“当年500万买的新房，如今一口价265万！”
刚刚，锐评君在小红书刷到一个卖房帖：上秦淮融信秦尚栖庭，建面约137.64㎡洋房，购入价500多万，现在一口价265万，折合单价仅1.9万/㎡。
近5折的甩卖价，让人不由得感叹市场变化之快。
要知道，融信秦尚栖庭新房的收官均价约3.4万/㎡，总价门槛基本稳定在350万左右。
而在二手房网站上，小区的最新成交单价早已低于1.9万/㎡，就连同板块内的老牌小区碧桂园泊云间、银城旭辉云台天境，最新成交价也都在2万/㎡以内。
曾经被视作“改善高地”的上秦淮，如今已悄然变成一个对刚需和改善都极为友好的置业选项。融信秦尚栖庭在2020年首开时，是上秦淮板块的“白月光”——上秦淮2.0（云台山河以南）拓荒盘、纯洋房、大横厅，一度被视为区域改善的标杆。作为低密度洋房，融信秦尚栖庭当年的销许价格并不低。小区收官均价约3.4万/㎡，建面约137㎡的户型单价多在3.4万-3.6万/㎡之间，楼层好点的房源总价已逼近500万大关；就连约103㎡的起步户型，总价也稳站350万的门槛。然而，集多重优势于一身的小区，在当下二手市场中也没能逃过价值重估的命运。2025年8月，小区卖出首套房源：建面约121㎡的低楼层，成交总价240万、单价约1.98万/㎡。令人唏嘘的是，这也是截至目前该小区单价最高的一套成交。根据最新的二手房平台数据，截至2026年3月，融信秦尚栖庭的二手房成交均价已跌至1.75万/㎡左右，最新成交单价在1.6万-1.8万/㎡之间徘徊。上车门槛（建面约103㎡户型）从约350万降至170万左右，用当年新房5折的价格，即可拿下一套洋房，诱惑力直接拉满。不过，上秦淮的一位中介透露了一个新信号：“最近市场有点回暖，有些卖家反而撤牌不卖了。”据中介透露，之前小区一套约121㎡的房源，业主当初400万买入，挂牌285万，但没多久业主直接说不卖了，打算再观望一下。中介说：“他觉得之前的报价太低了，按现在的市场，可能价格还能再涨涨。”将时间拉回到2018—2020年，楼市正值火热期，品牌房企扎堆进驻，上秦淮迎来了属于自己的高光时刻。彼时，以银城旭辉云台天境和五矿澜悦栖原为代表的品质盘，曾是板块内的流量担当，摇号中签率一度低至个位数。
如今，这些曾经的“神盘”也未能逃脱行情的调整。
作为板块内的成交大户，银城旭辉云台天境的处境最为直观。这个曾经站稳3万+/㎡的次新盘，如今在二手平台上的价格显得格外“亲民”。
数据显示，该小区3月的挂牌均价为23147.8元/㎡，甚至有约88㎡的房源挂牌价低至130万元，折合单价仅约1.46万/㎡。
成交均价已降至1.5万/㎡左右。截止到目前，3月已卖出7套房源，其中有3套单价都在1.5万/㎡以内。
另一边的五矿澜悦栖原，虽然凭借更靠近地铁和砂之船的优势，价格比云台天境坚挺一些，目前挂牌均价约27977元/㎡，但相比去年下半年，不少房源的议价空间也明显加大。
比如，最近成交的约118.79㎡高层房源，总价241万，单价约2万/㎡；但在去10月底，同样户型、楼层的房源，还能卖到总价284万、单价2.4万/㎡。
不仅是高层，低密改善房源同样压力巨大。
2024年3月，碧桂园泊云间卖出了首套二手房，一套125㎡的房源成交价仅305万，单价2.46万/㎡。
去年3月，小区月116㎡的三房还卖出了2.3万/㎡的单价。
但到了今年，该小区最新成交均价已下探至2万/㎡以内——一套建面约141.6㎡的中楼层，总价280万，单价约1.98万/㎡。
且随着项目交付，这里不仅聚集了云台天境、五矿澜悦栖原、翠屏诚园等老牌小区，还迎来了芳原、融信秦尚栖庭、紫京四季等大量次新房，板块供应充足。
有些急于变现的业主为了抢跑，不得不“砸盘”，但对于自住购房者而言，当下的上秦淮或许正是一个不错的入市窗口。
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“500买入价、如今一口价265万”的噱头足够吸引眼球，但当下的上秦淮，的确正处于“价格友好、配套成熟、选项多样”的置业窗口。目前的上秦淮，无论是2万/㎡以内的碧桂园泊云间，还是1.6万/㎡就能上车的秦尚栖庭，如今市场价相比当年新房价格，近乎“腰斩”。曾经许多人望而却步的改善板块，如今已向更多人敞开大门。去年，地铁3号线三期通车，向南部延伸两站，板块日常出行更加便利；砂之船奥特莱斯满足日常购物，游府西街小学江宁分校也已经成熟办学，生活氛围日趋浓厚。现在总价200万以内，在南京主城，可能只能买到老破小或者远郊的高层。但在上秦淮，这个预算不仅可以淘到银城、五矿的品质高层，甚至直接拿下融信秦尚栖庭的5-7层洋房。用刚需的总价，享受改善的居住环境，这是当下市场给予买房人的红利。
