆要么冻着。这个事儿听起来简单,但你仔细想想就明白了,老房子要改成咖啡馆、改成共享办公空间,消防那关怎么过？楼梯那么窄,喷淋怎么装？以前这些问题基本就卡死了,现在他们把规划和住建两个部门拉到一起,专门列了个清单,说白了就是告诉你哪些能改、哪些不能碰、卡在哪一步找谁,这个思路其实挺聪明的。

我后来专门去看了看那个清单,说实话一开始我还以为又是什么政策文件,结果发现它更像是个对照表,你拿着你的改造方案往上一套就知道行不行。比如说你要把老厂房改成文创园,原来的消防通道不够宽,按新规肯定过不了,但清单里会告诉你可以用什么替代方案,比如加装应急广播、增加疏散指示、或者局部拓宽加外挂楼梯,反正不是一刀切说不行。

这个东西其实解决的是一个很微妙的问题,就是很多老建筑不是说不能用,是卡在审批环节上,设计师画了图纸,消防说不行,改完消防又说结构不行,来回折腾半年项目就黄了。现在有了这个清单,至少大家都知道底线在哪,不用再去猜审批的人心里想什么了,这种确定性对做项目的人来说太重要了,真的。

我那天下午在颐和路那边转悠,看到有栋小楼在改造,外面挂着施工公示牌,写的是要改成社区图书馆。我就随口问了问门口的施工队,师傅跟我说这栋楼原来是个老单位的档案室,空了好几年了,街道想盘活起来但一直报不上去,就是卡在消防验收上,原来的木楼梯和电线都是老古董了,要全拆重建成本又太高。

后来他们拿着新出的那个清单去申报,发现可以保留原有木结构但必须做防火处理,电路系统可以明装但要符合新的阻燃标准,楼梯可以不拓宽但要在外立面加一个钢结构疏散梯,这样一算下来改造成本能控制住,项目就批下来了。师傅说这要是放在以前,要么就是推倒重建,要么就继续空着,不会有第三条路。我当时就觉得,这才是真正在解决问题,不是喊口号说要活化利用,而是把那些卡脖子的技术问题一个一个掰开了说清楚。

南京这个做法其实让我想明白了一件事,就是城市更新到底是在更新什么。很多城市搞更新就是搞拆迁、搞新建,好像不推倒重来就不叫更新似的,但南京现在在尝试的是另一种思路,就是在保留原有建筑肌理的前提下,让它能适应新的使用需求和安全标准,这个其实更难,因为你要在很多技术规范之间找平衡点。

那个清单的价值就在于它把这些平衡点给明确化了,以前这些东西都是靠经验、靠关系、靠运气,现在至少有了一个可以参照的标准。当然这个标准肯定还会不断调整,因为每个项目情况都不一样,但至少有了一个起点,后面的事情就好谈了。我觉得这种思路挺值得其他城市学习的,不是说非要照搬南京的做法,而是这种＂先把问题具体化、再逐个击破＂的方法论,确实比那种大而化之的口号管用得多。

如果你最近正好在考虑老建筑改造的事儿,可以关注一下南京这个案例,虽然具体政策各地不一样,但思路是相通的。改造老建筑最重要的是提前把消防、结构、规划这些硬性要求搞清楚,别等设计都做完了才发现过不了审,那就太被动了。还有就是多跟当地规划和住建部门沟通,很多时候政策是有弹性空间的,关键是你得知道怎么去争取这个空间,而不是一上来就觉得肯定不行。南京这次把审批标准透明化其实就是在降低沟通成本,让大家少走弯路,这个方向是对的。