琅力拉

琅小29中2月成交分析

• 成交量：超15套，环比1月基本持平

• 学籍情况：绝大多数不占用，适配当年入学

• 主力户型：两室为主，单室、三室为辅

• 价格区间（总价）

◦ 单室：170–200万

◦ 两室：205–300万（主流200–260万）

◦ 三室：300万左右（楼层/面积影响大）

市场趋势与原因

• 琅/力/拉三校同步上行：2月成交均呈上升趋势

• 核心驱动：2025年5月南京幼升小取消提前一年落户（报名前落户即可），2026年入学需求集中爆发，带动学区房成交走高

• 后市预判：3–4月成交量仍将维持高位，低总价两室仍是主力

小结：琅小29中2月成交量稳价稳，以不占学籍、两室刚需为主；政策松绑+入学集中需求，支撑短期热度。

力学小学2月成交分析：

• 成交量：10套以内，环比1月下降40%，主要受春节假期影响；

• 议价空间：10%–15%，买家仍有谈判余地

• 学籍情况：基本不占用，适配当年入学

• 主力户型：两室+三室为主，单室较少

• 成交特点：楼层好、户型佳：成交周期明显缩短；高楼层/大户型：单价创片区新低，性价比突出，户型成交分化明显；

价格与片区对比（三校同级别）

• 单价领跑：力小片区成交单价三校最高（约3.99万/㎡）

• 核心原因

◦ 校区集中（仅1本部），学区范围更纯粹

◦ 周边居住、人文环境更优，改善属性更强

• 总价区间（参考）：两室：265–330万； 三室：300万+（高楼层/大户型单价更低）

市场逻辑

• 同琅/拉小一致：幼升小取消提前落户 → 2026入学需求集中爆发

• 力小因学区纯粹+居住品质，单价溢价更明显

• 后市：3–4月成交热度仍将维持高位

拉萨路小学2月成交分析：

• 成交量：近15套，环比1月降幅超30%；

• 学籍情况：基本不占用，适配当年入学

• 主力户型：两室为主，低总价落户首选

• 总价区间：180–280万（主流250万左右）

• 成交小区：拉萨路、永庆村，峨嵋岭为主，户型小、总价低更受市场青睐；

议价与价格特点

• 议价空间：10%-15%，部分热门户型议价空间缩小；

• 价格成因：高楼层、环境一般的长周期挂牌房源主动降价走量；

• 后市预判：高性价比房源持续成交，议价空间将逐步收窄；

市场逻辑（同拉力琅三校）

• 核心驱动：幼升小取消提前一年落户 → 2026入学需求集中爆发

• 拉小特点：多校区+小户型集中，总价更亲民，契合刚需落户

• 后市：3–4月成交热度仍将维持高位

2月，芳小片区成交房源5套左右，和上月成交量基本持平，相比去年同期，交易量有30%以上的差距。

从成交房源来看，成交户型以两房为主，学籍不占的房源成交总价在190-250万之间；除高楼层房源的超高性价比以外，“低总价，好楼层，户型佳”是决定房源成交周期的重要因素。

成交房源保持“以价换量”的特征，议价空间在10%以上，部分房源的议价空间可达15%以上。

因南京小学落户政策的调整，2025年起，入学无需提前一年落户，在当年报名前落户即可，所以小学阶段的购房需求释放周期拉长，预计在3，4月，市场的成交量将会迎来增长，建议售房业主参考成交周期，及时达成置换或资金需求。

2月，树人板块成交房源数量约55套，相比上月130套的成交量，跌幅过半，和去年同期相比，交易量也有40%的差距，春节假期因素是导致交易量下降的重要因素。市场成交户型以低总价两房为主，占比近7成。

价格方面，市场报价仍较理性，成交房源的议价幅度基本都在10%以上，部分成交房源的议价超15%，随着市场成交量的爆发式增长，部分房源的议价空间出现减少，新出房源的挂牌价格，以及业主底价预期也有所提升。

随着初中落户时间的临近，预计3月市场成交量还将会持续爆发，高性价比房源持续成交后，整体市场的交易节奏会有所加快。3月会是这一波学区市场的成交高峰末期，预计在4月下半旬，市场的成交量将迎来明显减少，建议售房业主抓住成交高峰阶段，实现置换或者资金需求。

王垒

详情扫码咨询

截至2026 年 3月初，双汇文学区板块2月份共成交30套左右，银城汇文共成交40套左右，汇文片区总签约80套左右，汇文片区（银城+ 汇文）正处于 “量价回暖、小户型上升、低总价为王” 的旺季行情，是学区房 “小阳春” 的核心板块之一。

一、成交行情

1. 成交量：爆发式增长

2 月：成交80套左右，双汇文学区板块占比近40%，银城汇文占比超50%。

2. 价格：止跌回升、小户型溢价

主流成交单价：2.7 万–5.5 万 /㎡，总价集中在180–400 万（占比超 70%）。

小户型（40–70㎡）：单价4.5–5.5 万 /㎡，如天玺国际 41㎡约5.31 万 /㎡，辰龙广场 57㎡约4.49 万 /㎡。

中大户（80–120㎡）：单价3.0–4.5 万 /㎡，如清江公寓 82㎡约4.38 万 /㎡、清河新寓 66㎡两房约207 万（3.14 万 /㎡）。

高端改善：单价4.5–5.5 万 /㎡，如银城聚锦园127㎡约5.25 万 /㎡。

3. 成交特征

低总价为王：180–250 万房源最抢手，占比近 40%。

小户型溢价：同小区小户型单价普遍比大户型高15%–30%。

成交周期分化：优质房源（学籍不占、楼层好、装修新）30 -100天内可获成交；大面积，高楼层、学籍占用房源成交周期翻倍增长。 

2月在春节假期背景下，板块成交量有所下降、但价格触底企稳，挂牌量充足且结构均衡；叠加招生政策趋严，当前是比价与决策的窗口期，市场活跃度预计持续提升。

一、2月市场核心数据（芳凤29中 vs 单29中）

（一）成交量：尽管有假期因素，但看房活跃度显著增加

2月板块共计成交约20套，其中芳凤29中约10套、单29中约10套。尽管当月包含春节假期，客户看房与成交意愿仍明显增强，成交量实现显著提升。

（二）价格：以价换量特征未变，但底部企稳迹象初显

• 成交特征：仍以低总价户型为成交主力，议价空间普遍在10%-15%。

• 价格走势：数据显示当前价格已处于底部区间，企稳信号明确，部分三房户型成交表现亮眼。

（三）挂牌量：供应充足，户型选择丰富

板块总挂牌量单室套两房三房及以上核心特点

芳凤29中 237套 14套 133套 90套 两房占比最高，选择面广

单29中 428套 19套 261套 148套 供应充足，结构均衡；

二、趋势展望与核心建议

（一）趋势展望

1. 政策红利持续：2025年南京公办初中全面执行锁区、三一致、落户提前1年、学位锁定等严格政策，29中板块汇聚琅小、力学、拉小、芳凤等一线名小及赤壁路、一中心等老牌优质小学，优质生源基础稳定，板块价值将持续凸显。

2. 市场热度上行：当前价格筑底、房源充裕，叠加节后购房需求释放，板块市场活跃度有望进一步提升。

（二）购房建议

1. 把握窗口期：当前是比价、选房、决策的最佳时机，优先锁定低总价高性价比房源，三房户型可关注成交向好的优质标的。

2. 政策合规核验：严格核查三一致（户籍、产权、实际常住）、落户时机、学位是否被锁定等关键条件，避免入学风险。

3. 精准匹配需求：刚需侧重单室套/两房的低门槛选项，改善可聚焦三房及以上的优质户型，充分利用当前充足的供应进行精准匹配。

如需了解更多房源详情或预约看房，欢迎随时联系！

一．成交量：

本月片区成交40套以上。2月钟英市场活跃度很高，受春节假期因素，本月工作日减半，平均日成交2套以上，主要集中在天空之都，洪武路，王府园等几个热门小区。

二．成交价格：

本月最高成交单价4万/平（游府新村），最低成交单价1.6万/平（洪武大厦）。除去最低成交价的一套，其他成交价格较上月成交价格相对持平。在谈判中更多的是议价空间上的波动，市场价格底部日趋明显。

三．建议：

根据市场反馈和成交数据可以看出，目前板块热门小区咨询量明显增多，尤其是春节过后第一周，成交火热，成交量依旧平稳，这得益于部分房东正视市场挂牌价格，还有随着落户时间临近，购房客户果断下定，带动了整个片区的成交，带看成交比率，较之前不断提升。130万左右可选择单室套落户，140-180万的两房成为主力，自住+上学两不耽误。

有需求的客户，在当下市场下，可以多关注，多看房，多比较，珍惜高议价的好时机。同时，也建议片区售房业主参照已成交房源及户型，合理报价，做好让价心里预期，以便快速成交，抓住市场成交高峰，达成售房或回笼资金的目标。

2月九初片区共成交房源15套左右，相比上月下降超三成，其中长小九初4套，南师九初8套，洪小九初4套，和去年同期相比，交易量也有20%以上的差距 ，假期因素是影响交易的主要因素。

从成交房源来看：片区成交以两室为主，低总价仍是当下市场的需求主力，小区环境相对较好，楼层或者户型不错的房源，消化速度有所提升，购房客户在考虑预算的同时，尽量在兼顾实际居住需求。

目前九初片区在售房源充裕，成交的议价空间基本保持在10%以上，部分业主急售房源，业主对议价空间接受程度更高，可选择实地看房后，进行沟通。

长小＋九初2月成交4套左右，成交量相比上月有所下降，成交房源的议价空间保持在10%-15%之间。从成交房源的户型来看，两房仍是成交主力，成交总价在150-180万之间。相比热点的初中板块，成交热度还有一定差距，这和施教区范围小，房源量供应较少，密切相关。

王垒

详情扫码咨询