7月1日上午，南京鼓楼北京西路36号徐国镇公馆（业内简称“徐公馆”）司法拍卖正式落幕。这场备受瞩目的老宅竞拍全程看点拉满，19位意向买家缴纳高额保证金入局角逐，历经134轮竞价、56次延时拉锯，最终以5130万元成功落槌。
徐公馆始建于1936年，原为民国中将徐国镇的私人宅邸。房源建筑面积302.2平方米，附带90平方米地下储物空间，整院占地面积达745.31平方米。在北京西路核心历史街区内，它是极少数持有完整房产证、土地证，可正常市场化交易的原生民国院落。2013年，该建筑被列入南京重要近现代保护建筑，百年以来建筑原貌、院落整体格局基本完好留存，稀缺属性在南京主城十分突出。
这套老宅的售卖之路早已几经波折。据媒体报道，早在2014年，徐公馆首次对外挂牌，报价高达6500万元，此后挂牌价格持续下调：2015年挂牌价降至5900万元，2016年跌至阶段性最低5280万元，两年累计降价超千万元。即便大幅让利，这套稀缺老宅依旧无人接盘，长期处于滞销状态。
本次司法拍卖官方评估价为3098.89万元，起拍价仅2170万元，经过多轮白热化竞价，最终成交价定格5130万元。相较于十年前5280万元的最低挂牌价，本次成交小幅下跌150万元，降幅约2.84%。对比当下商品房、普通二手房动辄三四成的价格跌幅，这套民国老宅的价格波动微乎其微，账面来看几乎实现保值。
但如若抛开表面价差，算清十年间的综合持有成本，原业主的实际亏损幅度要远高于账面150万元。
首先是巨额资金持有成本。若以2016年5280万元的挂牌底价核算，这笔巨额资金长期沉淀十年，产生的资金利息成本高达数百万元，这也是房产长期持有过程中极易被忽略的隐性损耗。
其次是历史建筑专属养护成本。作为近现代保护建筑，徐公馆的改造、养护受到严格管控：外立面、坡屋顶、院内古树名木均禁止随意拆改翻新，每年必须按照文物保护规范开展防腐、防水、绿植养护、建筑检修等专项工作，长期累积的养护开支是一笔不菲的固定支出，进一步增加了持有成本。
最后是司法拍卖带来的额外损耗。房源最终进入司法拍卖处置流程，过程中会产生诉讼费、执行费、拍卖服务费等多项额外费用。同时，司法拍卖标的存在天然折价属性，无法像普通二手房一样灵活议价、精准筛选买家，一定程度上压缩了业主的实际回款空间。
综合资金利息、常年养护、司法处置三大核心成本来看，这套十年前未能顺利出手的民国别墅，大概率让原业主承受了数百万元的大额亏损。
当然，本次盈亏结果并非绝对。若原业主早年入手成本极低，结合历年税费、资金运作等综合情况，也存在保本甚至小幅盈利的可能。
总之，透过这个别墅的命运，我们也不难窥见房地产市场的风云变幻。
