南京高端住宅市场陷入漫长冷静期

南京高端住宅这两年的遇冷,很多人觉得是调控的事,是限购的事,是经济环境的事,这些都对,但都浅了,因为你要真去看那些挂牌半年卖不出去的豪宅,去看那些业主一次次降价的记录,你会发现真正起作用的不是政策松绑不松绑,而是买得起这些房子的人,他们对＂什么叫好房子＂的标准彻底变了。

以前那套逻辑是地段、品牌、配套,河西的、江北核心区的、带学区的,这些标签一贴上去,价格就能往上走,开发商也是按这个思路做产品,做营销,做定价,但现在这批买家不吃这套了。他们见过太多所谓的豪宅交付之后货不对板,见过太多物业承诺的服务变成摆设,见过太多顶着大牌子的项目最后就是个普通商品房的配置,所以他们现在要的是真实可感的居住品质,不是纸面上的溢价空间。

这个转变带来的结果就是,那些纯靠地段和概念撑着的高端盘,现在真的卖不动了,业主挂出来的价格一个月降一次,降到最后自己都不好意思再降,买家那边也不着急,反正市场上的选择多得是,凭什么要接你这个盘。

南京高端住宅的供应量其实一直不少,河西、江北、江宁,每年都有新盘入市,但问题是这些供应和真正的需求对不上,开发商以为有钱人要的是大平层、要的是江景房、要的是会所和泳池,但实际情况是,真正有购买力的那批人,他们要的是一套房子能不能让全家人住得舒服,能不能让老人小孩的生活半径都照顾到,能不能在未来十年二十年都不用担心物业和社区管理出问题。

你去看那些成交价还能扛住的项目,基本都是这几个特征,户型设计真的考虑了家庭结构,物业服务真的能做到响应及时,社区规划真的能让人住进去之后不用天天为停车、为邻里关系、为小区环境烦心,这些东西听起来很基础,但恰恰是很多高端盘做不到位的地方。

而那些卖不动的盘,你去现场看看就知道了,要么是户型设计为了做大面积牺牲了实用性,要么是物业标准写得很高但实际落地就是个普通水平,要么是周边配套还在规划中但价格已经按成熟区域定了,买家又不是傻子,这种账他们算得比谁都清楚。

现在南京高端住宅市场最明显的特征就是价格博弈进入了拉锯战,业主不想亏太多,买家不愿意接高位,双方都在等对方先松口,这个过程可能要持续很长一段时间。

你去问中介,他们会告诉你现在带看的客户不是没有,但成交的难度比以前大太多了,客户看房的周期拉长了,对比的项目变多了,讨价还价的空间要求也更大了,以前可能看三套房就能定一套,现在看十套都不一定能成交,因为买家心里很清楚,这个市场不是卖方市场了,他们有的是时间慢慢挑慢慢谈。

业主那边也很纠结,一方面知道现在行情不好不能硬扛,另一方面又觉得自己当年买的价格摆在那,降太多心理上接受不了,所以你会看到很多挂牌信息是降了一点又降了一点,幅度都不大,但累积下来也有百分之十几二十了,可即便这样还是没什么人接。

这种状态会持续到什么时候,很难说,但有一点可以确定,就是那些真正有居住需求、对产品品质有清晰判断的买家,他们不会因为市场冷就放弃买房,他们只是在等一个合理的价格和一套真正值得的房子出现,而那些想靠短期涨价回本的投资客,基本已经退出这个市场了。

小贴士：如果你现在正在看南京的高端住宅,别只盯着挂牌价和降价幅度,多去实地看看交付的品质,多问问已经入住的业主对物业和社区的真实评价,多对比不同项目在户型设计和实际使用上的差异,这些信息比售楼处给你的那些资料有用得多,毕竟买房不是买个概念,是要住进去过日子的。