2026年3月20日，南京市相关部门发布《关于稳定房地产市场的政策措施》（以下简称“措施”）。本次政策从土地供应、住房消费、征收安置、成本负担、营商环境及市场环境等维度提出具体举措，旨在贯彻落实中央经济工作会议和全国两会精神，精准对接居民刚性与改善性住房需求，是“着力稳定房地产市场”的重要体现。
此次南京政策是一套覆盖供给侧改革、需求端激活、企业端减负及市场环境净化的系统性“组合拳”。政策呈现出“精准化、差异化、服务化”的鲜明特征，特别是在优化供应结构方面实行“一类群体一策”，在激活改善性链条上采用“财政贴息+企业让利”的组合模式，并以“带押上市/网签”等举措持续优化营商环境。整体而言，政策对稳定市场预期和促进市场稳中向好发展等具有积极的作用。政策最大亮点在于首次明确提出“一类群体一策”的供地思路，标志着土地供应逻辑向精细化、需求导向转变。这也是此次南京政策中最大的创新举措，对于各地推动“人、房、地、钱”要素的精准匹配具有导向意义。此举不仅有助于降低开发企业的市场定位风险，也能有效提升新房产品与真实居住需求的契合度，本质上是土地市场优供给的重要体现。
亮点梳理如下：1）土地供应精准化：面向青年人、养老人群、产城融合人群及都市圈聚集人群等四类特定群体，供应在区位、规模、容积率及配套上均适配的差异化地块，为房企打造适销对路的“好房子”提供了基础条件。2）品质管控体系化：通过修订完善住宅品质提升设计指引，并强化施工监督，将改善型住宅的设计与建造导则落到实处，推动行业从“规模型”向“品质型”转型。总体来看，此次南京政策的核心，就是围绕“人房地钱”中“人”与“地”两个关键要素，持续促进各类资源的有效对接。针对改善性住房需求的核心堵点——“卖旧难”，政策继续深化“以旧换新”模式，并创新引入财政贴息工具，形成“政府贴息、中介帮卖、企业让利”的多方合力。我们认为此举将发挥较好的政策效果，尤其是在降低置换成本方面：对2026年内完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总额1%的贴息，全市贴息总额达1亿元。该措施直接降低了购房人的资金成本，同时“卖旧与买新不分先后”的设定也增加了操作灵活性，有助于打通一、二手房置换链条。此外，政策还将放大乘数效应：鼓励开发企业同步给予促销优惠，预计将与财政贴息形成合力，有效激发改善性需求的释放。
这里需要重点提示的是，南京实际上已经开启了此前热议的贷款贴息政策，主要是针对“卖旧买新”的群体进行。该做法和过去“以旧换新”中的财政补贴是有差异的。这次是针对贷款总金额进行的贴息，所以具有非常好的示范效应。后续各地在一二手房联动方面，或也会推进此类贷款贴息政策，持续提高一二手房联动的效率。措施在既有“房票”政策基础上进行了深化，进一步提升了安置的灵活性与精准性，体现出以人为本和吸引人才的政策导向。1）拓宽跨区安置：通过加强跨区房源的宣传引导，在尊重民意的前提下满足被征收人多样化的安置需求，既有助于提高安置效率，也促进了商品房库存的去化。2）推行“人才房票”：精准匹配各类人才在南京的留居意愿，将住房保障与人才战略深度结合，有利于增强城市的长期竞争力。在减轻居民购房成本负担方面，政策从交易环节与信贷门槛两端发力。增值税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售，按3%的征收率全额缴纳增值税，进一步明确了短期交易的税收口径；信贷方面，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，其和此前上海的政策一致，有效降低了商业类物业的入市门槛。两项举措分别从交易成本与资金压力入手，有助于缓解居民购房负担，促进刚需及改善型置业需求的合理释放。从土地出让到上市销售的全链条审批流程优化，是本次政策的一大亮点。通过“拿地即开工”“带押上市/网签”等创新举措，切实降低了企业的资金与时间成本。在土地出让环节，通过提前对接规划做到“拿地即进场”“拿地即开工”，有效缩短项目开发周期，加快房企资金周转；在开发建设阶段，允许符合条件的项目分阶段申领施工许可证（如桩基工程先行开工），并提前提供消防验收技术指导，显著提高了建设效率；在上市销售环节，试行“带押上市”与“带押网签”，允许在建工程抵押状态下的现售商品房直接入市，有效盘活了沉淀资产，降低了房企解押资金成本，是优化商品房预售资金监管与销售管理的重要创新。
措施明确将加强政策解读、数据发布与自媒体整治，旨在营造透明、规范的舆论环境，有助于稳定市场各方预期、减少非理性波动，促进市场长期平稳健康发展。这也体现了当前南京政策在预期引导方面的积极作用，尤其是在当前房地产“小阳春”行情下，此类宣传具有更好的导向性，也将推动市场预期和行情的向好发展。
