在这个经济活跃的城市里，无论是企业还是个人，都离不开融资贷款，而房屋抵押贷款作为近几年最火爆的融资方式，具有利率低、额度高、贷款成功率高、还款期限长等优势，更是成为了许多有房一族的重要融资渠道。
那么个人办理房屋抵押具体流程是怎么样的？会不会很复杂？需要什么资料？
跟着流程步骤图，我们接着往下看！
根据自身条件：
1、个人情况：
需要按银行要求提交贷款申请资料，通常有借款人身份证，银行流水，个人征信、负债情况等；
2、房产情况：
房产的持有时间，房龄，房产估值，地理位置以及房产面积和房产性质性质等；
3、公司情况：
公司所持有的时间，经营状况，营收情况，纳税情况等；
1、授信额度：
银行抵押贷1000万以下会较快，1500万及以上所需的资料较多，审批速度相对没那么快，具体看实际情况；
2、期限：
3年期限产品偏多，个别银行可以做10年，部分产品可做到20-25年还款；
3、利率：
一般的主流银行利率在于2.5%-3.4%年的区间范围，最低利率可做到2.5%/年，部分银行抵押贷的利率区间范围在3.45-5%之间；
4、还款方式：
①一年先息后本，如：授信额度1-10年期，每年需审核客户的资质；
②3-5年先息后本，如：3-5年内无需归还本金，每月只需还利息，期限内的最后一个月再把本金一次性还清；
③最长25年等额本息等额本金；
根据匹配好的方案，去准备银行面签所需资料：
个人部分：
①身份证（如已婚则需要提交夫妻双方）；②婚姻证明（结婚证/离婚证）；③户口本；④房屋产权证；⑤个人银行流水；⑥其他资产证明（房产、车、存款等）
公司部分：
①营业执照；②公司章程；③公章（有些银行需开设对公账户，需财务章和法人章）；④对公银行流水；⑤财务报表；⑥部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证；
注意：抵押贷需的资料较为繁琐，没经验的朋友容易出现资料不齐或遗漏等问题，建议大家找专业的助贷机构协助，最大限度节省申请时间！
银行面签对于办理贷款来说是最重要的一步！
银行会邀请贷款人来银行做贷款合同签订，其中会问一些问题，比如贷款用途、工作等等问题，用以确保贷款人是真实的。
去银行面签的时候，需房屋产权人和共有人（如借款人和产权人不是同一个人，还需借款人），带齐面签所需资料的原件去当面审核。
注意：如已婚需借款人和抵押人夫妻双方均到场，如离婚则提供离婚证和离婚协议等证明。
①房产下户：
评估公司根据所提交的材料要对抵押的房产进行上门实地勘察、评估；
②公司下户：
银行相关工作人员需下户，与借款人到经营场地拍照片；
③银行审批：
银行将房子评估报告，以及之前个人申请资料报到银行做贷款审批，根据房子价值以及个人还款能力给出能否贷款，贷款多少的审批。
④出批复
批复上标注有贷款人信息、抵押物的坐落位置、评估价格、执行利率、还款方式等。
注意：申请门槛和额度都不一样，审贷要求、审批速度、利率等都有区别，切勿盲目申贷。
银行出了批复，接下来需要借款人准备资金或者找担保赎楼公司出资去原抵押银行把原贷款结清，把房产证红本拿出来；
如抵押物有贷款，此刻就可以结清房贷，抵押物没有欠款直接略过。
抵押人需提前预约时间去不动产登记中心做抵押登记，目前很多银行无需去线下，线上即可完成这一步；
上述流程都走完后，最后一步就是去银行资料归档，放款即可。
有些银行需放款到对公户；有些银行可放款至第三方个人账户。
上述就是抵押贷款的具体流程了！
每个银行的具体流程和细节不大相同，但是大同小异；每个银行的产品要求也不尽相同；每个人的具体的情况也不一样，只有根据自己的情况匹配到合适的贷款产品，才是最好的。
有人说贷款很难，有人说贷款很简单，关于贷款要我说就八个字“会者不难，难者不会”。说贷款难的人肯定是不熟悉银行相关政策和贷款流程的人，只要做足功课，贷款其实并不难。
贷款流程主要分为“贷前调查、贷款审批、发放贷款、贷后管理”四大环节。其中任何一个环节出现问题都会导致贷款被拒，所以绝对不能大意。
【贷前调查】会从以下几个方面进行：
1、了解借款人的基本情况:银行的贷款经理会仔细分析借款人提交的身份证、收入证明、银行流水、营业执照、房产证等资料，评估借款人的贷款资格，看其基本条件是否符合要求。
2、了解借款人的信誉状况:通过中国人民银行的个人征信系统查询借款人的信用状况，看其有无不良信用记录。
3、分析借款人的偿还能力:如果借款人的贷款用途是进行企业的资金周转，银行会要求其提供公司的财务报表并进行审查。分析企业资金结构、资金回笼周期、盈利能力、现金流情况等信息来评估借款人的还款能力。如果借款人的贷款用途是买房、买车、房屋装修等大额消费的话，银行会根据借款人的资产负债、收入流水等来衡量借款人是否具备还款能力。
【贷款审批】会从以下几个方面进行。
1、审查申请人的有关资料是否齐全，不同类型的产品需要申请人提供的资料是不一样的，需要根据不同产品的要求，审查申请人的资料是完整。
2、准入条件审查，需要根据不同产品的要求审核申请人是否符合银行的准入条件，其中确认借款人身份真实性、所属行业是否是限制性禁止性行业、贷款项目是否有政策、合规性风险、年龄是否符合准入条件、户籍是否符合条件、是否有不良信用记录、贷款用途是否合理合法等。
3、审核授信方案是否合理，贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式等是否适合申请人实际情况，申请人的主要收入来源的可靠性和稳定性，主要经营风险以及担保人的担保能力等。
【贷后管理】是最后一个环节，如果出现问题随时可能会被抽贷断代。所有贷款贷后管理的目的都是保证贷款的安全性、流动性以及收益性。及时发现风险源头，采取针对性风控措施。贷后管理包括以下内容：
1、复查贷款用途的真实性，及时防止贷款流入楼市、股市、信托等领域，款项一旦流入这些领域，银行就会面临巨额的罚款，所以贷款会被收回。
2、复查借款人的隐性负债，防止发生以贷养贷的情给银行带来损失。
3、监控经营状况是否正常，保证贷款能够按时足额收回。
各类贷款产品多不胜数，根据不同的属性、不同的用途有不同的分类，大体可分为信用贷和抵押贷。
信用贷：是银行向资信良好的借款人发放的无需抵押和担保的贷款，常以大额存单、寿险保单、营业执照等作为信用贷额度审批的依据和参考。除此之外，还有很多信用贷款产品，例如打卡工资贷款、银行流水贷、大额信用卡贷等。针对企业的信用贷款常见的有企业税贷、企业票贷等。
抵押贷：是以抵押物作为担保的贷款，贷款额度受抵押物的估值影响，不同的贷款机构对个人的信用评分有不同的要求。抵押物可以是车、房、大额存单、股权、存货、专利，市面上最常见的是车抵贷和房抵贷。
1、工作稳定，但不能提供抵押物
有稳定工作和收入，并且拥有良好的个人信用记录，但不能提供抵押物的话，可以考虑申请无抵押贷款，因为无抵押贷款青睐个人月收入稳定，信用记录良好的人，只要可以提供个人身份证明、收入证明、工作证明等必备材料，就可以申请个人无抵押贷款，并且额度一般在月收入的10倍左右，最好是去工资代发银行申请。
2、名下有房产或车产
有大额资金需求，名下有车产或房产的人群可以申请抵押贷款，将房产和车产用作抵押，贷款额度最高可达房产评估价的七成，贷款期限最长可达三十年。
3、按时足额缴纳公积金
按时足额缴纳了公积金的人，住房公积金贷款是首要的选择，公积金住房贷款利率相对商业贷款来说要低很多，对于购房贷款者来说，选择公积金贷款可以有效减少经济压力。
4、长期缴纳商业保险
如果你有一份具备现金功能的保单，且缴存保险的时间在半年以上，你也可以凭借保单迅速拿到贷款贷款到账时间一般为1-2天，相对较快。
5、做生意，正常交税、开票
做生意，不管是小微企业，还是个体户，只要正常经营满1年，有交税、开票，或流水比较大，可以申请银行税贷、发票贷、商户贷等。
6、大额信用卡
如果名下有大额的信用卡的话，一般信用卡背后都会有一笔信用贷款可以让我们使用，也是不错的选择。
贷款的利息是在基准利率LPR的基础上上下浮动的，基准利率是由中国人民银行统一规定的存款贷款利率，用于指导商业银行的存款贷款业务。商业银行可以根据市场行情及大环境影响在基准利率上进行上下浮动调整。
每家金融机构都会对借款人进行综合评估后制定贷款利率的，每个人的资信条件不同，利息肯定不一样，主要参考因素有个人信用、还款能力、负债、收入等。其次贷款产品不同利息也会有所差异，比如抵押类贷款因为有抵押物所以利息会低很多，而信用类贷款利息就相对比较高，经常会有人在贷款的时候问客户经理贷款的利息是多少，大概就是这样的一个情况。
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在当今社会，我们都知道征信的重要性，但大多数人平时都未接触过，对个人征信可能一头雾水，而当我们需要贷款、办理信用卡、企业融资等的时候，才会被告知要查询个人征信，那时心里就很没有底。
因为如果我们有多个平台的借款记录，或者有还款的逾期记录，都会被大数据风控，都有可能会被个人征信记录。
而要保持良好的个人征信记录，首先需要知道自己的个人征信情况如何，才能及时做好应对。
本期小融带大家来聊一聊，如何查询自己的个人征信。
很多人觉得个人征信的查询很复杂，甚至需要通过付费或者第三方去办理。其实，每个人都可以自己去查询个人征信报告，而且非常方便，以下提供4种办法供大家查询：
全国各地的中国人民银行分行、支行、营业管理部都可以提供查询，全国有36家分支机构，网上搜索一下当地地址，记得携带好本人身份证前往。
基本上每个人民银行的营业网点都会有查询个人征信记录的柜员机，用户只需携带身份证，认证面部和手机号码等信息，就能立刻查询打印出；
登录中国人民银行征信中心官网——个人信用信息服务平台。
网址：www.ipcrs.pbccrc.org.cn
登录后申请新用户注册，认证完银行卡信息后就能够申请查询，一般在当天出结果（通过验证码通知用户），之后用户只需要下载电子版征信报告即可。
从21年开始各大商业银行已经陆续推出了手机银行APP和个人网银查询个人征信的功能。
流程很简单，各大银行基本一致，进入手机银行APP，搜索框搜索“征信”，在弹出的征信查询一栏点进去填写手机号接收报告邮箱号输入手机验证码即可，基本两个小时之内征信报告就会发放到手机银行APP或者接收邮箱上。
招商银行APP查询征信
另外，因为便于客户查询，在各大商业银行的部分线下营业点也提供了“个人征信自助查询机”，点击自助查询机上的个人信用报告，放上本人身份证原件，按页面提示便可查询并打印出来。
中国银联“云闪付”APP在全国31个省会城市以及上海、广州、深圳、杭州、重庆、大连、青岛、宁波、厦门等城市开通了个人信用报告查询服务，银行卡持卡人可以通过其APP在线查询个人简版征信报告。
云闪付APP查询征信
可以看到，个人查询征信的办法还是比较多的，而且相对方便快捷。
不过商业银行APP和云闪付APP上查询到的都是简版征信报告，商业银行自助查询机、人民银行网点和官网查询到的是详版征信报告，客户可以根据自己的实际情况来选择以何种方式查看报告。
一般情况下，在申请贷款的时候，平台很有可能会要求客户提供完整版本征信报告，在这种情况下客户就只能够去人民银行或者是其授权的商业银行查询打印。
需要注意的是，征信报告查询打印一年只能够免费打印两次，并且征信报告打印出来以后存在一段时间的有效期，所以客户在查询打印个人征信的时候也不要太盲目，需要用了再去打印就好了。
贷款时征信一查发现自己的信用报告中出现了“呆账”两个字一定要注意了，因为有“呆账”连申请贷款的资格都没有,去哪个金融平台或银行都无法拿到贷款！今天让我们来解决“呆账”的一系列问题！让你掌握更多信贷知识，贷款全程无忧！呆账是指已过偿付期限，经催讨尚不能收回，长期处于呆滞状态，有可能成为坏账的应收款项。呆账是未能及时进行清账的结果，又指因对方不还而收不回来的财物。呆账是较严重的一种状态，不解决基本跟贷款、信用卡等银行金融绝缘了，个人征信一辈子都有这个记录。对于呆账，如果你不去还款，呆账会一直显示，不过，还清欠款后会显示有逾期记录，这个记录从你还清款项后将连续五年显示。主要有两种，逾期还款造成的呆账，也就是一般呆账，就是你信用卡透支的钱不还，时间久了就会形成呆账。另一种是溢缴款造成的呆账，这个很多人都不懂，指的就是你长期不使用信用卡，但是卡里有多余的钱，也会产生呆账，就是这么不合理！因为欠款生成呆账后要及时还清欠款(注意一分钱都不可以多还)，然后和银行沟通自己并非恶意逾期，看能否删除呆账记录。或者是持续使用信用卡保持良好的记录，信用记录将呆账记录覆盖，这样才不会造成影响！溢缴款呆账只需要将多余的钱取岀来，然后销户就好了。呆账虽然很恐怖，但是学会了处理方法是不是也很简单呢！当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。房产抵押贷款是银行贷款的主要担保方式之一,也是银行认为最安全的担保方式。但在抵押房地产处置中仍然存在风险，如果风险管理措施不到位，房产抵押贷款也会变成不安全。
因此，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。小编为您介绍关于房产抵押类不良贷款的风险问题成因。
房产抵押类贷款风险的现状及成因
房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。
一
房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：
贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失。例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。
合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。
操作层面漏洞显现。近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。
房产抵押类贷款面临的法律风险
房产抵押类贷款法律关系的复杂性主要包括：
1.租赁权风险
抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
2.首查封风险
虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。
处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。
协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。
债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。
3.最高额风险
目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。
4.瑕疵性风险
产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。
法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭受较大损失。
5.登记权风险
“一物多押”风险。《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
预告登记风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。
6.使用权风险
出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，商业类土地的使用年限为40年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。
针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险。
明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况。核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集。保证相关资料的齐全性，特别是针对抵押物出租情况的资料，要及时收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租情况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必须实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记，避免预告登记失效而产生损失。
完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关情况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次，要根据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查，深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况，全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后，要出台指导性文件，避免因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内控制度设置，完善风险防控机制，加大违规处罚力度，避免违规发放贷款。
强化筛选。在贷款营销过程中，要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押，应该慎重选择抵押物，重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择变现能力强的资产。从实际变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。
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