在南京,什么样的公寓,租金能连续10年扛住4500+?

第一弹：南京竟然有这么多人，在用公积金买公寓

第二弹：虽然被私信骂缺德，但我还是要说，南京买房就是有新逻辑：租金＞月供

今天，来和大家掰扯一下租金的问题，因为我昨天写了现在普通人第一套买房，只要租金>月供，就可以买公寓

虽然很多人支持，也有人提出了问题：请问，你能保证这个租金水平，几年？

好问题，今天我也正想深度扒一扒这个问题，显摆一下我连续干了12年地产知道的各路八卦。

PART 001

第一部分，我来说一个前提，其实南京每个板块都有一个核心区域，而且这个核心区域的重点是自发选择的商业中心（就是说一个板块各大商业，经过充分的市场竞争后，形成的中心商业），这个商业中心周边的公寓，就是表现力很强的存在。

只是，因为商业中心（往往是商场）过于强大，导致大家不去关注它周围存在公寓的得失。

在这个前提下，我先来给大家整理雨花台区的情况

整个雨花台区，一共经历过三轮的商业中心更迭

第一轮，中华门虹悦城，早期雨花+河西中（赛虹桥方向）的商业中心，人流巨大，2024-2025年连续进入全国百强商业排行，这是实打实的人流+购买力的实力

所以它旁边的德盈国际广场

租金这些年来一直杠杠的，而且从趋势上看，越是到了2025年之后更创新高

第二代，雨花客厅。

毫无疑问，10年前开始雨花最火的商业非雨花客厅莫属，对比虹悦城，雨花客厅最大的优势是，地铁上盖（虹悦城距离中华门站有800多米，因为我经常去那吃面条，经常走）

当年我们做这个项目，68万起步，当年租金4000左右，现在10年下来了，

第一，雨花客厅老了，开发商的债务问题导致多次被拍卖，最近更是地标的海底隧道也关了，所以人气已经大不如前，绕是这样，也有近3000元/月，而且出租效率极猛，42套

雨花客厅还有个问题，对面的紫悦广场也有大把公寓作为租金市场的竞品，租金更高一点，但是双双稳住3000，已经超过10年了！

第三代，当下就是雨花万象天地，而雨花万象天地旁边的润铂公寓，距离如下：

至于万象天地能不能配得上新一代商业中心，不服的我只能说咱们周末来商场逛逛吧...反正我觉得绝对算是区域商业中心了。（最近了解了下数据，工作日商场日均3-4万人，周末乘以2）

当前租金，只能参考之前卖掉的1-2# ，租金3100...

PART 002

那么除了雨花，还有哪些公寓项目在闷声发大财？

1、九霄梦天地

位于仙林的地铁上盖，九霄梦天地原本要是和金鹰等商业比起来不堪一提，但是因为它的公寓地铁上盖，下带商场，导致下方商业额表现一般，上方的公寓租金也特别狠

而且，今年各个板块的租金都在降，九霄梦天地确实没有持续的利好去支撑，所以现阶段的价格，其实是低谷，因为早年我做这个项目宣传的时候（是的，这个项目我也做过）租金4500

由于好好选房的数据有限，但是我也找到2年前，租金还是4500+

3、江北虹悦城德盈龙华公寓

然后我再多个嘴，江北新区当前最厉害的商业江北虹悦城，租金回报率直接变成了一条向上的直线：

之所以要这么说，因为当年我做江北虹悦城宣传的时候，了解过他们和江南虹悦城的对比数据，所以当初江北虹悦城的公寓，虽然介入不多，也有所了解。

众所周知，比起住宅，江北的公寓也不少，但是实在说，因为只有虹悦城做起来了，人气最高，因此，德盈龙华公寓，表现实际最佳

4、水晶蓝湾

公寓界的传说级玩家，到今天还有4600+的租金

不过这个也是65年产权的，可是居住模式基本是公寓房样式，也有一定的代表性，2.3万开盘，租金从一开始到现在都稳定在4500+

这个项目自己倒是没带商业，主要是百家湖片区，名至实归的江宁商业中心，这个项目北面可以看湖，商业+独家景观资源，所以租金也是长虹的。

我简单列举以上几个，其实只想说明一点，这些闷声发财的公寓，他们的持有者，肯定不会出来到处宣传，我赚死了。

但是我也不是说，现在的润铂稳了，我只是基于基本面去看，润铂的租金优势保持难度大不大，

第一，润铂地铁近，地铁上盖在商场，公寓距离商场走路100米的样子，比江南虹悦城近，

第二，润铂旁边有区域商业，便利程度超过亚东国际公寓，雨花万象天地商业价值高于九霄梦天地等

第三，润铂周围还有学校（会有陪读人群）与亚东国际公寓类似，润铂东边是雨花三甲医院，当前我举的例子都没有这种情况，医护人员是比较喜欢在周围有第二住所的。

第四，高净值产业人群，租金溢价高，这点逻辑在于雨花客厅、水晶蓝湾

雨花客厅，当年总价68万时租金就能达到4000元，几年后依然能稳在3000元以上。这背后的支撑力是周边软件谷数十万高收入的码农群体；水晶蓝湾主要是依托江宁的外国人、机场工作人员等高收入人群——公寓的租金天花板是由周边上班族的收入决定的。

第五，除了我提及的65、70年产权公寓外，40年产权中，润铂当前的5# 唯一带燃气（50平米，63万的也带），这是必须考虑的优势。

第六，产品房源稀缺度，其实这次我没有盘点南站的公寓事实上早期南站公寓部分也能做到4000多的租金，但是保持时间极短，因为南站的公寓存量高达2万+套，所以片区内的数量也不能太大，这点，九霄梦天地是典型的案例，整个仙林，也就它了，能做公寓能做办公。

以上六点，大家自己去核对下润铂就行，各人根据自己的看法来得出定论就好。

好了，今天谈的全是和租金有关的分析，

项目信息再写下去就太长了，大家读完如果感兴趣，咱们进群聊：