分享一个消息。
南京最近有一个盘，在没有做89㎡样板间的情况下，靠着户型图，落位了两栋楼的房源。
而且据我所知，开发商并不是不想做样板间，而是……
“没来得及做，很多客户想让我们早点开盘。”
这个项目，是颐和金陵印的二期。今天一早，我在朋友圈看到海报：
仅20天认购102套。考虑到颐居是国企，在数据输出上很谨慎，这份热度确实振奋主城楼市。
以洋房为主的社区，实景什么样？
金陵印二期具体位置在哪？
离地铁站多远？卖多少钱？
后期会所共不共用？
89㎡的户型实用吗？
我们人肉踩盘，带大家看现场。
01
人肉踩盘：很多楼栋已经封顶
最近又跑了一趟安德门，实地看了看金陵印的工地（拍摄时间2026年4月）。
从马路对面看过去，一期大多数楼栋已经封顶了。
整个社区以洋房为主，偏低密度的状态已经能看出来。
楼栋之间的间距、分布的节奏，整体感受比较疏朗。
在主城地段，有这么一大片低密度住宅区，公共景观和视野的感受确实比高层社区要好不少。
金陵印二期就在一期隔壁，中间隔着条小马路。目前二期部分有几栋楼已经盖到地上5层左右。
金陵印从去年8月底入市开始就是热盘。这次二期B地块的89㎡户型入市，去化速度非常快。
总共4栋楼共98套，都是洋房，据消息目前有两栋楼的房源已经落位。
很多人说南京小阳春整体不温不火，为什么金陵印，尤其是二期小户型会卖得好？
第一，整栋楼都是89㎡单一户型。
很多楼盘小户型要为大户型“让路”，开间变小、采光受影响。
金陵印89㎡单独成栋，户型排布从容，舒适度更高。
第二，它是洋房。
89㎡分布在4栋楼，总高7到10层。
洋房的那种疏朗和开阔感，对于住惯了高层的买房人来说有吸引力。
第三，有架空层泛会所。
89㎡所在的楼栋中，有两栋一楼是架空设计，能会客、看书、带孩子活动，在小户型社区里很少见。
第四，地段和产品的组合少有。
南京主城、安德门双地铁口、4站到新街口、89㎡纯洋房、四代宅高得房率——这几个要素凑在一起，市面上目前看只有金陵印。
金陵印这个89㎡户型能火，其实就是踩准了主城刚改客群在意的几个点：
通勤要方便，总价别太离谱，居住体验不能打折。
在一众大户型、高总价的改善盘里，这个小而精的洋房产品，恰好填上了一块市场空白。
02
一期的会所，二期业主能用吗？
这也是很多人关心的。
金陵印分A、B两个地块，B地块（瑶庭组团）在马路对面，是单独一小块地。有人担心小地块会不会“减配”，比如不让用会所。
我问过的情况是：
二期的业主可以用一期的会所，但需要过一条马路。
公区配套上，两个地块是共享的。虽然没做到“下楼即达”，但功能上完整。
一期的公区很多部分已经实景开放了，项目自己没叫“会所”，而是做成了社区邻里中心。
走进去看，空间配置很有意思：有接地气的电竞房、棋牌室、茶室、会客室，还有很上档次的私宴区，体感非常奢华。
我的理解是，小区做到这个体量，这种功能空间是有底盘去承接长期运营的。
私宴区虽然不是高频使用，但如果你想请客吃饭、给孩子过生日，在外面办酒跟小区里办体验完全不一样。
在自己家门口宴客，那种从容和体面，花钱在外面订包间买不来。
目前二期的实景入户大堂暂时没有体现。
我去到金陵印一期的负一层的入户空间，实景拍给大家看下：
一期在每栋楼负一层设置公共储物间，每户一格，自带密码锁，可以放放露营装备，滑雪装备等，很实用。金陵印二期，一个89㎡、总价三百多万的房子，能接入这样的社区配套，很难得。
它不是一个“将就着住”的产品，而是给追求品质的主城人一个比较体面的选择。
03
89㎡四代宅，户型如何
金陵印是四代宅产品，得房率是它最核心的优势之一。
89㎡的套内实际使用空间，大约和传统105㎡左右的三房差不多。
看下具体户型图：
三间卧室全部朝南，采光面很足。
厨房在房子北侧，开间拉开后空间感很好，整个屋子很亮堂。
三房全南的设计在89㎡面积段很少见，意味着家里老人、小孩的房间都能晒到太阳，居住舒适度会高不少。
设计上还有一些细节：
04
89㎡的金陵印卖多少钱？
根据目前问到的消息，89㎡户型总价大约在330万到360万之间。
算一下单价，大概在3.7万到4万出头/㎡。这个单价其实比金陵印一期要稍稍便宜一点。
当然，三四百万的房子并不算便宜。但坐地铁4站就能到新街口的新房，南京确实没几个能做到这个价格。
金陵印位置上的优势，主要就两点：
离新街口、三山街近，心理上就住在主城里
双地铁1号线和10号线都很给力
安德门地铁站靠近小区门口，这两条线又串起了南京好几个产业集中区：
1号线可以去新街口、大行宫，还能直达软件谷、天隆寺、花神庙；
10号线可以到元通、梦都大街和卡子门、大校场等，
安德门是主城含金量非常高的一个地铁站点。
写在最后。
关于金陵印二期的热销，我认为不是买房人冲动，
而是他们认可一期示范区的实景品质，也信任南京本土国企颐居的兑现力。
更关键的是，主城内89㎡的小户型，实在没有位置好又是低密度的房子。
所以哪怕没有实景样板间，很多人一早在盯开盘消息。
89㎡洋房总共98套，总价300多万的主城低密度社区，适合想要高端一点小区环境、家里常住人口又不是很多的家庭。
项目目前预约制，想实地去看的，扫码私信昕爷：
