南京德基广场2025年全年销售收入高达262亿元，同比增长7.1%，总客流量突破6600万人次！

这应该是连续第二年超越北京SKP，稳坐全国单体商场销售额第一的宝座。

从2021年首次迈进“200亿俱乐部”，到如今蝉联冠军，德基的崛起轨迹堪称中国商业史上的奇迹。

媒体上一直有人调侃，南京是安徽的“省会”，南京德基是被安徽人买爆的，事实真的是这样么？

01.

“安徽赚钱南京花”这句戏言，确实反映了部分现实。

数据显示，德基广场的主要客源来自江苏、安徽和浙江三省，其中江苏和安徽消费者撑起了接近70%的总业绩。

来自安徽马鞍山、合肥等地的消费者，因当地高端商业设施不足，往往将南京德基视为奢侈品消费的首选目的地。

尽管安徽人贡献巨大，但南京本地人的消费力不容小觑！

2024年南京社会消费品零售总额已达8552.75亿元，位列全国第八。2025年的数据显示，南京社零总额为8553亿元，人均消费支出8.95万元，在主要城市中保持领先。

2025年南京人均消费支出在TOP15城市中位居前列，多项消费力综合评估显示南京在新一线城市中排名第一，甚至超过部分一线城市。

德基广场2025年262亿元的销售额和6600万人次客流量，正是南京强大消费力的集中体现。

因此，更准确的理解是，德基凭借南京的交通枢纽地位，构建了一个“3小时消费圈”，将长三角“有钱有闲”的高净值人群一网打尽。

这个半径圈内的人可以选择去上海、杭州，但德基用艺术、用差异化体验给了他们来南京的理由。

02.

关于品牌

德基的核心竞争力首先体现在其无可匹敌的品牌矩阵上。

自2012年二期开业至今，德基集齐了全球公认的六大重奢品牌：LV、Chanel、Hermès、Dior、Gucci、Prada，完成了在华东地区的首次集结。如今，德基广场汇集了全球95%以上的国际一线奢侈品牌，成为长三角高端消费的核心目的地。

在高端珠宝领域，德基实现了“大满贯”——Harry Winston、Graff、Cartier、Van Cleef & Arpels等全球十大顶级珠宝品牌悉数入驻。香氛美妆板块同样强势，Frederic Malle、Kilian等顶级沙龙香，以及Prada Beauty全球首店、VALENTINO Beauty全球首家色彩精品店等，构筑了一条由首店和独家组成的护城河。

首店经济是德基持续吸引客流的关键策略。2025年，德基共引进83家城市级及以上首店，平均每4.4天落地一家。这些稀缺品牌资源成为消费者打卡的核心动力，尤其是年轻人和外地游客，常因“首发”“首展”活动慕名而来。

03.

关于业态

德基最令人称道的，是其将传统购物中心重构为“生活方式平台”的创新能力。这场转型的核心是“艺术×商业×科技”的深度融合。

艺术赋能商业

德基艺术博物馆位于二期8楼，占地逾一万平方米，年均举办10余场重磅展览。2023年举办的“动静无尽：花卉静物三百年”展览，汇集了莫奈、毕加索、常玉等109位世界级艺术巨匠的141件作品。

数字艺术展《金陵图》则通过“人物入画，实时跟随”的沉浸式体验，让观众穿越宋代南京。这些展览不仅直接创收（门票收入破亿），更带动了38%的高端客群转化为商场消费者。

网红厕所革命

德基将商业中最不起眼的角落做成了现象级爆款。商场投入超8000万元，打造了11个风格各异的主题厕所，从“热带雨林风”到“赛博朋克风”，每间都堪称独立艺术装置。这些“厕所界的爱马仕”日均吸引5000+打卡人次，带动商场整体客流增长30%，周边餐饮、零售销售额提升20%。甚至有品牌将快闪店搬进厕所，如欧舒丹就将德基网红洗手间改造为限时“南法手护美学空间”。

时间维度突破

2025年推出的“德基24h”模式，将部分公共区域、艺术博物馆夜间开放至凌晨3点，激活夜间经济。夜间客单价为日间的1.8倍，销售额占比突破15%。

04.

关于位置

德基所在的南京新街口商圈，素有“中华第一商圈”美誉，在2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》中排名全国第二，仅次于北京CBD。这里是全国唯一同时拥有4个年销售额超40亿元购物中心的商圈。

德基广场位于“亚洲最大地铁站”新街口站上盖，与地铁无缝连接，日均客流量30万人次，年超1亿人次。这种地理卡位优势使其天然吸附通勤人群转化为消费者。

南京作为长三角重要中心城市，凭借发达的交通网络，形成了“3.5小时辐射圈”，覆盖南京都市圈及苏北、皖南城市。停车场外地车牌占比超30%，印证了其作为“都市圈消费枢纽”的地位。

05.

关于竞争

南京商业正从新街口“一家独大”迈向“百花齐放”的多核时代。2025年，南京新街口商圈、百家湖商圈、新江东商圈、夫子庙商圈、奥体商圈5个商圈进入全国商圈商业力TOP100。

新兴竞争者不断涌现：南京国金中心（IFC）引入香奈儿双层旗舰店；金陵中環（JLC）聚焦“潮奢”，引入山本耀司江苏首店等国际设计师品牌；百家湖商圈通过景枫KINGMO等项目，以125家首店和“治愈系”场景吸引年轻客群。

然而，德基凭借其系统性优势，在高端市场形成了难以撼动的地位。2024年，德基与IFC共同将南京高端消费市场从239亿元（2023年）扩大至275亿元，呈现“共赢”而非“零和”竞争。德基的持续增长，已超越单体项目层面的成功，成为观察中国高端消费韧性与风向的关键样本。

06.

成果原因

德基蝉联冠军的背后，是一套完整的商业逻辑：

1、精准的客群定位：既锁定长三角高净值人群，又通过艺术、网红场景吸引全客层，实现“高净值+中产+年轻人”的全覆盖。

2、品牌生态的构建：形成“顶奢大满贯+首店经济引擎+流量型业态”的多层次品牌生态，既保障高端调性，又实现全客层覆盖。

3、场景革命的引领：将功能性空间（厕所）转化为社交货币，将艺术展览转化为流量入口，重构消费者与商业空间的关系。

4、运营效率的极致：通过科技手段优化运营，AI算法预测爆款商品库存准确率达92%，线上商城年销售额破10亿元。

5、城市战略的契合：德基的崛起与南京打造“国际消费中心城市”的战略高度契合，获得政策支持，成为城市商业名片。

数据显示，安徽消费者确实是重要力量，但德基的成功是多重因素共振的结果。

从聚集品牌到创造场景，再到运营流量，德基完成了一场商业DNA的置换。

那么，你是被南京德基哪一点打动了呢？