买房逻辑彻底变了!越来越多南京人开始全款买房

最近，看到两篇文章，比较有意思，分享给大家

一个是丁祖昱发布文章中的一组数据，深圳二手房成交中全款买家占比约‌25.1%‌。在成交总价‌200万元以下的刚需小户型房源中，全款购房的比例高达‌34.1%。也就是说，深圳每4个人中就有1个人全款买二手房，低总价房源占比更多

还有一个是著名财经大V吴晓波给出的资产配置建议：未来总资产中，房地产的占比尽量不要超过家庭资产的35%

一个强调现在越来越多的人在全款买房；一个建议降低房产在家庭资产的比重

这两者放在一起，一定会引起你对家庭对资产配置的思考

值得一提的是，我扒了一下数据，发现全款买房在南京来得更早更猛——2024年5月南京二手房一次性付款比例高达41%

01、南京二手房一次性付款比例超40%！

市场上升期，大把人用20-30%的首付撬动100%的资产，甚至还有六个钱包凑首付的，那会儿谁要是全款买房，是会被笑话的，全款等于浪费了金融工具的红利

而如今，笑话的人渐渐笑不出来了，反倒是那些全款上车的人，成了被羡慕的对象

这股全款买房潮来得比想象中更猛。丁祖昱评楼市的数据显示，深圳二手房成交中全款买家占比约25.1%，而在成交总价200万元以下的刚需小户型中，全款比例高达34.1%

但这还不是最夸张的。我扒了一下数据，南京网上房地产官方发布——2024年5月和6月，南京二手房一次性付款比例分别是40.8%、41.7%

也就是说，南京将近一半的二手房交易，买家直接掏全款

克尔瑞数据显示，2023年至今，个人购房贷款余额已降三年。2025年四季度个人购房贷款余额约37.01万亿元，较2024年同期下降1.8%，较2023年1月较高点降了1.93万亿元

房贷余额的变少，一方面是买房人变少了，另外一方面也是杠杆率在变低

《2025年四季度宏观杠杆率报告》显示，居民部门杠杆率已从2024年末的61.4%回落至59.4%。2025年，居民部门债务增速为0.5%，创历史新低。其中，房贷增速预计为-1.5%，略低于上年的-1.3%，自2023年二季度起已连续11个季度负增长

央行最新发布的2026年4月社融与信贷数据显示，4月居民贷款减少7869亿元，同比多减2653亿元，其中，短期贷款减少4462亿元，同比多减443亿元，中长期贷款方面，4月减少3408亿元，同比多减2177亿元

这几个数据，指向非常明显，当下不仅很多人贷款买房意愿降低，趋向全款买房，甚至很多人在提前还房贷，主动去杠杆

02、为什么越来越多人全款买房？

为什么几年时间，买房逻辑彻底颠覆？

要理解这一轮全款买房潮，不能只看一个原因。它不是某个单一变量导致的，而是多重因素在同一时间窗口叠加的结果：房价下跌让总价门槛降到了全款“够得着”的范围，房贷利率虽然也在降但依然是一笔不小的成本，而房价下行又让加杠杆的风险被成倍放大。三重因素叠加，全款从无奈之举变成了理性选择

1、房价跌了，全款够得着了

全款买房能成为趋势，最直接的前提是——房价降到了有人能用全款买得起的水平

过去十年，一二线城市的房价对于普通工薪阶层来说，全款几乎是天方夜谭。但经过连续三年的回调，全款逐渐变成显示

我们以南京为例。2020年下半年，南京二手房成交中位数是230万， 2026年的现在，南京二手房成交中位数降到了115.3万元，整体降了50%！

什么是成交中位数？简单说，假如南京一个月成交了1万套二手房，那么价格从高到低排，最中间也就是第5000套房的成交价，就是过去一个月的成交总价中位数

那如今成交中位数115.3万，这意味着，过去一年南京成交的近10万套二手房中，有约5万套，价格都在115万以内

而这批低总价的房源，正是全款的重要地带

要知道，对很多房子来说，现在的全款，不过是过去4成、5成的房款

2、房贷不划算了：利息成本和机会成本双杀

房价下跌让全款买房变成了部分人可以够到的选项。但这只是必要条件，真正让这件事从可能变成值得的，是另一笔账

“能全款为什么还要贷款？省下的利息就是赚到的。”这句话在今天听起来很有道理，但在五年前，它会被嘲笑为不懂使用杠杆

过去，贷款买房的逻辑是这样的：首付30%，贷款利率虽然有5%左右，但房价每年涨10%—15%，扣除利息成本，净收益依然可观。而且，剩下的钱拿去投资，随便买个理财也有4%—5%的收益，和房贷利息差不多对冲，相当于白嫖了一套房的增值。这就是所谓的加杠杆——用银行的钱赚钱

现在，房价下跌，让这一套逻辑被彻底颠覆

先看房价。还是以南京为例，这几年南京整体跌幅50%左右，部分远郊更惨。这意味着，如果你贷款买房，不仅要还利息，还要承受房价下跌带来的本金损失。两项叠加，就是双重亏损

算了一笔账：如果贷款200万、分30年还清，按3%的利率计算，总利息超过100万。如果房价在未来三年再跌10%，那就是20万的账面损失。加起来120万的预期亏损，足以让任何理性的人重新考虑要不要贷款

再看机会成本。过去人们会说“钱放在房子里是死的，不如拿去投资”。但现在的投资环境是：银行存款利率跌破2%，理财产品打破刚兑、收益持续下行，股票市场波动剧烈。在这种环境下，不亏钱本身就是一种收益。全款买房省下的利息，相当于一个无风险收益

所以，当买房不再被视为投资，而是一次消费行为时，人们就不愿意为这个消费去背债了

3、风险太大了：未来预期的不确定性

如果说前两个是算账层面的考量，那么第三个因素则是未来预期不确定性带来的恐惧

这几年，大环境的原因，失业降薪、断供的故事在社交媒体上频频刷屏。小红书上，失业断供实录类帖子动辄获得数万点赞，这是一个个鲜活的案例

截至2025年底，中国居民个人住房贷款余额37.01万亿元，同比下降1.8%，这已是居民房贷连续第三年下降。2025年居民房贷净减少0.67万亿元。国有六大行也全面告别个人房贷6万亿时代

很多人是厌恶风险的，而居民个人住房贷款余额的数据是人们想减少房贷、远离房贷的最直接证明。哪怕把房子买的久一点、小一点，再推迟一点，也不想背负沉重的房贷

这三重因素的叠加，构成了全款买房潮的完整逻辑链条：房价下跌让全款变得够得着，利息成本和房价下跌的双杀让贷款变得不划算，而对未来预期的不确定则让贷款变得太危险

三者共同作用下，零负债从一种财务策略变成了一种生活哲学。现在很多年轻人说的那句跳出三代之外：没有房贷、没有车贷、没有下一代

写在最后：

其实现在很多人都在有意识的去杠杆，而近期吴晓波也给出了家庭资产配置的建议，备受关注，他提到：

一：资产配置更新，房产占比尽量控制在35%以内，15%是较佳的比例。同时不要轻易清零房产，用于满足居住需求即可。若有闲置资产，可以考虑卖掉部分，用于投资其他领域

二：资产包理念，把“死房子”变成“活资产”。几年前花1000万买的商铺，现在只值600万的情况，如何应对？第一，把房子租掉，按4%租售比，年收入约24万租金。第二，把房子抵押给银行，600万评估价贷七成，可获得420万，按3.2%利率算，年利息约20万。租金和利息对冲归零，你再拿剩余现金去投资新经济。“这个时候，房子已经不是房子，它是一个资产包。”

三：注意租售比，未来好房子的标准变了。租售比能达到5%—6%，则建议持有，比如在四线城市有一个100万的商铺，月租4000元，年化租售比5%

以上就是本文的内容，你对当下越来越多人全款买房怎么看？欢迎评论留言互动