南京又一个小区正式启动原拆原建。

今天，南京鼓楼区青云巷10号，这个藏在湖南路繁华背后的“老破小”，悄然迎来了命运的转折点。

根据官方招标公告，青云巷10号危房整治工程今天正式开标。这个建于1958年、鉴定为C级的危房，即将通过“原拆原建”重获新生。

青云巷10号的位置，好得让人眼红。

它南至青云巷，东临高云岭，属于鼓楼区湖南路商圈。这里到新街口也就几公里，周边配套极其成熟，浓浓的烟火气是老南京最地道的味道 。

但走到青云巷10号楼下，眼前的景象与周边的繁华形成了巨大反差。

青云巷10号的楼栋已经被围挡起来，围挡内的樱花正值盛花期，开得热烈而灿烂。然而樱花树旁，却是一派狼藉。

这几栋外廊式住宅楼破败不堪，墙皮大面积斑驳脱落。

抬头望去，密密麻麻的各种线缆在楼宇间交织成混乱的“空中蛛网”，仿佛稍不留神就会擦出火花。

楼栋已经被蓝色的铁皮围挡严严实实地围了起来，围挡上醒目地挂着“危房拆除，请勿靠近”的警示牌。

透过栅栏往里看，原本应该是居民活动的地面空间，如今杂草丛生，角落里还堆满了无人清理的生活垃圾，一片荒凉。

在这片围挡的旁边，就是一座公共厕所，对面则整齐地摆放着一排垃圾桶。虽然环卫工作做得不错，但对于居住在这里的居民来说，每天推开窗，面对的就是这样的环境，确实难言生活品质。

去年10月，南京市规划和自然资源局就发布了该项目的消险整治工程规划设计方案批前公示。根据资料，这里的10号和10-1号为三层建筑，始建于1958年；10-2号则为四层建筑，建于1973年。由于房龄普遍超过50年，年久失修，三幢房屋鉴定均为C级危房。

这次青云巷10号危房整治工程SG1施工招标公告显示，青云巷10号危房将拆除现有三幢建筑，新建二幢三层，一幢四层的住宅。总建筑面积约2590平米。总投资约2500万元。建设资金来自国有（非政府投资）。计划的工期为240历天。

这意味着，最快明年，这里的老住户们将有望通过“原址、原面积、原高度”的翻建，住上带有优化户型的新房。

去年起，我国首次将2000年前建成的老旧小区全面纳入城市更新范畴，明确了老旧小区改造边界，同时明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。

最近，《十五五规划纲要》正式发布，未来5年，全国计划改造的50万套城镇危旧房，11.5万个老旧小区。而根据业内权威测算，“十五五”期间，全国城市更新市场总容量将高达20万亿元。

这意味着在，十五五期间的城市更新将不再是过去那种“刷刷墙、铺铺路”的表面功夫，而是转向更深层次的“里子工程”，甚至是像青云巷10号这样的“原拆原建” 。

这是一个明确的信号：老房子不仅不会被抛弃，反而迎来了史上最大力度的“换装期”。

与原来“大拆大建”的最大区别是：居民还是原来的“原住民”，位置也没变，房子的面积也与原来相差无几，但社区环境、户型、外立面、产权等全部焕然一新，既不存在“一夜之间拆迁爆富”的现象，又让业主们住上了新房子。

南京的“原拆原建”聚焦于危房改造，往往危房改造的项目通常具备三大特征：

建设年代久远、厨卫不成套、存在结构安全隐患。

这几年，南京多个危房项目探索“原拆原建”创新模式：

• 石榴新村：明瓦廊70年房龄危房，居民以2800元/平方米成本迁入电梯多层新居；

• 虎踞北路4号：居民主导历时8年改造，单元布局优化，单价成本不足3100元；

• 新河二村163-165号：政府主导下“脏乱差”变身人性化社区。

• 秦淮来凤街毛家苑23号：小区两栋危房在拆除后原址新建，在保持总高度不变的前提下，创造出“2.5层”和“3.5层”的空间，最大限度扩充套内面积。

  

（原拆原建交付后的毛家苑23号）

写在最后：

以前，大家提到“老破小”，第一反应往往是“等拆迁、等暴富”。但随着城市发展从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”，那种大拆大建的棚改神话正在落幕，像青云巷10号这样的城市更新，将成为城市的主流。

这种转变，其实是把红利从“投机者”手里，重新交还给了“居住者”。对于居民来说，他们守住的不仅是城市核心区的地段，更是资产价值的“稳稳的幸福”。

目前来看，资金弹药已经备足，政策绿灯已经亮起。

而在未来的楼市逻辑里，决定房产价值的，除了地段和学区，又多了一个关键的变量：“更新预期”。

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