19.68亿起拍,南京河西CBD烂了18年的地标,没一个人报名.

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5月15日上午10点，京东法拍平台上一场轰动全城的拍卖安静地结束了。

标的物：南京河西CBD核心区，一块占地3.3万㎡的土地——原规划为419.8米的"江苏第一高楼"奥体苏宁广场。

起拍价：19.68亿元。评估价：28.11亿元。相当于打7折上架。

围观人数：超过1.6万人次。

报名人数：0。

一个都没。

这场拍卖从5月14日上午10点持续到5月15日上午10点，整整24小时，全程静默。没有任何一家开发商、一个投资机构、一位个人买家出手。1.5亿元的保证金门槛确实不低，但对于这种量级的资产，真有意向的人不会因为1.5亿就退缩。

真正的原因是——这18年来，这座"楼"已经把所有人的信心磨光了。

一、一部苏宁兴衰史，全写在这块地上

要理解这个项目为什么烂了18年，得先讲清楚它的前世今生。

2008年9月，苏宁置业以4.29亿元拿下南京河西2008G27地块。当时的苏宁如日中天——苏宁电器是中国零售第一股，张近东是江苏首富。拿下这块地后，苏宁放出豪言：要在这里盖一座400米高的"江苏第一楼"。

2011年5月，项目正式奠基。但之后长达6年，项目基本处于"纸上谈兵"状态。

2017年，苏宁拉来了恒大作为合作伙伴。彼时的恒大还是许家印意气风发的时代，两家"头部玩家"联手，看起来万无一失。项目改名为"苏宁恒大中心"。

2019年，最新规划出炉：总建筑面积约50.6万㎡，主体高度419.8米，地上99层、地下5层，涵盖商业、办公、酒店、公寓。

2020年10月，中建一局正式入场，进入深基坑作业。河西的工地上终于响起了打桩声。

然后就没了。

2021年，苏宁债务危机全面爆发。恒大也暴雷了。两个合作伙伴，一个比一个惨。项目全面停工。基坑开挖到一半，水积了三四米深，被南京市民戏称为"河西鱼塘"。

2023年，基坑回填完毕，建邺区城管局和项目方签了三年无偿使用协议，把这块"地王"改造成了街角公园，立了个"I ❤ NJ"的牌子。

从4.29亿拿地到19.68亿法拍，从"江苏第一高楼"到街角公园，18年时间，这座楼把苏宁的巅峰、转型、挣扎和崩塌全写在了河西的土地上。

二、7折都没人要，问题出在哪？

按理说，河西元通商圈是南京的"宇宙中心"——双地铁上盖（2号线+10号线换乘站），河西CBD最核心的位置，旁边是IFC国金中心和德基世贸中心。这种地段的资产，放在五年前会被人打破头抢。

但现实是，1.6万人围观，零报名。

问题出在三个层面：

第一，它不是一块地，而是一个坑。 所谓的"在建工程"，实际上就是一个已经回填的基坑。买家拿到手之后，要从零开始重新报建、重新设计、重新施工。那50.6万㎡的规划总建筑面积是2019年的方案，放到今天市场环境已经完全不同，新买家要不要按原方案建？能不呢改？这都是巨大的不确定性。

第二，土地年限在缩水。 这地块2008年出让，到2026年已经过去了18年。住宅部分还剩53年，商业办公部分只剩23年。一个花了上百亿盖起来的超高层综合体，只剩20多年商业经营年限——这个账怎么算都不划算。

第三，市场变了。 这个项目最开始的规划是400米摩天楼+顶级商业+五星酒店+豪宅公寓的"宇宙级"配置。但2026年的市场现实是：一线城市写字楼空置率仍在20%左右徘徊，南京河西甲级写字楼的租金从2019年的高点已经跌了超过20%。谁敢在这个节点投上百亿建一栋400米的超高层？

三、长三角的烂尾地标，不止这一个

南京奥体苏宁广场的流拍，不是孤立事件。如果你把视角拉回到长三角，会发现类似的剧本正在多个城市同步上演。

杭州。 未来科技城的富力中心，2017年富力花了68.5亿、鏖战227轮抢下的"地王"，规划含丽思卡尔顿酒店（杭城暂无）的超级综合体。如今商业地块的东区烂尾8年，预计法拍也是无人问津。

杭州。 之江时代中心，从8.9亿一路降到4.675亿，打了五折还要再打五折，四拍仍然没人敢接。

上海。 贝莱德断供的北岸长风E栋和G栋，2017年12亿买入，2025年7亿卖出，48%的跌幅让全球最大资管公司也认栽了。

苏州、宁波。 类似的"规划宏大→资金断裂→司法拍卖→无人问津"的剧本，在两年的时间里，已经在长三角各个城市轮番上演。

四、谁可能会买？

按照法拍流程，一拍流拍之后，接下来会是二拍。按照惯例，二拍起拍价通常会在一拍基础上再打8折，也就是15.7亿左右。

但问题在于，15.7亿买一个基坑，值吗？

潜在买家无非三类：

国央企。 华润、招商蛇口这类企业在长三角布局意愿强烈，但它们的风格是——宁可在杭州滨江花16.5亿拿一块马上能卖的地，也不愿意花15亿买一个需要再投上百亿的深坑。

险资。 保险资金确实在大量收购一线城市核心资产，但它们的偏好是——现成的、有稳定现金流的成熟物业，而不是需要从头开发的不确定性项目。

本地城投。 南京本地国资有可能出手，但前提条件是：低价拿走、政府给配套政策、合作开发分摊风险。

综合来看，二拍能否成交，取决于南京地方政府愿不愿意"兜底"——比如调整规划条件、延长土地年限、给予开发补贴等。如果没有政策层面的配合，这块地很可能要在法拍市场上再游荡几轮。

写在最后

从4.29亿到19.68亿，18年时间，这座"楼"的账面价值涨了4.5倍。但如果算上通胀、资金成本、机会成本，苏宁和中信信托在这笔交易上亏掉的，可能远远不止一个19.68亿。

更值得深思的是——当南京河西CBD最核心的一块地都无人问津的时候，长三角其他城市的商业地产，又该何去何从？

这个问题，留给每一个还在关注大宗不动产交易的朋友去思考。