一超多强,南京真正的4大中心

近日，《南京市商业空间布局规划（2025—2035年）》出炉，不少朋友应该都知道了，最重要的内容是一张表。

其实类似的内容之前有过，不过名字不一样，但整体来说内容非常接近。

最早2016年的版本（2015-2030），南京对于商圈的分类是市级商业中心、副城级商业中心、市级商业副中心等。其市级商业中心直接就是四个，分别是新街口、江北、河西、城南。这也是最早“四大中心”说法的由来。

后来2023年的版本（2021-2035），分类方法直接改成了一级、二级、三级、四级这种。一级+二期就是以前的四大中心，新街口被单独拎了出来单独放在一级，直接定义成了国际消费中心城市核心承载区，其他三个中心被放在了二级。

从四大中心，变成了1+3。

而最新的版本发生了进一步改变，变成了国际地标商圈、都市圈中心商圈、城市主力商圈等这种，不过最核心的两级依然是1+3，同样是一超多强的四大中心格局。

同时对所属区域严格区分江南主城和江北主城，和最新的总体规划保持了一致。但稍有些可惜的是，最新版本全文只有文字描述，没有图示。

有意思的是，其文字与2023年出炉的旧版本中的一张地图，有较高的匹配性。很多都能对得上去，也就是说在整体的方向上，最新版其实和2023年的版本差不了太多。

当然也有变化的地方，比如之前的规划里，很多时候城南中心都定在了南站，而定位同样很高的南部新城却不见踪影，去哪了？

实际上在其他规划里，南站和南部新城早就是一家了。比如之前出炉的地下城空间规划里，两者就是一体的，即南京南站-红花机场中心。

新版本相较于旧版本，总体来说变化并不是特别大，重心偏西南的整体态势还是很明显的。

国际地标商圈和都市圈中心商圈，南京规划层面的4大中心，全都位于长江中心垂直线的南侧。

单看江南，这种全押南部的做法还要更明显，为什么会形成这种局面？

一方面和地形有关，新街口的北面有玄武湖、紫金山，这显然是天然的地理性阻隔。

另一方面和早年南京工业发展需求与水运和铁路布局有很大关系，本质上来说，城北一带的发展源自当地水运、铁路要素与工业发展的综合性需求。早期属于工业发展催动的城市化。

而码头、货运线，铁路、货场等硬核工业化的产物，一旦布下，再撤就太难了。

但西南部就不一样了，早年由于地质问题，比如水网密布、河流纵横等。南部实际上一直没怎么开发，典型的河西。而这一耽搁反而让其在后来具备了后发优势，南站+大校场机场那一大块面积也不小，能发挥的空间也很大。

后开发的河西、南站-大校场一带如同一张白纸，在城市设计层面拥有绝对的引领性，也是新商业首选的重点布局板块。

并且新商业业态的落地往往也是提升区域价值的有效手段，和当时提升土地价值最大化的目的相契合。

所以不管从什么方面考虑，南京自然更愿意将新的商业要素放在南边，这完全符合逻辑。江北核心区域当然也是后发的受益者，但这样一来，南京城市要素偏向西南方向的态势过于突出，整体来说确实有些不太均衡。

所以在东北也增加一个高级别的中心是很有必要的。南京其实之前真有过这样的考虑，也就是现在的青龙地铁小镇。这就是南京在四大中心之外，增加一个东北部的强支点。

其实从实操的角度来说，我认为青龙地铁小镇从一开始就应该直接将自己定义为仙林大学城的南扩或二期，主动成为仙林的一部分，做大仙林就是助力自己。实际上仙林在东北部也的确拥有突出的中心感。

本质上当下南大新校区的推进，正是沿着这个思路再走。当然现在的当务之急还是优先打通青龙小镇内部的路网，这是板块发展的基础的保障，同时区划也是这个点位发展的难点之一。

短期我觉得，南京应该重点提升现有仙林商业带的能级，比如仙林中心、羊山公园和仙林湖站附近，仙林完全具备都市圈级别的定位。

尤其是仙林湖站，规划上属于真正的综合性轨道交通枢纽，担得起都市圈中心商圈的构想。