上周五（5月8日），南京小学、初中升学政策迎来了重大变化：鼓楼、玄武、建邺等多区不再要求初中提前一年落户，至此南京全市公办中小学全面取消入学落户年限限制；除栖霞区、江宁区外，其他区都不再提及学籍占用/学位年限，学区房学位取消年限限制。这一变化，无疑给南京楼市投下了一枚重磅炸弹——“报名前落户即可、学位随用随解” 的全面松绑，彻底击碎了困扰南京家长和购房者多年的 “学区焦虑”，也直接让学区房迎的挂牌量迎来暴涨。有数据显示，上周南京二手房新增挂牌量约4747套，环比大涨27.5%。仅周末两天就新增超2000套。
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入学政策落地后不到24小时，南京二手房源挂牌量就迎来了爆发式增长。贝壳买房数据显示，政策发布后的第二天（5月9日），南京二手房挂牌量新增1063套；周末两天（5月9-10日），新增挂牌量超2000套。最新数据显示，上周（5月4-10日）南京新增挂牌量约4747套，周新增挂牌量环比大涨27.5%。要知道，哪怕是在刚刚过去的“银四”楼市旺季，新增挂牌量单日最多也才807套。而上周六一天超1000套的增幅，直接刷新了近期纪录。而作为南京学区房“风向标”的鼓楼区，这两天的行情波动更明显。
首先是挂牌量暴增。二手房中介纷纷在小红书文：树人学区房单日新增超70套，挂牌量直接翻倍；宁海路板块48小时新上43套房；银城汇文新上50套。二手房平台上，一批天目路、银城汇文、苏州路等鼓楼经典学区房，还在不断上新。其次是挂牌价尚“不稳定”。有中介表示，多数突然“解禁”的房源虽然上架速度快，但对于行情走向持观望状态，大部分在市场挂牌均价上下徘徊；仅有少部分想要“抢跑”的业主，会以低于市场均价挂牌。比如树人双学区的迎江园，近期挂牌均价5.88万/㎡。政策前挂牌价多在均价上下徘徊，政策挂牌房源单价既有4.56万/㎡的“急售价”，也有6.21万/㎡的“试探价”，价格跨度比较大。不过，据中介透露：“今年入学政策已经发布，学区房成交进入淡季，短期内成交量应该会以下滑为主；淡季再加上供应量暴增，成交价大概率会同步下滑。”此次入学政策调整对学区房的影响，可以说是“颠覆”级别——流通性、供应量甚至是价格上的全方位调整。首先是落户限制。实际上，南京去年多个区的落户限制就已从“提前一年”变为“报名前”，今年则是全市所有区、从小学到初中的全面取消，让家长们彻底告别“落户焦虑”。其次是多个区域解除“学位锁定”。此前，南京小学/初中招生政策中明确规定，每套住房六年/三年内，只安排一名适龄儿童在施教区小学/初中就读。这就意味着南京学区房的持有周期被“学位锁定”强制拉长：小学学区房需持有6年，初中学区房需持有3年，若同时兼顾小学和初中，持有周期长达9年。对于家长们而言，学区房的持有时间越长，行情涨跌越不可控。若刚好赶在行情好的时候孩子升学、房子脱手，往往能小赚一笔；但若是高位买进、低价卖出，则孩子的教育投资将大大增加。政策调整后，学区房持有周期彻底灵活化——家长可根据孩子入学时间，灵活选择买房和卖房时机，无需长期持有，持有周期大大缩短。
政策落地后，二手房平台上的学区房挂牌量还在不断增加，随便点进去一条查看详情，就能看到房源”既有“满五”、“满二”，也有2025年刚刚交易过的“新房源”，时间跨度不一。有中介透露：“上架最快、数量较多的是2年、5年以上房源，不满2年的房源占比不多。但也有不少买家咨询‘报名前买、入学后卖’的可行性。”需要注意的是，南京二手房交易虽已取消限售，但有“超过2年免征增值税、超过5年免征个人所得税”的规定。哪怕“入学就卖”可行，家长们还需额外承担一笔不小的税费。那么面对当下的入学政策、市场行情，家长们又该如何购买学区房呢？理性购买。政策落地后，短期内学区房挂牌量将迎来暴涨，这意味着可选房源变多、市场竞争力增加、房主议价空间扩大。条件允许下，无需盲目追求总价较低的老破小，可根据孩子入学时长选择适配房源，兼顾居住舒适度。同时，距离下一年入学报名还有1年时间，家长们完全有时间可以慢慢挑选价格合适、居住舒适度高、学区含金量更高的心仪房源。另外，优先挑选满2年、满5年房源，以降低交易成本。优先锁定顶级双学区。政策有变，但优质教育资源稀缺性未变。相对于单学区而言，双学区的教育资源相对雄厚、学区房价格较为坚挺，兼顾稀缺性和稳定性。因此有小学、初中需求的学生家长，在预算允许的情况下，可以优先选择双学区房，可以最大限度的降低后续房源的贬值空间。
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