商办调规变住宅?公告披露,南京超级商业体或将“生变”
- 2026-03-24 15:20:09
商办调规变住宅?公告披露,南京超级商业体或将“生变”
司法拍卖、债权转让、合作开发！ 万众瞩目的宝龙城迎来最新消息，三种方案寻求破局。 更加值得注意的是，项目可在合理范围内部分调规住宅。 该措施将有望促使有资金实力的企业接盘部分搁置周期较长的“老大难”项目，通过将部分商办用地变更宅地，减少企业开发成本，增加利润。对于南京不少身处困境、尚未开发建设的商办项目是个很好的样本。 下面就和大家一起分享一下： 江北宝龙城地块发布合作公告，部分商办地有望调规住宅 就在今天，我在阿里资产网站发现一条颇具特殊性的信息：南京江北新区中央商务区土地出售（可债权or司法)。 
这就是我们所熟知的江北宝龙城广场地块，项目位于江北核心区南工大板块，地块旁就是浦口大道以及10号线南京工业大学地铁站。 
文件中还提到：后续若有开发投资意愿，可与当地管委会进行交流。目前南京市对商办属性土地有困支持政策，在合理范围内部分调规住宅。该地块曾于2025年7月14日在阿里资产挂拍，一拍价格人民币5.87亿元（对应土地单价543万/亩），后因程序瑕疵已撤回。 
其中“目前南京市对商办属性土地有困支持政策，在合理范围内部分调规住宅"这句话可以说是信息量十足。 这也就意味着，因开发企业经营困难而不能启动建设的商办用地，如若其他企业有投资意愿，可以在合理范围内调整部分规划，将部分商办地变成宅地。 这一举措可以说是重磅炸弹，要知道住宅的收益以及回本周期是要远优于商办项目。 尤其是大型商办综合体，开发周期较长，对企业资金要求较高，在现如今的市场环境中，少有企业愿意重资产开发建设大型商办综合体，这也是为何全国各地都不断涌现出大型商办综合体建设停滞的情况。 如若可以调整部分规划，新增宅地，将有效的节省开发企业的建设成本，以及资金周期，极大的调动开发企业投资“老大难商办地块”的意愿。 三个方案可供选择，合作开发或将加快项目推进 江北宝龙城地块的这条信息并非是传统的司法拍卖，亦或是资产出售，更像是一个意向洽谈公告。 
此份文件对江北宝龙城暂定了三个投资方案，分别是： 方案一：参与司法拍卖，预计在2026年春节后。 方案二：债权转让，价格优惠并有较大的价差空间。 方案三：与宝龙合作开发，利用政府纾困政策（如规划调整、税收优惠等）降低投资成本。 在我看来，方案三是可以实现三方共赢的优解： 首先，对于宝龙城来说，如若调整规划，引入投资企业资金，宝龙城进行商业运作，那么可以实现最低成本盘活项目，参与到后续轻资产商业运营中还能维持企业形象于经营规模。 其次，对于新投资企业来说，宝龙有较为丰富的商业运营经验。而且，在调整完规划之后，部分商办用地变更为住宅，将为企业带来更多的利润空间，降低企业投资成本。 第三，对于江北新区而言，方案三相对来说可以更加高效快捷的推动项目落地，促进区域城市配套的完善，尤其是对于南工大区域居民来说，将看到一座新商业综合体建成，生活便利度大大增加。 当然，该方案能否落地，还要看宝龙的诚意如何，变更住宅规划的限度如何，新引入的合作开发企业资金成本如何，让我们拭目以待。 宝龙城地块已重新整备，静待新主 接下来我们看一下宝龙城地块的近况。 从航拍视角来看，项目地块非常之大，如若建成，将会是江北的地标级商业综合体。 
写在最后： 允许商办土地在合理范围内调整为住宅，其实是南京对城市发展过程中存在的部分商办项目开发困难，项目停滞“伤疤”影响城市发展，而找到的一条优解道路。 这一方案，将盘活长期搁置的低效用地，将 “沉睡资产” 转化为有效住房供给和城市配套，可以实现多赢的局面。 目前南京存在不少类似于江北宝龙城这样，地块已出让，但是由于多层次原因，投资方尚未启动建设的项目。如江北的冰雪科技城、兴智板块的五矿璀璨云著广场、位于禄口的珠江四季商业综合体...... 你还希望哪些搁置已久的商办、商业项目，能够通过调规方案将地块盘活，欢迎在评论区留言谈论。 
根据公告详情显示：该地块在2020年12月14日由宝龙地产集团通过招拍挂方式取得，土地面积为72197.55m（108亩），容积率3.0，计容面积为216593m²，总成交价款10.50亿元，含税土地成本为10.82亿元，土地单价1001.85万/亩。
项目原规划可售面积13.5万m²，其中酒店式公寓7.58万m²（约20层，共3栋）、办公3.78万m²（约20层，共1栋）、商业街2.17万㎡（3层）。除可售面积外，有一栋6层自持购物中心，面积约9万㎡²。据企业提供数据，按照公寓1.5万元/平米、办公1.4万元/平米、底商3.375万元/平米，再加上1909个可售车库，可售总货值约23.7亿元。
文件显示，资产处置主体为多机构联合选送；招募时间为2026年01月25日 - 2026年07月24日；资产类型为土地。
目前为净地状态，整个地块的确已经进行了重新平整，无论是转让还是合作开发，都处于较好的状态。
现场已布置告示牌，告示牌内容为：禁种通知，环境整治，限3日内自行清除种菜作物，逾期将统一开展清理，损失自负。
告示牌落款为宝龙公司，时间为2026年元月8日。
这也就是说，地块的重新梳理是宝龙公司进行，目前地块所属仍然是在宝龙公司手里。
我们来对比一下2024年12月底的拍摄，彼时地块内杂草丛生。
江北宝龙城地块航拍图（拍摄于2024年12月）
此外，从航拍中也能发现，江北宝龙城所在的南工大片区居住人口不断增加，高空俯瞰，空地基本被填满。这里齐聚了金基映樾里、长江时代1314、长江时代1516、和光锦棠府、天宸江樾等诸多小区。
如若加上隧道口片区，该区域的居住人口是非常之多的。
再结合距离宝龙城相距不远的江北虹悦城的高人气高热度，可以看出，区域购买力是非常强大的，如若宝龙城能够顺利开业，养商期是比较短的。
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