同比跌去40%,南京书包房,成交量和价都很难看......

前文回顾：南京书包房挂牌量暴涨20倍，记录近半年的行情变化（5月）

01

先看5月成交，南京一线书包房价格段

5月是政策落地的第一个月。（以下数据来源：家有学童仟佰间）

琅力拉三所一线名校，

5月合计成交近50套。

琅小成交近20套，力小15套，拉小近15套。芳草园7套。

琅小成交的主力是极小户型——

15.58平、23平、23.82平、30.3平，总价115万到150万。

这些是纯落户，基本没法自住。

拉小也类似，主力两房总价150到250万，议价空间约15%。

高楼层、环境一般的长周期挂牌房源，主动降价走量。

力小稍微不同，成交以两房和三房为主，兼顾实际居住属性。

但在新政后成交占比明显减少，多数集中在5月上半月。

换句话说，5月大部分成交，是旧规则倒计时下的最后一波上车。

政策落地前不敢赌的家长，赶在报名窗口关闭前做了决定。

初中板块更能说明问题。

树人5月成交约50套，相比4月下降近5成。

低总价单室和两房是主力。三室成交占比不足10%，是近几年最低。

首周议价空间10%左右，到第二、第三周拉大到15%-20%。

第四周，报名结束，成交量断崖式下跌。

汇文片区5月成交69套，5月8日新政是明确分水岭——

之前成交偏少，之后银城汇文成交爆发。

政策打破学位锁定规则，业主抛售挂牌激增，捡漏刚需入场。

但降价急售房源变多，砍价幅度明显扩大。

新政后部分家长觉得还来得及，快速出手。

但整体看，这是上半年的最后一波成交高峰。

科利华5月成交22套，环比下跌42.1%。

钟英成交53套，上半月节奏快，下半月明显放缓。

5月南京市书包房行情，

政策前最后一波成交高峰，还有少数临时决策的捡漏家长。真正的考验，从6月开始。

02

6月首周：成交量开始加速下坠

6月首周，南京热点学区房成交约45套。

相比5月同期，降了超过40%。

降幅大有两个原因：

一是5月因为新政和报名节点，成交量创了近几年同期新高，基数高；

二是传统淡季叠加新政观望，需求被提前消化了，新的买家还没进来。

价格方面，同户型相比4月有明显降低。

细分市场看：

一线名校中，

拉小周成交4套，力小3套，琅小3套，芳草园1套。

成交主力是单室和低总价两房，

拉小总价160-236万，

力小200万左右，

琅小158-195万。

一些楼层高或户型一般的两房，成交价格迎来了“新低”。

二线双学区，

双汇文周成交3套（单室和两房，178-220万），

银城汇文4套（167-210万）。

游小钟英、长小九初、南师九初，周成交1到2套，两房150-190万。

初中板块，

树人周成交不足5套（170-200万），

29中2套（150-180万），

科利华3套，钟英4套（130-170万）。

最明显的变化是：

整个6月首周，低总价小户型是唯一的成交主力。三房户型几乎没有成交，价格也在松动。

03

6月第二周：数据继续难看

6月第二周，热点学区房成交40套左右，相比首周又降了10%，

相比5月同期降幅达到50%。

价格方面，以价换量的特征更加明显。

同户型相比4月，成交总价有明显降低。大面积三室户型降幅尤其突出，部分接近20%。

市场新出房源相比去年同期有所减少，多数业主处于政策观望期。

加上交易淡季，对市场价格缺乏参照，新挂牌的报价比较理性，业主对议价空间有心理预期。

但买方不急着谈价。

房多客少，买家对议价空间的诉求会越来越高，成交价格还将持续僵持。

细分市场看：

一线名校：

拉小周成交2套（两房，178-220万），力小3套（小两房200万出头，三房1套368万），琅小2套（两房，158-238万），芳草园1套（199万）。

成交有一个明显特征——

往往是业主挂牌价大幅下调后，客户才集中看房。

议价空间从10%-15%增长到15%-20%，买方占据主导。

二线双学区：

双汇文周成交2套，银城汇文3套。

出现了一个变化，三房户型成交比例提升。

银城汇文成交户型最小80平以上，大部分100平以上三房，总价305-618万，跨度很大。

这些成交，买家不单纯冲着入学资格去，同时关注实际居住。

初中板块：

树人周成交5套，三室占比超九成，总价210-448万，单价2.3-3.3万。

部分大面积业主担心新政后大户型更难卖，在淡季选择“抢跑”。

29中板块成交仅2套（150-180万），科利华3套，钟英4套，三房总价150-285万，总价和单价均有明显下滑。

04

两个月下来，市场一直在观望

事实一：快进快出没有发生。

当初很多人设想，学籍限制一取消，

书包房可以当年买、当年用、当年卖。

但实际居住怎么核查？

孩子在上学，真的敢卖吗？

买家敢买一个前房东孩子还在上学的房子吗？

这些不确定性，让“快进快出”停留在纸面上，没人真敢大规模操作。

事实二：买家在集体观望。

原来提前一年落户，家长被时间卡着，必须出手。

现在限制没了，28年入学的家庭完全没有紧迫感。

明年甚至后年再买，完全来得及。买家消失了，成交量自然往下走。

事实三：以价换量是唯一的成交方式。

不管是5月的极小户型，还是6月的三房抢跑，能成交的房源，都是价格先动。业主不放价，买家就不看。

议价空间从10%扩大到15%甚至20%，这在半年前很难想象。

事实四：三房正在成为新的压力源。

大面积户型成交总价降幅接近20%，因为持有成本高、接盘人群窄。部分业主选择在淡季抢跑，担心后面更难卖。

而三房的降价，迟早会传导到两房和单室，拉低整个片区的价格锚点。

6月以及整个三季度，预计学区房交易量将创下近几年同期新低。

淡季叠加新政观望，双重压力。

买家不急，卖家的选择是：

要么扛到明年，要么现在以价换量。

对于卖房人，如果确实有置换或资金需求，舍得调价格，才容易有带看量和成交机会。

对于买房人，特别是28年甚至更晚入学的家庭，现在完全不用急。

淡季里竞争对手少，部分急售房源会出现明显折价，有实际需求的，可以慢慢挑、仔细谈。

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