低密为王!南京四大改善板块重磅补仓

 岛中调规焕新 1.1容积率宅地补位高改 

作为南京主城低密改善标杆板块，江心洲岛中片区迎来重要用地规划调整，

一幅教育用地正式变身低密宅地，为板块高端改善版图再添新翼。

核心调规：7.04 公顷地块重构用地性质

此次调规的16-018、026地块位于江心洲岛中，

东至环岛东路、西至贤坤路，南至穿洲南河、北至红星街，地处贤坤花园南侧，总用地面积约7.04公顷，地块现状以空地为主，仅有少量临时建筑。

地块核心调整为16-026地块，用地性质由小学用地改为二类居住用地，容积率从≤0.73调整为≤1.1，建筑密度≤35%、绿地率≥30%；

相邻的16-018地块则由公建预留用地调整为文化设施用地，容积率≤1.7。

同时，江心洲同步完成教育配套补位，将19-002和19-004地块合并为36班小学用地，容积率≤0.8，保障片区教育需求。

规划三改：国际学校规划正式落幕

这已是该地块第三次迎来规划调整，其定位从教育用地逐步转向居住与配套结合。

早期规划中，16-018、026地块为国际学校，涵盖高中部和中小学，计划各学段每年招生 6 个班，总规划人数1620人；

2025年1月，地块规划调整为预留用地与 48 班小学；

如今再度调规，标志着江心洲国际学校规划彻底撤回。

片区现状：低密高改氛围已然成型

目前江心洲岛中一带的高端改善居住氛围已十分成熟，贤坤花园二期尚有少量199㎡大平层房源在售，销许均价超 6.3万/㎡。

该项目容积率仅1.05，打造8栋7层洋房，整盘仅101户，凭借超低密、现房销售、个性化定制等特点成为板块标杆。

此次新宅地落地，将与周边项目形成联动，进一步夯实江心洲岛中高端低密的人居定位。

作为南京顶豪居住的核心板块，河西南在嘉璟峰西侧曝光两幅纯宅地，虽为2字头容积率，却以打造改善型好房子为官方明确要求，与板块内低密顶豪形成差异化互补，丰富板块改善产品体系。

地块亮相：嘉璟峰西侧双宅地正式入储

2月2日，南京市规资局发布建邺区土地储备中心的两则地块许可证，两幅纯宅地均位于河西南部庐山路以南，紧邻嘉璟峰项目。

其中MCe040-10-05地块用地面积16489.38㎡；

MCe040-10-02地块用地面积 29320.32㎡；

两幅地块相邻，共同构成河西南核心区的全新居住组团。

指标设定：2字头容积率打造高层改善

与河西南顶豪凤起潮鸣1.01的超低容积率不同，此次曝光的两幅地块容积率为2字头；

05地块≤2.5、02地块≤2.8，建筑高度均≤80 米，且02地块明确不得设置低层住宅。

这一指标设定，意味着两幅地块未来将打造高层改善产品，与板块内的低密顶豪形成差异化布局，避免产品同质化。

值得关注的是，官方文件中均明确“鼓励建设改善型好房子”，为产品品质定下高标准。

板块底色：成熟顶豪氛围加持地块价值

目前嘉璟峰周边已是河西南的高端住宅集聚区，凤起潮鸣、朗诗熙华府、建发珺和府等项目环绕，顶豪居住氛围已然成熟。

其中凤起潮鸣洋房销许均价近7万/㎡，低密多层均价达8.24-8.47万/㎡。

两幅新宅地身处河西南核心居住区，坐拥板块成熟的交通、商业、教育配套，未来入市后将进一步巩固河西南的顶豪板块地位。

紫金山下的孝陵卫板块，因稀缺的生态资源成为南京改善市场的热门区域；

此次板块内一幅特殊用地调整为1.5容积率的二类居住用地，为紫金山下的低密改善市场再添稀缺臻地，兼具生态与城市配套双重优势。

调规释出：紫金山旁添低密纯宅地

1月28日，南京市规资局发布孝陵卫板块规划调整征询，将紫金山下一幅特殊用地正式变更为二类居住用地，容积率设定为≤1.5。

该地块位于龙湖紫金原著西侧，地处孝陵卫核心片区，背靠紫金山的稀缺生态资源，让这块低密宅地具备了先天的价值底色。

配套优势：生态与城市资源双重加持

孝陵卫板块的最大优势，在于生态与生活配套双重完善。

此次新宅地紧邻地铁2号线孝陵卫站，周边有龙湖紫金Mall等商业体，中小学、医院等生活配套也十分成熟，实现了“出则繁华，入则静谧”的居住体验。

相较于紫金山其他片区，孝陵卫的成熟城市配套，让这块低密宅地的居住属性更为突出。

市场现状：周边低密改善盘热度居高

目前孝陵卫及周边片区的低密改善市场需求持续旺盛；

不远处的顾家营板块，绿城云庐凭借1.05的超低容积率成为热销标杆，洋房均价4.15-4.82万/㎡，超低密产品均价4.99-5.59万/㎡。

此次新宅地的曝光，将填补板块新宅供应空白，进一步满足紫金山下的高端改善需求。

 汇通路 

 旧地涅槃重生 1.05 容积率刷新板块低密标准 

汇通路板块此次曝光的优质宅地，是典型的存量土地盘活案例；

昔日几经波折的中南君启地块，经规划指标大幅优化后，变身板块罕见的纯低密宅地，刷新板块低密标准。

地块溯源：中南君启A分区的波折发展

此次规划获批的04-014地块，位于汇通路正荣润岚府南侧，其前身正是中南君启的A分区地块。

2020年中南以13.3亿拿下汇通路G83地块，此后项目发展一波三折，先因发掘古墓暂停开发，后因开发企业暴雷陷入停滞，最终项目破产清算，退地申请也获官方批复。

2025年11月该地块启动规划调整征询，如今正式获批，标志着这块闲置土地迎来全新发展机遇。

指标优化：容积率 “腰斩” 打造纯低密社区

相较于最初的规划指标，04-014地块的调整堪称颠覆性，用地性质保持二类居住用地不变，容积率由≤2.0大幅下调至≤1.05，建筑高度从≤60米降至≤24米，建筑密度由≤20%调整为≤30%，绿地率≥30%。

一系列指标调整后，该地块成为汇通路板块罕见的纯低密宅地，未来将打造洋房、叠墅等低密产品，填补板块高端低密居住的空白。

板块适配：契合生态宜居的发展定位

此次低密宅地的规划调整，与汇通路板块的整体发展定位高度契合。

汇通路板块以 “一心、一核、一轴、三廊、七片”为空间结构，核心发展方向为高品质生态宜居片区。

低密宅地的供应，既能满足改善群体对居住舒适度的高要求，又能优化轨道站点周边土地利用价值，与仙林大学城的人文生态氛围形成呼应，推动板块从刚需刚改向改善型片区迭代。

写在最后：

南京四大核心板块集中释出优质宅地，并非偶然，而是官方基于楼市现状的精准施策，从择址、指标到供地逻辑，均紧扣南京楼市的核心需求，为市场注入稳定的发展信心。

择址核心板块，夯实土地价值

供地聚焦江心洲、河西南等楼市高认可度板块，这些区域坐拥紫金山、长江等稀缺生态资源，或具备成熟配套、明确发展规划，核心区位为宅地奠定了过硬的价值基础。

主打低密指标，贴合人居需求

这批地块均以低密为核心，容积率从1.05的极致低密到2字头的改善型指标梯度布局，精准契合购房者对居住舒适度的高要求，呼应人居升级的主流趋势。

盘活存量土地，适配市场供应

此次宅地均为存量土地优化利用，或退地盘活、或调整用地性质、或释放土地储备，既提升土地利用效率，又填补各板块改善房源缺口，扩大购房者选择面。

精准供地施策，激活改善活力

楼市调整期，官方以低密、改善为核心的供地逻辑，贴合市场真实需求也推动人居品质升级。

低密改善盘的逆市热销印证了改善需求的韧性，此次宅地补仓也将成为南京土拍和新房市场的重要看点，推动各板块产品升级，为改善楼市注入新活力。

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