引言：物业项目风险多，物业管理责任大（说的是案例，讲的是管理）

1、小区楼顶杂物起火，二名保安遇难，这家物业公司做错了什么？

2、物业被罚30万，是谁闯的祸？

3、法院通知物业停供业主水电，是否违反了《物业管理条例》《民法典》的有关规定？物业应该怎么办？

第一部分：物业服务和管理的内涵与本质

一、物业公司不失误、不出错、不踩坑应遵循的八个重要原则：

1、未经业主同意，业委会或社区居委会可以委托物业管理吗？业主授权业委会或社区居委会选聘物业服务人，业委会或社区居委会可以委托物业管理吗？

2、你试图为业主做好事，业主未必会买账；

3、入户门以内的事情，物业该不该管？该怎么管？

4、业主被盗、室内返水、火灾、高空抛物（坠物）受害受损、车辆被盗被划伤等等，什么情况下物业有责，有多大责？什么情况下物业无责？

5、物业公司“劝阻、制止和报告”的意义是什么？

6、超值服务：物业公司4类事情不能做！

7、物业管理；管的是物，服务的是人，防范的是风险；

8、物业做得好不好，业主的感觉很重要。

二、好物业应重视5项管理工作：

1、视觉管理：如何站在业主的角度干物业；

2、需求管理：服务是满足需求，一定要快；管理是建立秩序，一定要严！

3、行为管理：业主的很多坏习惯都是物业培养的！

4、纠纷管理：邻里纠纷应该怎么管？

5、认知管理：提高物业管理水平，首先要提升你的认知！

三、优秀物业经理的5项工作职责及日常工作清单12问；

四、优秀物业经理的5个真功夫和3个金标准。

第二部分：物业服务合同与物业服务和管理

一、物业服务合同的6个核心问题：

1、合同主体问题：

谁是甲方？谁有资格当甲方（合同主体多样）？物业公司可以根据政府指导价自主调整收费标准吗？物业公司可以自主降低物业费收费标准吗？

2、合同效力问题：

交房时物业公司需要和单个业主签合同吗？物业公司与业委会签签订了物业服务合同后，还需要和单个业主签吗？

3、合同期限问题：

交房前开发商有权终止前期物业服务合同吗？交房后，前期物业服务合未到期或已到期，开发商有权更换物业公司吗？业委会可以提前终止合同吗？

4、合同续订问题；

5、业主合同义务问题；

6、物业公司合同义务问题。

二、物业服务收费依据和业主缴费义务；

三、物业服务的6个重点问题：

1、小区有哪几种性质的停车位？不同性质的停车位有哪些费用？这些费用属于谁？

2、业主购买的地下停车位为啥大都没有产权证？

3、开发商用植草砖铺就的规划的停车位，到底属于谁？

4、小区公共收益是业主共同共有，还是按份共有？

5、小区没有业委会，物业公司该不该开发小区公共收益？公共收益物业公司能不能用、怎么用？

6、业主共有收入及费用分摊问题。

四、物业公司签订前期物业服务合同应注意的5个主要问题；

五、物业服务合同无效，或存在重大瑕疵的9种主要情形。

第三部分：前期介入与承接查验

一、前期介入应重点关注和解决的16个问题：

1、《物业服务合同》《临时管理规约》若干重要条款及备案问题；

2、物业收费备案问题；

3、组建管理团队问题；

4、案场服务问题；

5、售楼员培训问题；

......

16、其他重要问题。

二、物业承接查验。

第四部分：业主入住与装修管理

一、交房管理：

1、物业公司交房准备的8项重点工作；

2、房产公司交房、业主入伙的一般流程；

3、物业公司交房管理工作的3个重点；

4、物业公司交房管理的4个核心技巧。

二、装修管理：

1、业主违规装修的主要类型和表现形式；

2、装修管理的4个重点工作；

3、杜绝业主违规装修的4个核心要点；

三、处理业主违规装修的3个基本思路。

第五部分：安全管理与风险规避

一、消防安全管理：

1、消防控制室（含监控室）的5个管理要点；

2、消防设施管理的3项基本要求（引申问题：消防管网冬季排空问题）；

3、消防通道仅仅是指小区的道路和楼道吗？

4、预防电动车火灾的6项管控措施；

5、小区架空层到底能不能停放电动车？

6、小区物业如何清理楼道杂物？

7、电缆井：一个容易被忽视的火灾发生地；

8、预防充电桩火灾的4个管控要点；

9、预防外立面保温材料火灾的6项管控措施；

10、经典案例分析：物业公司应对火灾事故的5个核心要点；

11、物业公司火灾报警的5个重要问题；

12、物业公司消防安全管理的4个底线及面临的3个法律风险。

二、居住安全管理：

1、物业公司安全防范工作的性质和重点；

2、高空抛物（坠物）入刑，物业公司需承担法律责任的3种情形及管控要点；

3、屋顶消防平台到底应该怎么管？锁，还是不锁？

4、水景、游泳池；

5、窨井、沟渠；

6、污水管堵塞的责任划分和几个实用小技巧；

7、住改商管理的5个核心要点。

三、电梯安全管理：

1、电梯安全管理存在的3个问题；

2、什么是电梯安全管理的“五个一工作法”；

3、业主被困电梯，物业公司该不该赔偿？

4、业主被困电梯，物业公司切勿盲目施救！

5、业主被困电梯，员工有资质、有工具、有能力能否施救？

四、风险管控：

1、常见突发事件总的处理原则；

2、常见突发事件的处理及管控要点；

3、物业公司安全管理的4个核心要点；

4、物业公司如何正确履行劝阻、制止、报告职责？

第六部分：物业服务与物业服务品质提升

一、业主反感物业公司的8个主要特征；

二、业主需要我们提供什么样的服务？

1、信用管理的4项核心内容；

2、生活环境管理的10项基本要求；

3、保证生活秩序的4项工作内容；

4、确保小区安全的7项重点工作。

三、我们应该怎样为业主服务？

1、物业服务的核心原则；

2、物业服务的3个境界、4个必须和5项基本要求。

第七部分：物业费与物业费收费管理

一、物业费收费依据和业主缴费义务；

二、物业公司收费难的7个主要因素；

三、业主拒缴物业费的8主要理由、责任界定和责任划分；

1、空置房要交物业费吗？

2、物业没帮我家里打扫卫生，凭啥室内面积要交费？

四、物业公司提高收费率的12个有效途径；

五、物业费诉讼时效的4个核心要点；

六、对不起，你保存的催费证据可能是个无效证据！

第八部分：物业公司与“撬盘”“守盘”和“保盘”

一、问题的提出；

二、物业公司“丢盘”的内部因素和外部因素；

三、如何应对少数业主“闹业委会”，扬言要“赶走物业”？

1、物业公司的“半条命”在谁的手里？

2、熟悉法规和程序；

3、把握好4个重要环节；

4、控制好3个时间节点。

四、“保盘”“守盘”的7个经典策略。

第九部分：经典案例分析

一、深度还原一场由物管个案引发的危及物业公司生存的群体性事件——讲失误、讲应对、讲逆转；

二、如何打赢一场制止业主拖欠停车费、乱占停车位的攻坚战——讲思路、讲措施、讲方法。