王垒

南京仟佰间房产总经理

做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）

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南京学区房一周市场

6月第三周，南京热点学区市场成交量30套左右，相比上周，交易量继续下降20%左右，传统淡季，升学新政，叠加阴雨高温天气，带看明显减少。从6月开始，学区房市场的交易量呈现每周递减的趋势，淡季特征明显。

价格方面，目前市场持续“以价换量”，因淡季市场，购房客户减少，成交房源议价空间也出现明显上升，普遍房源的成交议价空间，从5月前5%-10%，上升至15%-20%。除了议价空间增大之外，在售房源的成交周期也明显拉长：成交房源，不仅要在价格上具备性价比，小区环境，楼层，户型，装修等方面也是影响交易周期的重要因素。

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在细分市场，根据运营数据统计:

一线名校中：

一线名校中，拉小，力小，琅小，周分别成交：2套，2套，1套，相比上周继续下滑，从成交户型来看：

拉小29中成交以两室房源为主，成交总价：178-220万之间，

力小29中小两室成交2套，成交总价200万出头；

琅小29中周成交1套房源，总价178万；，

从一线名校周成交来看，市场中购房客户的观望氛围浓厚，往往是售房业主出现挂牌价格的大幅下调后，购房客户才会集中看房，成交以价换量特征极为明显，买方占据绝对主导地位。

二线双学区市场中：双汇文，银城汇文周分别成交：2套，3套，交易量和上周相比，基本持平，根据成交户型统计：

双汇文：以实际居住的大两房和三房为主，成交总价：215-305万之间；

银城汇文：三室成交占比仍较高，实际居住需求，仍是当下市场的主力需求，成交总价：330-530万；

游小钟英，长小九初，南师九初周成交：1-3套；成交房源仍以两房为主，成交总价：150-190万之间；

从二线名校市场成交来看，成交量相比上周基本持平，成交房源户型仍以三室房源为主，购房客户对实际居住的要求和旺季市场明显不同，成交房源议价空间达到15%以上。

初中市场交易量和上周相比，继续下降，根据成交户型统计：

树人片区，周成交量4套，主力成交户型，仍以三房为主，以及超低总价两房，同户型成交价格相比新政之前，总价有明显下降，部分成交房源的成交单价，创下新低！主要原因是：市场中部分大户型的售房业主，担心在升学新政后大面积的房源成交会迎来遇冷，选择在“淡季”市场降价抢跑。

29中板块，周成交仅2套（不含拉力琅29中）成交总价：150-180万；

科利华，钟英等区域头部初中，周成交量分别是：2套，3套，成交的主力户型以两房为主，总价在：130-150万之间，成交总价相比一季度遭遇明显下滑。

从6月的大半个月的市场成交来看，当下淡季市场特征明显，和往年不同的是，随着升学新政的落地，这个月的成交房源，房价均出现了明显的下降，不少业主在政策和自媒体的解读下选择了“降价抢跑”。在此，也想给售房业主一些建议，供参考：

1：如果是有迫切的置换或者资金需求，任何时候，都应该果断的选择出手，毕竟“低卖低买”就是最合理的置换逻辑；

2：当下市场，卖房更需保持“理性”，特别是在自媒体信息泛滥的情况下，升学新政的不同解读以及极少的超低价成交房源，的确会影响业主对于真实市场的判断，面对这种情形，作为售房业主，保持“理性”思考尤为重要。一定要清晰的判断自己的卖房目的，了解基于“租售比”的房产价值锚点，而不是仅仅只听从经纪人的意见，毕竟成交才是经纪人想要的结果，而在淡季市场和政策之下，没有比“降价”更好的成交方式了，可是作为售房业主，是否有必要参与，这才是最核心的问题。