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南京土拍,马上加速!

  • 2026-05-06 12:17:33
南京土拍,马上加速!
1-4月份，南京组织了多轮土地供应，但有效供应太少！
春节前，南京总共组织了1次土拍：1月21日的江核南工大板块推出1幅地块，被城投拿下，底价成交，上市计划不明确。
春节后，南京又组织了几次土拍：
3月29日，南京成功组织了8幅地块的出让，其中金茂拿下南部新城G01地块最为亮眼。其他7块地，基本上拿完就拿完了，短期内上市的概率不大。
4月29日，南京再次成功卖出10幅地块，其中最受关注的是嘉宏拿下的百家湖G08小地块，其他流量不大。
我们来看下这10幅地块的区位就一目了然了。除了百家湖G08，其余分布在麒麟、龙袍、桥林，以及五桥、顶山区域的两块地。这10幅地块中，只有G08会按照计划正常上市，五桥和顶山板块的不好说，要看城投的想法和意见，我估计不会太快。而其他地块短期内很难上市。
4月30日，南京再次成功卖出3幅地块，一个是栖霞山G04，一个是兴智板块G05，还有一个在江北新区的G06。这几幅地块中，G06有可能按照计划上市，其他两幅地块不好说。
也就是说，上半年都快过完了，南京也拍了不少地，但真正能在今年内或者明年初上市的项目，不超过5个项目。这对于南京市场来说，确实太少太少了！
大家不要一看拍地，就认为土地放量了。南京土拍，我们更看重有效土拍。看看是不是专业开发商拿地！如果是专业开发商拿地，真金白银，深思熟虑，不可能不上市，如果不上市它就没必要拿地，哪怕这块地是内部勾兑的或者置换的，都需要严格评估。
反之，如果这块地不是专业开发商拿的地，而是城投公司拿地，那就比较复杂了。如果地块资质比较好，比如江北核心区地块，会选择代建代销，还是会上市，只是节奏慢一点而已。如果不是核心地块，那两年内上市的概率不大，就是资金置换而已。因为上市意味着亏损，不上市就不亏。
别说地方国企，就算是有的专业的全国性大型央企，南京团队都已经调整了，主要原因是过去两年卖的太多、太快，产生了账面亏损。其实不卖的话亏损更大，但没办法，不卖账面上看不出来，最后只能团队负责。
这些都不重要，重要的是南京未来一段时间，有点房荒的味道！一个板块上市的新盘，越来越少，都已经有点青黄不接了，而且这种状态，让很多市场进入卖方市场。
比如，一些人抱怨，现在很多新盘四代宅非常贵，但又没有办法选择，因为现在一个板块就1个盘，其他的要么是历史库存，三代宅有点看不上；要么是二手房，价格便宜但品质有点差。
所以现在成熟地段的新房进入一种新的状态：又好又贵！好，确实好，品质高，审美也到位，给你搞个会所，弄点水景，基本上吊打周围楼盘。贵，确实也贵，旁边三代宅价格不到3万，结果新的四代宅敢卖4万。开发商就是看准一部分人手上有钱，但对品质要求很高，周围还没有竞品，就是卖高价，爱买不买。
所以，南京土地有效供应减缓，对于南京来说土地出让金不够，指标完不成；对于买房人来说，你想买的四代宅价格很贵，都不是好事。
好消息是：节后南京或将加快土地供应，一大批王炸地块即将上市，5月底要上市的几块地不是结束，还有不少好地块正在路上。
5月底要拍的6块地，起码有5幅地块可以正常上市！

NO.2026G17地块

地块名称：建邺区江心洲街道环岛东路以西、红星街以南地块

地块四至：东至环岛东路，南至国有土地，西至国有土地，北至红星街

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：51113.2㎡

容积率：1.01＜Far≤1.05

建筑高度：≤24米

起拍总价：148600万元

起拍楼面价：27688元/㎡

NO.2026G18地块

地块名称：栖霞区燕子矶街道和燕路以东、寅春西路以南地块

地块四至：东至现状住宅区，南至现状住宅区，西至和燕路，北至寅春西路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：13452.19㎡

容积率：1.01＜Far≤1.3

建筑高度：≤50米

起拍总价：26400万元

起拍楼面价：15096元/㎡

NO.2026G19地块

地块名称：栖霞区燕子矶街道兴智中心西片区恒竞路以北、兴建路以西地块

地块四至：东至兴建路，南至可隆纺织品公司，西至现状，北至现状

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：23645.52㎡

容积率：1.01＜Far≤1.8

建筑高度：≤80米

起拍总价：46900万元

起拍楼面价：11019元/㎡

NO.2026G20地块

地块名称：江宁区江宁街道青莲路以南、中元北路以东地块

地块四至：东至乐业路，南至太白路，西至中元北路，北至青莲路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：29196.57㎡

容积率：1.01＜Far≤1.8

建筑高度：≤60米

起拍总价：28600万元

起拍楼面价：5442元/㎡

NO.2026G21地块

地块名称：江宁区高新园科宁路以北、莱茵达路以西地块

地块四至：东至莱茵达路，南至科宁路，西至现状，北至规划道路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：32828.96㎡

容积率：1.01＜Far≤1.8

建筑高度：≤60米

起拍总价：68000万元

起拍楼面价：11507元/㎡

NO.2026G16地块

地块名称：玄武区孝陵卫街道晏公庙街以北，孝陵卫街以东地块

地块四至：东至现状小区，南至晏公庙街，西至孝陵卫街，北至孝陵卫南街

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：9917.08㎡

容积率：1.01＜Far≤1.2

建筑高度：≤24米

起拍总价：20500万元

起拍楼面价：17226元/㎡

除了这几块地外，5月底再挂一批，大概6月底出让，预计有效供地不低于5幅，且还包含河西等核心地块，流量很大。所以我预计26年上半年南京有效供地大概在15幅左右，这样市场供应也就正常了。以南京的体量，全年供应40幅有效供地还是没有问题的。一幅地块300户，全年也就1.2万套新房，而南京新房的销量在2-3万套/年，供给侧还是非常非常克制的！
6月份要拍的王炸地块，我们拭目以待！
南京买房，加我微信！
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