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商务部全国零售业创新提升案例集（百货购物中心典型案例）：江苏南京德基广场 ——创新业态模式 促进多元融合发展

【商业地产精选】导读:2025年12月9-10日，全国零售业创新发展大会在北京召开。会议期间，商务部流通发展司印发了《零售业创新提升案例集》，推广34家零售企业经验做法。

德基广场通过持续创新，打造“商业+艺术”生态，激活“首发+业态”创新，升级“智能+体验”服务，打造“网红+公共”空间，实现了从“传统商场”到“商业地标”的跨越，为全国零售业创新提升和高质量发展提供了鲜活样本。

      一、项目改造前情况

      （一）项目基础信息。德基广场坐落于“中华第一商圈”南京新街口核心区位，2006年开业初期，一期工程商业面积为65000平方米，分为地上7层，地下1层；德基广场的二期主体包括一座高达62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。2012年5月8日一二期正式完成对接后，德基广场的整体面积达31.3万平方米，其中购物中心面积15万平方米。德基广场以“高端购物场所”为核心定位，聚焦国际一线品牌引进，凭借优越的地理位置和奢侈品聚集效应，成为区域内高端消费的重要载体。

      （二）改造前的情况。经营初期，项目面临一些短板。一是商业与文化融合不够。南京作为六朝古都、世界文学之都，拥有深厚的历史文脉资源，但彼时德基广场未能将商业与在地文化融合，仅以品牌堆砌为核心竞争力，缺乏独特的文化辨识度。二是经营业态模式单一。以传统“销售导向”为主，依赖品牌专柜的商品交易，缺乏体验式、互动式消费场景，消费者停留时间短、复购率低，与新一代消费者对“生活方式体验”的需求脱节。三是首店经济尚未成熟。开业后较长时间内，品牌矩阵以成熟国际品牌为主，缺乏“首店”“首发”等新鲜元素，在区域商业竞争中逐渐显露同质化趋势。四是科技应用薄弱。运营管理依赖人工调度，消费场景以线下实体交易为主，未涉及数字化服务、智能化设施，无法满足消费者对便捷性、个性化的需求，也难以实现高效的客流分析与精准营销。五是夜间经济空白。营业时间严格遵循传统商场“朝十晚十” 模式，夜间商业活动几乎为零，未能挖掘夜间消费潜力，与新街口商圈“全天候活力”的发展目标不匹配。

      二、更新改造过程

      面对传统商业发展的瓶颈，德基广场以“创新驱动” 为核心，聚焦“艺术、商业、科技”融合，通过经营主体自主突破与系统性布局，逐步构建起差异化的发展模式。

      （一）以文化为锚点，打造“商业+艺术”生态。南京深厚的历史文化是德基广场创新的核心资源。2017年起，项目以“挖掘金陵文脉、塑造消费理念”为目标，推动商业空间向文化载体转型。一是构建城市文化地标，以馆藏宋代《金陵图》为蓝本，运用AR、VR技术打造“人物入画、实时跟随” 的沉浸式互动展。2021年10月开展以来，累计接待客流超120万人次，线上曝光超2.2亿人次，形成“先看金陵图，再逛南京城”的城市级商文旅IP。二是引入高品质艺术活动，2017年打造德基艺术博物馆，策划高端展览，吸引全球艺术爱好者到访。2025年上半年，新增“花花世界”非遗艺术实验区，通过螺钿、烧箔画等非遗体验活动。三是文化渗透全场景，丽思卡尔顿酒店内陈列6000余本南京主题书籍、900余件本土艺术品，使国际酒店成为文化展示窗口。公共区域定期更新“龙年追光”“萌蛇梦蝶”等主题艺术装置，形成“移步换景”的文化体验。

      （二）以首店为引擎，激活“首发+业态”创新。首店经济是德基广场打破同质化竞争的关键抓手。2021年起，项目通过“首店引进+首发活动+业态重构”的组合策略，打造潮流引领者形象。一是规模化引入首店品牌，2021年至今累计吸纳首店200余家，形成梯度化品牌矩阵。其中，2025年上半年已落地MINISO SPACE全球首店、MAC全球首家艺术旗舰店等超30家。二是联动品牌打造“首发三重奏”，通过首秀、首发、首展强化新鲜感。2025年策划Burberry美妆露营地、PRADA春游主题展等近10场活动。三是重构商业空间业态，2025年5月开放“花园食光”区域，以2000平方米立体花园融合7家首店，通过“自然景观+首店餐饮”的组合实现“1+1>2”的效应；6月推出“德基艺术商业市集”，3F毛线童话镇、4F深蓝海底世界等主题楼层引入去茶山等首店。

      （三）以科技为支撑，升级“智能+体验”服务。科技是德基广场提升运营效率与消费体验的核心工具。项目通过“数字化系统+智慧设施+绿色管理”的布局，推动商业向“智慧化”转型。一是推出“24h”商业新模式。2024年底打破传统营业时间限制，打造“全天候社交与消费空间”，联动艺术博物馆夜间开放、50家品牌夜间主题派对、早间运动课堂等内容。2025年上半年，夜间客流量占比已超30%，成为南京夜间消费新地标。二是构建智慧管理系统。搭建德基物联综合管理平台、商业运营平台和指控中心三大系统，实现水电气、安防等设施的智能化调度，通过大数据分析客流动线与消费偏好。2025年上半年，推动40余家品牌完成24小时科技互动装置部署，260余家品牌入驻线上平台。三是践行绿色节能理念：2025年建设高效制冷机房低碳能源项目，将全年运行综合能效从3.2提升至5.6，能效提升75%。

      （四）以细节为亮点，打造“网红+公共”空间。从消费者“细微感受”出发，项目通过公共空间的艺术化、功能化改造，提升品牌口碑与流量吸引力。一是创新艺术盥洗室。“游墨字句间”解忧所以书房为灵感，陈列名家书法字帖，联动艺术市集主题，形成“可感知的文化空间”，成为小红书、抖音等平台的网红打卡地。二是让渡空间给公共体验。2025年“花园食光”区域主动压缩商业面积，以7条绿植小径打造开放公共空间，使建筑本身成为“首发内容”。

      三、更新改造后情况

      经过系统性创新升级，德基广场已从传统高端商场转型为 “艺术+商业+科技”融合的综合性商业地标，实现了设施、经营、客流、品牌影响力的全面跃升。

      （一）设施与场景革新。形成“博物馆+艺术装置+主题空间+智慧设施”的复合型场景—德基艺术博物馆成为常设文化地标，“花园食光”“艺术商业市集”等空间重构商业美学，智能机器人、无人咖啡机等设备覆盖全域。突破“纯商业”属性，兼具文化展示、社交互动、科技体验等多重功能，2024年外地客流量占比75%，成为南京“城市会客厅”。

      （二）经营与业绩增长。2018年销售额首次突破100亿元，2021年突破200亿元，2023年达239亿元，2024年达245亿元，连续多年领跑全国商业项目。首店品牌贡献显著，2025年MINISO SPACE、去茶山等首店开业即成为爆款，拉动区域销售增长30%以上。通过智慧管理系统，客流分析准确率提升至90%，营销转化效率提高40%。绿色节能项目年节约能耗成本超千万元，实现经济效益与社会效益双赢。

      （三）客流与品牌影响力。2024年客流总量超1000万人次，2025年上半年仅盥洗室客流即超1000万人次，同比增长42%。夜间客流占比从改造前的不足5%提升至30%，“全天候消费”模式成效显著，品牌影响力从区域扩展至全国。

      四、推荐依据

      德基广场通过持续创新，实现了从“传统商场”到“商业地标”的跨越，其“艺术+商业+科技”的融合模式、首店经济与文化赋能的实践，为全国零售业创新提升和高质量发展提供了鲜活样本和可复制、可推广的经验。

      （一）模式创新：构建“艺术+商业+科技”融合范式。打破传统商业“卖商品”的单一逻辑，以文化为灵魂、科技为工具、商业为载体，打造“体验式消费生态”。这种模式证明：商业项目可通过跨界融合重新定义自身价值，从“购物场所”升级为“生活方式平台”。

      （二）管理创新：以精细化运营激活商业活力。通过大数据分析识别“文化爱好者”“潮流追随者”“夜间消费者”等细分客群，针对性布局业态。从网红盥洗室到开放公共空间，以“微小体验”提升用户粘性，2025年盥洗室的高客流间接带动周边商铺销售增长25%。建立品牌、运营、科技团队的协同体系，确保首店引进、艺术展策划、科技设备落地的高效推进，为大型商业项目的系统化创新提供管理范本。

      （三）可复制经验：为零售业升级提供三大路径。文化赋能路径，深度挖掘本土文化资源，通过“博物馆+展览+场景渗透”将文化转化为商业竞争力，适用于所有具有历史文脉的城市商业项目。以“首店引进+首发活动+业态重构”形成差异化，通过“稀缺性”吸引客流，尤其适合消费中心城市的核心商业体。从“24h模式”到绿色节能，证明科技不仅能提升效率，更能创造新消费场景，中小商业项目可根据自身规模逐步引入智能设备与数字化管理系统。

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