楼市金三，市场行情逆转，南京“老破小”也卖出了天价！

根据某二手房平台展示的数据，位于秦淮的火瓦巷成交了一套建面约14.68㎡房源，成交总价112万元，成交单价达到了76294.3元/㎡。

从房源成交详情来看，这套房房主挂牌价130万，最终降价18万成交。成交单价突破7万/㎡，刷新了该小区近5年的成交价纪录。

为何这套房源价格能卖这么高？原因不难分析。首先，坐拥火瓦巷小学（游府西街分校）+钟英中学的优质学区，公认的双学区房，备受家长青睐。

其次，房源本身面积小，总价低，在整个小区这类房源非常少。总价100万出头就能买到一套优质学区房，门槛相对较低，家长的接受程度也高。

除了火瓦巷之外，我看到鼓楼宁海路的“老破小”——苏州路（琅小+29中），最近也成交了一套建面约15.58㎡房源，成交总价105万，成交单价高达67394元/㎡。

优质教育资源加持之下，市中心“老破小”疯狂成交！根据二手房平台展示的数据，今年以来，南京二手房成交总价分布中，0-80万的房源占比达28.7%，80-100万房源占比12.6%，这意味着总价100万以下的房源占总成交房源的4成之多，“老破小”无疑是主力！

从成交面积分布来看，0-60㎡的房源占比16.3%，60-90㎡的房源占比37.5%。这其中就有不少是“老破小”房源。

博“城市更新+以租养贷”！老破小打响翻身仗？

值得一提的是，近期，一位网友就因在社交媒体上分享她一年入手成都8套“老破小”的经历而走红。

无独有偶。一名男子花350万元抄底7套天津老破小的事件同样冲上热搜，引发热议！

他们的购买核心逻辑出奇的一致：博“城市更新+以租养贷”，购房逻辑也是“只选核心地点的核心老破小”。

随着“老破小”行情走俏，不仅是在成都、天津，上海也出现了一批“抄底”“老破小”的人群。总价友好，入手门槛低，自住配套全、生活便利，有学区加持更好租......不仅如此，老旧小区改造、加装电梯等政策红利袭来，拆迁风声四起，更让“老破小”看到了春天！

今年开年，最火“老破小”惊现上海。据了解，始建于上世纪六七十年代的静安区柳营路309弄、319弄小区房价出现暴涨。半年内房价实现翻倍，甚至超越上一轮楼市巅峰期的价格！

柳营路309弄：2025年6月，该小区二手房成交价维持在4.8万/㎡左右，但是随后成交价一路攀升，2025年12月底，柳营路309弄最新房源成交单价已经达到了88780元/㎡，直接刷新了该小区最高纪录。

紧邻的柳营路319弄，也呈现出高度相似的走势。短短半年时间，成交单价从5万+/㎡直接涨到了9万+/㎡，其中小户型单价更是突破了15万/㎡，创下小区历史最高价。

为什么“老破小”突然火了？据了解，价格异动的背后，是动迁预期的迅速升温。

2025年下半年，关于柳营路309弄、319弄可能进入城中村改造预征询阶段的消息开始在市场流传；同年12月，两小区正式启动“两清”（核清户籍、核清产权）工作。

“有买房人想博一博动迁”，据中介透露，正是因为这波天降红利，让“老破小”迎来翻身仗。

除此之外，随着东安一村、二村以及江南新村动迁工作推进，上海徐汇核心地段的部分“老破小”二手房交易量价也开始明显提升。

除了动迁预期拉升之外，城市更新改造也让“老破小”身价倍增！

2025年，住建部明确提出，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围，并因地制宜实施改造，同时鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅；城中村改造范围也已扩大至全国地级及以上城市，在新增100万套基础上继续扩容。

对于买房人而言，当下“老破小”究竟能不能买？

成熟配套，是“老破小”的砝码。出门几百米内必达的地铁站；步行可达的菜市场、连锁超市；方圆一公里的学校、医院和小商圈。便利性拉满的同时，还自带生活的烟火气。因此，对于总价预算较低的刚需买房人来说，几十万就能入住主城，选择“老破小”也未尝不可。

但是如果你纯粹只想“博动迁”，甚至一味追高去买“老破小”，风险依然较高。要知道，现实中，迁传闻反复出现却始终未能落地的案例并不少见。一旦为动迁预期支付了过高溢价，而最终改造方式并非动迁，预期回报将面临明显的不确定性。

另外，专家也建议抄底老破小需警惕流动性风险，如部分房龄超过30年的老房子，银行可能拒贷，买家只能全款购买，接盘群体有限；同时还有房价下跌侵蚀本金、租金波动等风险。

写在最后：

这两年楼市新政不断，老旧小区似乎迎来“翻身仗”。但面对政策红利，是坚守等待升级，还是果断出手？欢迎留言区聊一聊！