南京未来的潜力一定会超过杭州

南京未来的潜力一定会超过杭州。

不管从历史文化还是自身的经济实力，一直到改开之前，南京都是没有任何争议的长三角第一城，绝对绝对的东南首府。

（一）衰落

那么南京为什么会衰落？

原因很简单，800年以前，中国的长江口的海岸线是靠着南京的，南京其实是长江航道最后一座城市，上海那会儿还是泡在海里的。但长江是有泥沙的，后来因为长江的泥沙淤结，慢慢慢慢的堆了1000年，上海出来了，然后这里就城市化了，就变成一个新的城市，南京的地位被上海取代了。

那么现在南京还有没有希望？南京跟杭州比哪一个城市更强？

现在杭州的GDP是2.3万亿，南京只有1.9万亿，但以前是南京高过杭州的，2000年左右，杭州才追上来，他们的经济基础是不一样的。

南京经济靠的是国企，整个南京的 GDP2/3以上是靠国企，杭州是靠靠民企，电商、直播、AI、机器人、人工智能......这些都是民企搞出来的东西。所以杭州靠民营企业一点一点甩开了南京。

这老天爷不少饭吃，江湖地位被上海取代了，经济靠国企，改革、转型创新都慢两拍，这是南京目前落后的原因，但这并不意味南京全都是负面的。

（二）房产

从房产投资的角度来看，南京有一个优点，盖过了所有的缺点。南京目前的房价只有杭州的一半，从千禧年一直到2020年为止，南京的房价跟杭州的房价都是五六万的，房价一直是1:1的。现在杭州：南京的房价是2:1甚至不止2:1。杭州的滨江、上城、奥体的好房子10万一平，南京作为长三角的核心城市，目前的均价35000一平。南京的房价目前只有杭州的四成，而且杭州在过去的五六年里面，房价还在涨，从滨江往东边走的，市场行情没有冷过，一年比一年高。

但是南京已经连续跌了7年，南京的房价的上一波的牛市是2016年，17、18年开始熄火，到现在为止连跌7年，整个南京房价已经跌到了一个二线省会的水平，甚至快比合肥便宜了。

南京的房价能不能止跌，还会不会往下走？

南京的整个主城区，从技术面来看，2026年可以站稳。

南京的房价，主要是被江北拖累了。南京的西边、北边都是长江，东边是栖霞山，南京的东边是完全翻不了山的。所以，从城市发展方向来看，很容易判断南京往哪个方向发展，只能往南。

但是最近的10年，南京炒作炒的最猛的是江北核心区，把所有的钱，所有的资源投在这里，然后花了无数的宣传力量忽悠、吆喝，然后鼓励大家搬到江北去去。结果一地鸡毛。

看一下地图就知道，长江江面宽2km，2km的桥是什么概念？上海的黄浦江也就500m，上海浦东大开发全国给钱，搞了36年，造了19座桥，南京的江北如果要做起来的话，长江上面至少也得19座桥吧。但是南京搞到现在，搞了15年的江北，只通了一条地铁，江北规划的10条地铁根本修不起，还是当年的三座桥，桥也修不动，地铁也修不动。这个基建费用是个天文数字，赚的钱根本不够花的。

江北就是独立的一个新城市，它没有办法来往主城区，南京前几年房地产萎靡不振，关键就是江北跌下来了。江北从4万一平跌到16000一平，到现在还没有止跌。住在江北来往主城区等于住在安徽，宁可住马鞍山也不住江北啊。

但是南京主城区很坚挺，秦淮区、鼓楼区、新街口一直是38000一平，一直卖这个价钱，主城区完全没有谈价空间，甚至前一段时间，河西的顶级豪宅最高卖到过7万一平。

（三）结语

最近的两三年，南京慢慢的转变思路了。现在也不提江北了，上面的人也知道的，南京唯一的发展前途往是南走，南边很多空地。最近南京在推的是河西南，但河西南其实很荒、很偏，有点像天安门南60km，河北固安新区欢迎你的味道，这里卖4万一平，我觉得性价比也不高。我觉得可以看看河西北，或者主城区往外延一圈。

中华民族3000年文明有2500年，南京都比杭州好，南京一直是东南第一城，一直是东南的首府，南方的枢纽，而且江苏叫散装十三太保，谁也不服谁。南京如果通过省会的特权截留人口、截流项目，走强省会路线的话，那省内可以调度很多资源，南京完全可以飞起来。欧老师非常坚信一点，未来南京跟杭州的房价还会是1:1，回到正常的历史位置。

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