同一天,南京地价2.7万,苏州地价6.8万!,楼市的分化,远比你想的更残酷

一边是平台公司托底，一边是央企溢价抢地
两个城市，两种命运

就在这两天，南京和苏州几乎同时拍完了新一批宅地。

结果很有意思：

南京：6块地，最高楼面价27688元/㎡，只有1块地溢价成交，其余全是底价或接近底价，地方平台公司拿了将近一半。

苏州：只拍了1块地，就在金鸡湖边上，楼面价68920元/㎡，溢价率30%，被中海抢走。

同一个省份，两座强二线城市，土拍现场的温差，隔着屏幕都能感受到。

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01 南京：6块地35亿，平台公司“兜底”

先看南京这次的具体成交情况：

地块 楼面价 拿地房企 溢价率
孝陵卫G16 25881元/㎡ 北谷 50.24%
江心洲G17 27688元/㎡ 中垠+智慧绿岛 低溢价
燕子矶G18 15096元/㎡ 润来+金基 接近底价
兴智G19 11019元/㎡ 南京经东置业 底价
江宁滨江G20 5442元/㎡ 南京滨盛置业 底价
江宁高新区G21 11507元/㎡ 南京苏城地产 底价

划重点：

· 只有孝陵卫那一块地真抢起来了。
起拍楼面价17226元/㎡，最终拍到25881元/㎡，溢价超过50%。为什么？因为孝陵卫已经好几年没出过宅地，周边二手房稳稳站在4-5万/㎡，做改善盘根本不愁卖。
· 江心洲依然是“贵妇”板块。
楼面价27688元/㎡，总价14.86亿，是这次总价最高的地块。虽然是两家联合拿地，但能在这个市场环境下出这个价，说明岛上的低密属性还是被认可的。
· 燕子矶地价悄悄回到了3年前。
最高峰时燕子矶地价冲到过2.2-2.5万/㎡，这次只有1.5万/㎡。好在拿地的是金基+润来，金基在南京擅长做品质溢价，这个价格拿地，未来产品反而有发挥空间。
· 兴智、江宁滨江、江宁高新区：全部由地方平台公司底价拿下。
说白了就是“托底”，防止流拍。民企现在基本只敢碰主城和确定性强的板块，远郊和供应量大的地方，没人敢轻易下手。

一句话总结南京：
核心地块（孝陵卫、江心洲）价格依然坚挺，次核心（燕子矶、兴智）以价换量，远郊（江宁滨江）靠平台兜底。

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02 苏州：只拍一块地，却炸出了全场最高潮

苏州这次只挂了一宗地，但光是这一块地，就足够写一篇文章。

地块信息：

· 位置：苏州工业园区金鸡湖东岸，融安街东、西洲路南
· 面积：20414.5㎡（约30.6亩）
· 容积率：1.1 - 1.2
· 成交总价：16.88亿元
· 成交楼面价：68920元/㎡
· 溢价率：30.04%
· 拿地房企：中海发展（苏州）有限公司

为什么这么贵？

1. 金鸡湖核心区，断供两年了。
上一次园区核心区出宅地，还是2024年。两年的时间，积压了一大批想换房的高净值人群。
2. 容积率只有1.1-1.2。
这意味着可以做纯洋房或者叠墅产品，在苏州园区核心区，这种低密宅地比大熊猫还稀缺。
3. 二手房价倒挂。
周边像金鸡湖花园、中海上东区，二手挂牌价普遍在8-10万/㎡。6.8万/㎡的楼面价，未来卖9-10万/㎡依然有利润空间，而且不愁卖。
4. 中海敢溢价30%抢。
说明央企的判断非常一致：一线和强二线城市的核心地段，依然是穿越周期的硬资产。

一句话总结苏州：
不是楼市冷了，是冷的地方你不愿意看。真正的好东西，照样有人挤破头抢。

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03 南京 vs 苏州：为什么差距这么大？

对比项 南京本轮 苏州本轮
地块数量 6幅 1幅
最高楼面价 27688元/㎡ 68920元/㎡
最高溢价率 50.24% 30.04%
拿地主力 地方平台公司 头部央企
市场热度 冷热不均，整体偏冷 核心地块火爆

背后有三个逻辑：

第一，板块能级不同。
苏州金鸡湖板块是“全国级”的豪宅区，类似杭州的钱江新城、南京的河西中部。南京这次出让的地块，除了孝陵卫和江心洲，其余都属于次核心或远郊。

第二，供应节奏不同。
苏州园区核心区已经两年没有新地了，南京的江心洲、燕子矶这两年供地相对频繁，新房库存还有不少。

第三，房企心态变了。
现在的房企只认“三个确定性”：城市确定、板块确定、流速确定。苏州金鸡湖三条全中，南京除了孝陵卫和江心洲，其他地块多少都有短板。

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04 对普通买房人的几点启发

看完这两场土拍，普通人买房可以记住这3句话：

1️⃣ 核心资产永远有人抢

不管是苏州金鸡湖6.8万的地价，还是南京孝陵卫50%的溢价，都在告诉你：真正稀缺的地段，不怕市场冷。
如果你有实力，尽量往城市最核心的5%板块靠。

2️⃣ 远郊低价地，适合地缘刚需，但不适合投资

南京江宁滨江地价只有5442元/㎡，未来新房可能只卖1.5-1.8万/㎡。
对在当地工作的人来说，是好事，门槛低了。
但如果你想买来投资，要想清楚：谁来接盘？

3️⃣ 平台公司拿的地，不一定差

南京兴智、江宁高新区的地块虽然由平台公司底价拿下，但后续很可能会引入品牌房企代建（比如绿城、金基、仁恒）。
买不买，看最终是谁来盖，而不是看谁拿了地。

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写在最后

土拍是楼市的“天气预报”。

苏州金鸡湖那一声溢价30%的落槌，是在告诉市场：别灰心，真正的好东西依然值钱。

南京那5块接近底价成交的地，则是在提醒我们：大部分板块还在挤泡沫，买房要更挑剔。

现在的楼市，已经不是闭眼买就能涨的时代了。
但只要你肯花时间研究板块、对比地价、看懂土拍，就一定能比大多数人少踩坑、多赚钱。

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我会持续跟踪长三角土拍和楼市动态，和你一起看懂每一场土拍背后的信号。


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本文数据来源：南京市国有建设用地使用权公开出让结果、苏州市国有建设用地使用权网上交易系统。