琅力拉

成交概况

• 成交套数：近20套

• 房源特点：成交房源以小户型，低总价为主，超低总价，超小户型成交占比高；

• 1室：15.58㎡、23,平，23.82平，30.3平等，均是极小户型，平常月成交较少；

• 2室：面积段：48.04㎡–58.87㎡，成交均为5月初，新政后以单室为主；

成交价格区间分析：

• 1室总价：115万– 150万

• 2室总价：167万 – 260万，主流集中 170–190万

小区成交特点：

• 南东瓜市：成交密集，低总价2室主力，

• 苏州路：极小户型扎堆，总价低，落户门槛极低

• 南阴阳营/合群新村：以两房成交为主，兼顾居住属性；

小结

琅小5月以低总价刚需落户为主，极小户型成交多、门槛低，适配升学新政后的市场选择，部分两房的议价空间达到20%左右，业主在入学落户关键期的“以价换量”明显。

成交概况

• 成交套数：15套

• 整体定位：学区＋居住属性更强，两房，三室占比高

户型&面积分布

• 1室：187万

• 2室：192万 – 288万

• 3室：360万 –380万

小区成交特点：

• 宁海路、剑阁路、汉口西路以及南师大校园是兼顾实际居住地的重点成交小区；

• 山阴路、西康路，仙霞路等中楼层低总价两房，成交占比高；

片区成交小结：

力小5月成交以落户兼顾实际居住房源为主，和琅小，拉小均以超低总价成交为主，形成明显分化；成交在新政后，占比较少，多数成交集中在5月上半月；议价空间在在政策后，出现明显增长，部分业主通过主动调整价格，来换取成交！

拉小29中 5月成交

• 成交量：近15套，环比4月有所下降

• 主力户型：两室为主，低总价落户首选

• 总价区间：150–250万（主流200万左右）

• 成交小区：拉萨路、广州路、永庆村为主，户型小、总价低

价格及片区成交特点

• 议价空间：约15%，较前期有所扩大

• 价格成因：高楼层、环境一般的长周期挂牌房源主动降价走量

• 核心驱动：取消提前一年落户 → 2026入学需求集中爆发

• 拉小特点：多校区+小户型集中，总价更亲民，契合刚需落户

5月，芳小片区成交房源7套左右，和上月相比成交量下降30%，和去年同期相比，交易量基本持平。

从成交房源来看，成交户型以中低楼层两房，学籍不占的房源为主，成交总价在190-250万之间；“低总价，好楼层，仍是决定房源成交周期的重要因素。

成交房源保持“以价换量”的特征，议价空间在10%以上，部分房源的议价空间可达15%以上。

预计，随着传统成交淡季的到来，片区的月成交量将会继续回落，对于有置换或者资金需求的售房业主来说，建议合理规划置换节奏。同时，对于有需求的购房客户，也可选择“反向置业”，在淡季中寻求捡漏机会，毕竟，2，3季度的议价空间相对较大，多做比较，再做选择，是很好的置业策略！

市场成交分析：

5月，树人板块成交房源数量约50套，相比上月成交量下降近5成，但和去年同期相比，交易量仍有近20%的增长，升学新政的实施，刺激了一部分六年级家长的置业。

成交房源中：低总价单室，两房仍占绝对的成交主力，新河一村，二村是重要的低总价成交房源聚集地；相比3,4月，本月的三室成交占比不足10%，是近几年来，三室成交占比最低的月份，这也符合新政之后，紧急置业落户报名的需求，如果片区低总价房源的供应再充裕一些（前几个月消耗较多），月成交量会增加不少。

价格方面，市场成交价有所波动：成交房源的首周议价幅度在10%左右，随着升学政策落地，第二，第三周的成交房源议价空间拉大到15-20%，这对后市的影响较为深远，也会使买卖双方在价格上陷入更大的博弈。第四周，因初中报名结束，成交量出现断崖式下跌，市场交易迎来“冰冻”。

王垒

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本次统计5月共69套成交房源，5月8日南京学区新政（取消提前落户一年+取消学位占用）的发布，使房子成交结构、价格、学区偏好出现明显分水岭，下面从学区分类、成交量、价格、户型学籍、后市走势逐一拆解。

双汇文：12套，占比28%，成交偏少，以清河新寓、锦江花苑老小区为主，房龄老、户型同质化，挂牌和流通速度弱于前两类；

银城汇文：31套，占比82%，传统主力成交盘聚福园、长阳花园、天玺国际广场、辰龙广场、永嘉年华轮番成交，属于板块最流通的经典学区盘。新政（5.8）是关键分水岭，之后成交量显著爆发。新政打破学位锁定规则，业主抛售挂牌激增、买家观望情绪消退、捡漏刚需入场，直接带动成交放量，也是5月下旬成交井喷的核心原因。降价急售房源变多，报价砍价幅度明显扩大，带看转化成交速度大幅加快。

新政释放大量挂牌房源，卖家抛售意愿短期不会消退，未来1–2个月汇文学区成交量会持续走低，进入一年中最淡的周期；房价整体还在缓跌，分化会进一步拉大。

随着新政落地常态化，家长对学位锁定的焦虑逐步淡化，占用学籍房源的降价幅度会慢慢变小，学籍带来的价差会持续缩小。

购房参考建议

1.纯学区上车：优先清河新寓、天玺国际辰龙广场小户型，流通性最强，容错率高；

2.自住+学区兼顾：聚福园、长阳花园、天水滨江，价格韧性和居住平衡最好；

2026年5月南京29中板块学区房市场分析：

核心结论：

5月成交相比4月有所下降、落户时间将至，所以大部分在3-4月已经成交。5月后随着教育政策出台有不少客户感觉还可以来得及，所以也快速出手，所以成交量还是不错的，挂牌量充足且结构均衡；叠加招生政策趋严，当前是比价与决策的窗口期，市场活跃度预计是上半年最后的高潮。

一、5月市场核心数据（芳凤29中 vs 单29中）

（一）成交量：落户时间将至逆势回升，看房活跃度显著增加

5月板块共计成交约40套，其中芳凤29中约15套、单29中约25套。新政刺激客户看房与成交意愿仍明显增强，成交量实现显著提升。

（二）价格：以价换量为主，底部企稳迹象初显

• 成交特征：仍以低总价户型为成交主力，议价空间普遍在10%-20%。

• 价格走势：当前价格已处于底部区间，但政策也促使了议价空间的拉大；

（三）挂牌量：供应充足，户型选择丰富

板块总挂牌量单室套两房三房及以上核心特点

芳凤29中 237套 14套 133套 90套 两房占比最高，选择面广

单29中 428套 19套 261套 148套 供应充足，结构均衡

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科利华中学

科利华中学2026年5月楼市成交分析：

1. 成交量环比大幅下滑：4月片区成交38套，5月成交22套，环比下跌42.1%。4月为学区报名前置集中落户旺季，5月入学刚需集中释放完毕，成交显著回落，符合学区房季节性周期规律；贝壳网数据显示片区5月整体带看量环比4月下滑35%，客户到访意愿降温。

2. 价格基本面：5月成交单价跨度：1.44万/㎡（富升大厦）~5.29万/㎡（百子亭后一楼精装三房）；剔除商住产品，纯住宅成交单价区间2.03万/㎡~5.29万/㎡。

成交均价3.25万/㎡，对比片区整体挂牌均价3.78万/㎡，全月房源平均议价幅度14%，业主普遍降价让利成交；4月成交均价3.14万/㎡，5月均价环比小幅上涨3.5%，整体价格比较平稳。

3.总价分布：成交房源总价最低118万（厚载巷顶楼两房）、最高500万（台城花园122.5㎡改善大三房）；150万-200万刚需两房占成交总量55%，仍是片区成交主力250万以上改善户型成交占比不20%。

4.成交量环比下滑核心原因：学区报名节点结束，落户刚需透支。挂牌存量居高，且业主价格依然坚挺，买方持观望态度。同时“入学新政”对科利华片区的影响不明显，没有促成太多成交。

5.6月份市场预判：成交量继续低位运行，入学旺季彻底结束，6月无集中落户需求。片区存量房源挂牌量持续走高，短期仍是买方市场，卖方想要促成成交，可能还需用价格来换。

一．成交量：

本月片区成交53套。5月钟英市场活跃度很高，上半个月成交节奏较快，下半个月节奏相对放缓，成交主要集中在王府园（9套）、天空之都等几个热门小区，区域内成交主力户型多为低总价小面积为主。

二．成交价格：

本月整体成交均价约3.2-4.2万/m。不同楼层、不同户型之间的价差，更多体现在实际居住体验和外部环境上。其他成交价格较上月成交价格相对持平，在谈判中更多的是议价空间上的波动。

三．建议：

根据市场反馈和成交数据可以看出，钟英板块热度依旧。从总价分布来看，总价110-150万的房源关注度较高。有钟英需求的家庭可以留意当下市场节奏，在当下市场下，可以多关注，多看房，多比较，珍惜高议价的好时机。同时也建议片区售房业主，参照已成交房源及户型，合理报价，做好让价心里预期，以便快速成交，回笼资金。

我公司在钟英中学附近有大量性价比非常不错的房源，欢迎咨询和了解！

成交分析：

5月九初片区共成交房源15套左右，相比上月成交下降超4成；和去年同期相比，交易量则有20%左右的增长 。

从成交房源来看：片区成交以两室为主，低总价仍是当下市场的需求主力，特别是临近报名，南师九初片区的成交有明显提升，因其小学比较优异且满足初中保底需求，再加上总价相对亲民，所以高性价比的房源市场去化速度非常快。购房客户在考虑预算的同时，尽量在兼顾实际居住需求。

目前九初片区在售房源充裕，成交的议价空间基本保持在10%以上，部分业主急售房源，业主对议价空间接受程度更高，可选择实地看房后，进行沟通，欢迎您的咨询。

长小＋九初5月成交不到5套，成交量相比上月继续下降，成交房源的议价空间保持在10%-15%之间。从成交房源的户型来看，两房仍是成交主力，楼层户型是决定成交周期的重要因素，成交房源的总价在130-170万之间。相比热点的学区板块，月成交量的差距还是比较明显的，这和施教区范围小，房源量供应较少，密切相关。

王垒

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