重磅！南京市规划落地,溧水县成核心赢家,高淳县遗憾缺席！

南京这次规划,很多人只看到了主城区的扩张,看到了新区的画饼,但真正值得注意的是溧水的位置变了,不是地理位置,是在整个南京发展格局里的位置。

以前溧水是什么,是南京最南边的郊区,是去往安徽的过路站,规划里提到它基本就是带一句＂发展生态农业＂＂打造宜居小城＂,这些话说了等于没说,因为所有郊区县都能用这套词。但这次不一样,这次规划里溧水的定位是南京南部副中心,副中心这三个字,意味着它不再是被辐射的对象,而是要往外辐射的节点,意味着它要承接的不是主城区淘汰下来的产业,而是要自己长出产业集群,要自己形成人口和资源的吸附能力。

你看规划里给溧水配的东西就知道了,宁宣城际铁路、宁杭二通道、南京南部综合交通枢纽,这些基础设施不是为了方便溧水人去南京主城上班的,是为了让溧水能直接对接长三角其他城市,是为了让它成为一个独立运转的经济单元。规划还明确提出溧水要打造先进制造业基地,要承接新能源汽车、智能装备这些产业,这些产业不是随便放的,是需要土地、需要配套、需要人才的,南京把这些放在溧水,说明它认可溧水有这个承载能力,或者说它要用规划和资源倾斜来主动培养这个能力。

高淳没出现在这次规划的核心位置上,很多人觉得意外,因为高淳的自然条件其实比溧水好,石臼湖、固城湖、慢城这些资源,放在哪个城市都是宝贝,为什么南京不重点提高淳。

原因很简单,高淳的位置太偏了,偏到它没法成为一个有效的节点。溧水往北是南京主城,往东是镇江句容,往西是马鞍山,它在一个十字路口上,连接的都是经济活跃的区域。高淳呢,它在最南端,再往南就是安徽宣城,宣城本身的经济体量和发展速度都有限,高淳连接出去收不回来足够的回报,它更像是一个尽头,而不是一个中转站。

南京的规划思路很明确,它要的是能够带动周边、能够形成产业集聚、能够参与长三角分工的节点,溧水符合这个定位,高淳不符合。所以高淳在规划里的角色还是老样子,生态保护、文旅发展、宜居小城,这些定位没有错,但也意味着它不会成为南京发展的重点发力方向,它会继续保持现在的节奏,慢慢来,不会有大规模的产业导入和基础设施投入。

很多人看到这个规划,第一反应是去溧水买房,觉得溧水要起飞了,房价会涨。这个逻辑没错,但不全对,因为规划落地和房价上涨之间还隔着很多个环节。

溧水这次拿到的是定位和资源倾斜,但定位和资源要转化成实际的产业、就业、人口流入,需要时间,快则三五年,慢则七八年,甚至更久。你现在去溧水买房,买的是预期,但预期这个东西最不靠谱,因为它会随时调整,今天说副中心,明天可能因为财政压力、市场环境变化,就把优先级往后挪了。

更重要的是,溧水的房价上涨空间取决于它能吸引多少人留下来,而不是规划写了多少项目。南京主城区的人会不会搬到溧水,外地人会不会因为溧水的产业来这里工作,这些才是核心,规划只是第一步,后面的每一步都充满变数。所以如果你本身在溧水工作、生活,或者你确定溧水的产业发展会给你带来机会,那买房是自然的选择,但如果你只是冲着规划来投资,那风险很大,因为你赌的是一个长周期的不确定性。

小贴士：溧水这次确实拿到了南京规划里的核心位置,但规划落地需要时间,产业导入需要过程,如果你考虑在溧水置业或者投资,先看看自己的需求是什么,是刚需还是投资,是短期还是长期,别只盯着规划画的饼,多看看溧水现在的产业基础、交通配套、人口流动这些实际的东西,这些才是决定一个地方能不能起来的关键。