南京多名律师谈“阜宁白天鹅广场违建事件”:阜宁法院对供销社出租违建判决支持租金纯属适用法律错误、事实认定不清、判决结果违法!

南京多家律师所的律师针对“阜宁白天鹅广场违建事件”中涉及到的阜宁县供销社（集团）总公司先后二次起诉获得法院支持进行了解读。首先，律师们认为阜宁法院在审理这二起租赁案件中，未依法审查租赁房屋的合法性，错误认定合同效力并判决支付租金属于法律适用错误。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

“老大众饭店”经营人王斯俊家族申请信息公开后阜宁县自然资源规划局仅提供了《阜宁县城镇建设工程规划许可证附本》（2010277），未提供正本，且住建局也未提供正本。副本不等于正本，不能证明案涉房屋已取得合法、完整的规划许可。

而阜宁法院仅凭租赁协议，未依法要求出租人提供《建设工程规划许可证》正本，也未对 “仅有副本、无正本” 的合法性进行审查，直接认定合同有效，属于适用法律错误。

其次，阜宁法院未审查竣工验收备案，忽视房屋交付使用的法定前提。

《建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

本事件中阜宁县住建局明确答复无《建设工程竣工验收备案表》及全套备案材料，案涉房屋未完成竣工验收备案，依法不得交付使用。

而阜宁法院未审查房屋是否具备交付使用的法定条件，在房屋未竣工验收、依法不得使用的情况下，仍判决承租人支付租金，违背法律强制性规定。

另外，阜宁法院未审查不动产权属，忽视出租人的合法处分权基础。

因为不动产权证书是房屋所有权的法定凭证，出租人出租房屋，前提是对房屋享有合法的所有权或处分权。

本案中所谓出租人阜宁县供销社（集团）总公司始终未提供《不动产权证书》，且因无规划正本、无竣工验收，客观上无法办理产权登记，不具备合法出租的权利基础。

而阜宁法院未审查出租人是否享有合法出租权，在权属不明、来源不合法的情况下，支持其租金请求，缺乏事实与法律依据。

还有律师对阜宁法院审理程序与事实认定认为存在问题，称法院未依法释明与审查合同效力。合同效力属法院应当主动审查的事项。法院在出租人多次起诉时，未主动审查合同是否因违法而无效，也未向当事人释明，直接按有效合同审理并判决支付租金，程序违法。

另外法院仅凭租赁协议认定租赁关系，未要求出租人提供房屋合法建设、验收、权属的核心证据，事实认定不清。

根据法律规定，案涉房屋因无规划正本、未竣工验收、无产权，属违法建筑，租赁合同依法无效。无效合同自始没有法律约束力，承租人无需按合同支付租金，仅可能需支付房屋占有使用费（且应结合过错、实际使用情况认定）。法院判决支付全额租金，与无效合同的法律后果完全相悖。

多名律师研判后认定阜宁法院对阜宁县供销社（集团）总公司先后二次起诉“老大众饭店”经营人判决支持存在严重错误：

适用法律错误：未适用租赁合同司法解释第二条，错误认定违法建筑租赁合同有效。

事实认定不清：未审查规划许可、竣工验收、不动产权属三大核心事实，仅凭协议定案。

判决结果违法：在房屋依法不得使用、合同无效的情况下，判决支付租金，违背法律强制性规定。

律师们表示愿意对“老大众饭店”的系列案件提供法律支持。不服此前二次判决的《民事再审申请书》也已起草完毕，近日将送交盐城市中级法院。“老大众饭店”经营人称将追究枉法裁判法官的行政责任。

此前文章显示，2015年12月底，阜宁“老大众饭店”被县供销社招商引资承租该单位下属供销社（集团）总公司上海路 409 号“白天鹅商业广场”六层整个楼层经营酒店，并签订为期17年的转租赁合同。酒店自2021年7月起停业至今。自租赁关系建立至今十余年，已累计向阜宁县供销社（集团）总公司缴纳房租及水电382万元（其中房款282.5万，水电费100多万），但该公司始终以各种理由推诿，未提供案涉房屋的《不动产权证书》（房产证）。

后王斯俊2026年1月19日向阜宁县自然资源规划局和阜宁县住房和城乡建设局申请信息公开，从二局信息公开回复看该白天鹅广场无《建设工程规划许可证》正本、无竣工验收备案，无《不动产权证书》！

一直关注此事件的“江南大侠”杨鸿曾称：本案中，案涉房屋未取得合法有效的建设工程规划许可证正本，未完成竣工验收备案，不具备合法使用条件，亦无法办理不动产权属登记，依法属于不得出租的违法建筑，租赁合同应当认定无效。阜宁县人民法院在审理过程中，未依法主动审查合同效力，未对房屋规划、验收、权属等核心合法性事实进行审查，仅凭租赁协议即认定合同有效并判决支付全额租金，属于适用法律错误、程序严重违法、基本事实认定不清，裁判结果明显违背法律强制性规定，依法应予纠正。