1.
不是我不明白，这世界变化真快。前不久还喧嚣尘上的四代宅热潮，或将止息？
路过南京首个四代宅项目——招商·金陵序的施工现场，发现酷暑烈日下，施工如火如荼。
▲招商金陵序实景图。
虽然南京首个四代宅项目的名头，或有中海·江南玖序与之博弈。
南京首个通过规划审批的第四代住宅项目，还是招商·金陵序，它在2024年8月公布案名即已确定报规，不过首开时间却已到11月30日。
趁着四代宅概念热潮，中海·江南玖序即刻行动升级规划设计，后来居上，成为南京首个公开亮相并首开销售的第四代住宅项目，在2024年9月率先公开实景及户型并首开，常被宣传为“首个面市/首个墅厅四代宅”，比招商·金陵序早了二三个月。
就像天才作家张爱玲疾呼：成名要早呀！
对当时的四代宅项目而言，成名、占位、夺势，都要抢先，这是十分钟成名效应，还是眼球聚焦现象？否则，前浪就要被后浪拍在沙滩上。
谁又能想：从2024年到现在2026年中，属于四代宅的热潮不过二年多而已。
这是社会更将突变的反应？一切快得，让人都来不及反应，就已OUT，或将早到出局的命运。
离开了牌桌或未能被端上下一个热潮的牌桌，就很难再有赢局。
正如中海·江南玖序是在某种特殊情况下的四代宅升级，谈不上像招商·金陵序那样，还算系统化完整性的建构四代宅体系。
因此，中海·江南玖序在四代宅的表达上不及招商·金陵序，在销售情况上也可见一斑，即便它先墅厅样板及相关实景先开。
招商·金陵序早已表态：售罄。中海·江南玖序却存货巨大，去化压力山大。
虽说还有地段、品牌、营销等多方面因素的影响。
2.
招商·金陵序在整体封顶，外立面（窗户、露台）等呈现后，想必是奔着整体竣工而去。
深夜，江东北路辅道上，停满运载大树的车辆，抢着种树绿化。
这一切是为即将到来的交付？
▲招商金陵序实景图。
查阅信息：招商·金陵序预计2026年12月30日整体交付，部分批次可能按此节点同步完成。
按照这个时间推演，还有4个月。时间略显紧迫。
中海·江南玖序也是差不多同时间段交付，预计2026年11月至12月分批精装交付。
届时，需看二者在交付力上的PK。
招商·金陵序前期实景示范区、围墙和街角公园等渐次开放，但它和中海·江南玖序等诸多四代宅项目一样，并非当下（尤其是2026年后）流行的主动实景现房呈现的范式。
以贤坤花园为代表，现在越来越主动拥抱现房时代，项目都能做到前置化一年多前，约80%实景公开，甚至早到七八个月，园区景观绿化会所等做到100%公开。
真正的交付到来之前，已有足够的时间去养护，去经受挑剔而更改。
这与新推宅地的容积率、体量等有关。小地块低容积项目能够做到相对意义上的高比例高品质实景公开。
如此中国房产形势迭代的变化，真是让人何以永在潮头，或能走出自我独立行情，或标定自我的时代。
3.
看着招商·金陵序现已基本成型的四代宅实景，总该有些揣摩？这是真正理想中的四代宅？虽说四代宅概念的设定，之前就有过争议。
▲招商金陵序实景图。
如此巨大的空中露台外置，以前就有过，在当初允许“偷取面”积巧装设计的年代。只是并不像近二年多，官方许可。
四代宅就围绕着露台做文章？关于露台外置的尺度（开间、进深等）如何？对上下层住户的采光权、隐私权等关系处理如何？是否在交付后做到足够统一化规划？还有渗水等安全隐患问题？
在快速推出亟需变现，扭转楼市朝向，激活购买欲望的宏大命题下，以期吸引眼球，似乎有太多问题并未得到科学专业化的审视与解决。
以南京为例，越来越经受挑战的天气问题，夏天暴热、冬天酷寒，而且冬夏季节几乎横跨整年，还有台风、雷暴等极端恶劣天气，属于户外的良好天气不过二三个月，露台该如何有效利用？在其不被允许封闭的情况下。
露台相当于一个外置的超大暴晒场或酷寒冰库，对于外立面的保温隔热防水降噪等建筑必备禀赋反而制造问题。试图构想的空中花园、室外桃源、星空夜场等场景或难以兑现。
诸如招商·金陵序，属于高层高密度住宅群，且在如此被老旧小区包裹，遭遇江东路上日夜川流不息的车流噪音，还有城中必然的灰尘沉淀侵扰等挑战。
每个人切入的想象不同。即便对于多次置业，或在城中生活数十年，经历过阳台、封闭阳台等使用场景，也难以辨明某种真谛。
网络上谈及，大抵就有淡定者说：等真正交付后，交给时间去考验吧。
对招商·金陵序等四代宅，还是看交付之后的表现吧。
可以提下贤坤花园二期。它是南京众多四代宅项目，首个明确提到露台“克制”，在露台外置上确实在尺度、材质等细节做到精湛。外置大小对楼下采光影响最小化。
▲南京贤坤花园二期实景图，来源网络，仅供参考。
即便贤坤花园二期主动降容至1.01，打造7层纯洋房，楼间距异常舒阔，种植苍天乔木营造江岛林屿，露台基本与树梢等齐，但也没让露台过于“偷面积化”，而是回到一个更纯粹、人本的使用状态。
4.
四代宅尚且如此，五代宅已被声势抬举，粉墨登场。
五代宅，即在四代宅基础上，加上一个抬板设计。或许，不止抬板这么简单。
只是就像当初四代宅，世人只看到露台。现在对于五代宅，简单理解，就是基于地势地貌，让项目用抬板式构造，整体抬举起来。
但是，正如四代宅露台并非原创，五代宅抬板也并非现在才有。真如时尚圈所言，一切潮流/热浪都是个轮回。
至少，在广州、深圳等城市，类似抬板的建筑表达，早就已有，甚至相当普遍，广东五虎碧桂园、雅居乐等为代表的开发商对此都有相关代表作。
▲南京雅居乐滨江国际实拍。
在长三角，像南京，十多年前江北雅居乐滨江国际，基本每个组团都做到整体抬板。在常州，星河地产在武进的旗舰项目星河国际也有部分组团做到抬板。
相当于传统的一楼当做车库，做到更加纯粹的人车分流，在抬板之上，营造园林景观——相当于打造空中的超大屋顶花园。
不过像雅居乐滨江国际等传统抬板楼盘，并未做到户户空中露台，包括对园林系统、会所体系等也还是属于上一代的思考与践行。
当整体抬板加上四代宅，全新五代宅或将给予住宅创作颠覆性的改变。
以招商·金陵序为例，若它能够真正抬板，那么与隔壁老小区的地势，想必就不会内凹深陷其中，让一二楼的户型及其外界视野倍受考验。
其设定的垂直会所体系、无数小尺度空间，包括归家礼序系统里重要的中央车站等创作，都将得以重构，真正从人出发，以客户为中心。
因为先天被赋予的价值底盘逻辑，已然不同。建构其上的人居空间与随之展开的一切，也都将发生改变。
哎，让当年还是“小甜甜”的四代宅存在，转瞬就变成“牛夫人”？
五代宅，还是能对四代宅形成代差超越。
这让南京还在售卖，包括即将推售的诸多四代宅情何以堪？
5.
幸好，抬板主导的五代宅地块尚在试水中。
招商·金陵序所在的河西，包括南部新城（大校场）、紫金山下城东等南京楼市高价值板块，目前尚不见五代宅地块推出——真正的楼市操盘手会有深度考量。
但在城北，热点板块燕子矶新城，已有五代宅地块出让，并且还将陆续推出，将与当下或将面世的四代宅项目狭路相逢。
燕子矶新城西侧，沿循地铁一号线，城北门户晓庄板块内，象屿地产操盘的G43地块倍受期待。
作为区域内总价地王级的项目，G43地块总用地面积约7.15万平方米，容积率2.4，规划总建筑面积约24.8万平方米。
▲南京燕子矶G43地块规划图，来源网络，仅供参考。
根据规划，G43地块拟建18栋15-33层住宅，户户带露台，全部为第四代住宅产品。
近期案名正式公开——江澜观山序，势将为燕子矶新城的生活开新序。
南京楼盘案名总喜欢用序，这是四代宅先发者——金陵序、江南玖序所引发的模仿游戏？
在G43地块（江澜观山序）咫尺之距，南京本土巨头金基地产已将开发G18地块——即南京明确规划的首个“抬板社区”试点项目（五代宅）。
▲南京燕子矶G18图，来源网络，仅供参考。
G18地块容积率仅1.3（打造低密度洋房），小地块（用地面积约1.35万平方米），地块天然具备约6米的地势高差，可以打造立体空间，并且地下室非掩埋部分停车功能不计入容积率。
如此先天条件及营造可能，某种意义而言，已非G43地块可以相提并论。
G43地块体量过于庞大，即便可能先行示范区面世，首开提速，但是理应会存在相对较长的去化周期。
G18地块产品代际，后来居上，可能会转瞬售罄。届时，五代宅或又与当年四代宅一样全城蜂拥而上。
▲南京雨核G25地块规划图，来源网络，仅供参考。
城南雨核板块，建发地产G25地块规划显示，要做南京首个抬板社区（五代宅），但从目前释放的规划上并未看出整体抬板？还是架空层戏法？
正如中海·江南玖序赶超招商·金陵序，抢做南京首个四代宅项目一样。浪潮迭起总是迅猛。
正如抬板社区五代宅先行的城市——杭州，现在被誉为“抬板之城”，无论超级顶豪望天际，还是品质改善项目，五代宅已经遍地开花。
同样在燕子矶新城，城北新街口万寿商圈附近，龙湖央璟颂东侧的空地，除了万众期待的山姆会员店地块之外，另一个地块即规划为新的抬板地块，这必将会带来冲击。
庆幸的是，龙湖央璟颂与南京四代宅带头大哥招商·金陵序一样，先跑为快。时间差很重要。
对G43地块（江澜观山序）或目前的南京所有四代宅而言，面临的挑战都不言而喻。
与时间的博弈中，看得见未来，才能现在创造未来，序写可能。
