给苏州市全体业主的一份说明

——关于如何依法成立业主大会和业主委员会

很多业主关心：
业委会能不能成立？怎么成立？是不是很麻烦？
下面用一份“白话版说明”，把苏州市的规定一次说清楚。

一、我们的小区，能不能成立业主大会？

在苏州，只要满足下面任意一条，就可以申请成立业主大会：

• 房子交付使用面积 超过 50%

• 已入住的业主户数 超过 50%

如果小区已交房两年，明显符合条件。

二、谁可以发起？不是一定要等物业或开发商

成立业主大会，不需要物业同意。

可以通过两种方式发起：

1. 10 位以上业主联名，向社区/街道提出书面申请

2. 或由开发商提出（现实中较少）

👉 也就是说：
只要有 10 位业主愿意联名，流程就可以启动。

三、什么是“业主大会筹备组”？为什么一定要先有它？

筹备组不是业委会，是“准备成立业委会的临时工作组”。

成立顺序是固定的：

业主大会筹备组 → 业主大会 → 业主委员会

筹备组的作用只有一个：
把规则、流程、选举准备好，让全体业主来投票决定。

四、筹备组是谁来组成的？会不会被少数人控制？

筹备组由街道/社区组织成立，人员结构有明确要求：

• 总人数：5–11 人（单数）

• 业主成员不少于 60%

• 其余可能包括：

• 街道/社区代表

• 开发商代表

⚠️ 筹备组组长由街道指定，
👉 这正是为了防止“私下操作”或“一家说了算”。

五、筹备组成立后，主要做什么？

筹备组主要做 6 件事：

1. 确定首次业主大会什么时候开、怎么开

2. 起草三份重要文件（草案）：

• 业主大会议事规则

• 业委会工作规则

• 小区管理规约

3. 核实每户业主身份和投票权

4. 制定业委会候选人条件和选举办法

5. 明确投票规则

6. 提前 至少 15 天公告并通知全体业主

👉 筹备组不能自己决定结果，只负责“准备好让大家表决”。

六、首次业主大会怎么开？大家怎么投票？

业主大会可以通过多种方式召开：

• 现场会议

• 书面征求意见

• 官方认可的线上投票系统（苏州鼓励）

通过规则（简单理解版）：

• 参与投票的人要够多（人数 + 面积都要达到 2/3）

• 同意的人要过半（人数 + 面积都过 50%）

只要满足这个规则，表决结果就是合法有效的。

七、什么时候业委会才算“真正成立”？

满足三件事的那一天起，业委会就成立了：

1. 业主大会通过议事规则和管理规约

2. 选举产生业主委员会成员

3. 结果公示无异议

👉 同一天：

• 业主大会成立

• 筹备组自动解散

八、业委会成立后，还要做什么？

业委会成立后，必须依法完成：

1. 第一次会议

• 选主任、副主任

• 明确分工

2. 30 天内到街道备案

• 备案后才有法律效力

3. 刻公章、开银行账户

• 公共资金必须走对公账户

• 全程受监督

九、如果业委会成员不合格，怎么办？

苏州的制度设计，允许纠错：

• 20% 业主联名，就可以提出罢免动议

• 成员违法、乱用钱、侵害公共利益，可以依法罢免

• 成员退出后，由候补成员递补

👉 业委会不是“铁饭碗”，是受全体业主监督的公共岗位。

十、一句话总结

成立业主大会和业委会，不是少数人说了算，而是：
业主依法发起，政府指导组织，全体业主投票决定。

这是法律赋予业主的权利，也是小区走向规范治理的必经之路。

https://www.suzhou.gov.cn/szsrmzf/bmwj/202403/fc32007301874c8b95c9828576dfb8c3.shtml