南京首现290㎡四层“排屋” !在江核,凌常峰“杀疯了”
- 2026-06-29 02:11:31
◎G08项目效果图
住宅是一个不断完善、进化的过程。
——英国设计师Faye
我们在5月25日披露江北首席豪宅敲定为“多层联”刚刚，江北首席豪宅敲定为多层联！南京江核严控类别墅开发！产品后，很多人为“多层联”这个词语不太能理解。就此，经过调查，原来所谓的这个“多层联”产品，更为专业的说法是“排屋”，它类似我们传统理解意义上的联排别墅，但又有别于传统联排的中规中矩。
2025年7月份，扬子江开发置业以总价17.1071亿元、楼面价19294元/㎡获取了江北新区核心区的2025G08住宅地块，容积率只有1.05，地块面积为8.4万平方米。
今年5月份，地块规划设计方案批前公示发布，整体拟建36栋4-16F第四代住宅，其中东区规划9栋14层和15层小高层住宅（其中首层不计算层数，全部架空），西区规划为低密住宅，27栋4层的多层联产品，即“排屋”，面积从249平方米到399平方米不等。
那么，到底什么是“排屋”呢？先看看下面这张图：
◎排屋示意图
“在规划公示时，用得多层联的说法，实际上叫排屋，你可以理解为联排别墅。”开发商相关人士解释说，因为叫联排别墅有点敏感，并且又不是传统以上的联排，加入了四代宅的设计元素，一些理念还超越了现今世面四代宅。
《哥们买房》问：“能不能叫联排别墅的nextlevel（下一个层次）呢？”这名人士表示：“你这样理解也没问题。”
家家有院子、有顶楼大露台
我们获悉到，这一项目的排屋设计，分四层设计，家家有院子、外送一个地下一层，实际上有五层。有别于传统直上直下的联排别墅的地方是：每层都有退台的露台设计。
◎G08项目效果图
在第四层的初步设计上，以大露台为主，建筑面积大概占30%左右，比如四层顶楼总面积如果有100平方米的话，露台面积会有70平方米左右。
“你四楼做一个主人的工作空间或者接待空间，其余就是退台形成的大露台，视野十分开阔，可利用的空间很大。”
三四百平方米的这种排屋，里外最高的可使用面积能达到700平方米。
290平方米边户是主力户型
这一项目南面紧邻长江，地块呈不规则形状，南北地势相差约5米（南高北低）。整体分为两块地融合设计，中间设中轴会所，南北分区但共享配套。其中西片区的排屋多为三连排，少量四连排。
因为三联排的设计，290平方米的边户成了主力户型，三面做到了全幕墙采光。
《哥们买房》抢先了解到这一主力户型的设计：
一楼户内设计有中厨、西厨、独立转角餐厅和挑空客厅，还有一个套房——套房的功能因人而异，即可作为父母房，也可以设置成茶室，甚至是麻将室；
二楼是两个套房设计，特别适合双孩家庭；
三楼是主卧套房设计，还配备一个独立功能房；
四层有独立空间，外加大露台。
◎G08项目效果图
同时，这一项目还设置了270平方米的中间户，功能布局与290平方米类似，客厅空间比290平方米略小，仅南北两面全玻璃幕墙采光。另外，项目还有少量更炫的400多平方米的户型。
◎G08项目效果图
这几年南京江北新区核心区新盘称得上豪宅的产品有哪些？从面积上来排一排：
扬子保利的江韵瑧悦·璞园，起步户型148平方米，最大是185平方米，面积想象力弱了点；高层的滨江锦绣江序140平方米起步，最大188平方米，也小了点；绿城管理的金陵江月起步128㎡，最大230㎡，但没有三四层的房子。
还有，玖印府的叠墅最大也就223平方米。
江核的开发商们，一直在做“不出错的产品”，这次G08直接在面积上，捅破了江核顶豪的天花板。
秒杀了江核世面上的叠墅产品
我们常见的“叠墅”，抛开六层的上中下三叠，以四层上下两叠为例，“上下叠加”成一栋，分为上叠、下叠，每户只占两层，在顶楼和院子的空间隔离及利用上，基本做不到独门独户，即使有的通过空间挪移，也是所谓的南北院，或者狭小的单独的上楼电梯。
每户占据完整的1-4层空间，就完全不一样了：拥有大尺度的独立入户门、私家庭院和露台，这就是它与“叠墅”的本质区别。
梁思成说：“对于中国人来说，有了一个自己的院子，精神才算真正有了着落。”
这种“断层”会产生两个直接结果
✪ 第一，它瞄准的客群不再是普通改善客户，而是真正的终极置业人群——那些之前想在江北核买300㎡以上低密产品却找不到选项的人，现在有了去处。这部分人过去可能要去老山甚至更偏的地方才能找到同等尺度的产品。
✪ 第二，它对周边项目的压力不是竞争，而是“降维打击”。当你的最大户型只到别人的门槛时，你们已经不在同一个市场层次里了。
当然，最终还是要看定价。如果价格匹配，那么江北核的豪宅天花板将彻底重新定义；如果定价相对保守，那对周边项目的冲击是核武器般的杀伤力。
还有一个亮点，就是圈层纯粹性
从G08的规划方案显示，东区9栋小高层全部首层架空，西区27栋排屋。两个区域之间以中央景观轴进行物理分割，轴线串联起小区主出入口、下沉式庭院和核心景观节点。
◎G08项目效果图
这种设计的意图比较清晰：
一方面，物理分割保证了排屋区的私密性和纯粹性——排屋客户在意的不被打扰、领域感被尊重了。
另一方面，中央景观轴和下沉式庭院形成了一个贯穿整个社区的公共系统，小高层区通过首层架空把地面空间释放出来，与公共景观连为一体。住小高层的人下楼就能进入这个系统，住排屋的人出门也能享受。
小高层主力户型171㎡，本身也是一个筛选门槛。这意味着即便在东区，也没有小户型来拉低社区的圈层浓度。整个项目从设计之初就在做一件事：圈层过滤。
最后看一下操盘团队。
项目建设单位南京扬宁汇江置业有限公司的股权结构是：国企扬子江开发置业持股90%，重庆宁朴房地产持股10%。
宁朴作为操盘公司，公司的法定代表人是凌常峰。
凌常峰何许人也？
毕业于清华大学，获土木工程学士学位及建设管理硕士学位，房地产开发与管理专家。他曾长期任职于香港置地集团，历任中国住宅物业部主管、中国物业发展及投资部执行董事等职，是香港置地130余年历史上首位内地籍中国区总裁。
他在香港置地任职期间，主导过重庆约克郡、上海LCM置汇旭辉广场、南京金陵中環等项目，对高端住宅和商业综合体的开发运营有长期经验。
2025年1月卸任后创立了宁朴。
对了，在重庆，凌常峰还打造过现象级的重庆光环商业项目，看看这张图：
这次，在南京的江北新区，凌常峰要“杀疯了”。
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《哥们买房》今日快评：
①江北核终于有了“不妥协”的终极改善。
② 盘还没开，但这个配置已经让江北核的改善市场重新洗牌了。
END
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