南京更新 || 场景育塑 、产业回流 、动能再造:老城这样回归!

场景育塑

老城更新活力绽放

对许多老城南人来说，长乐路132号是装满生活记忆的“大仓库”，柴米油盐、邻里寒暄，充满了日常的温热。2020年超市关闭后，这块“黄金宝地”一度沉寂。如今，这里画风已然大变——熟悉的建筑外壳下，是朱红的立柱、青绿的枋画、精巧的仿古屋檐。入口处是气势恢宏的重檐庑殿顶，室内则“藏”着一条条仿古街巷。

历经两年精心改造，这一承载老城南记忆的地块作为金陵长乐坊“回归”，引入超200家特色品牌，涵盖文化服饰、妆造旅拍、非遗百工等八大业态，市民游客可在此身着明制服饰、品鉴传统茶艺、欣赏南京白局。

作为南京城市更新重点项目，金陵长乐坊通过创新采用“多元合资、市场运作”模式，整合市属国企与秦淮区国资等多方资源，成功破解用地碎片化、产权复杂等历史难题，将1.4万平方米的零散地块优化整合为1.23万平方米的自持商业用地。建成后，项目与周边瞻园、老门东、白鹭洲公园形成完整文旅动线，弥补夫子庙商圈南侧潮流消费场景的空白，打造“文化体验+潮流消费”新场景。

如果说金陵长乐坊是南京以“绣花功夫”激活存量空间、传承本土文脉的生动实践，在长江路，天安长江100项目则是中心城区凭借得天独厚的文旅底蕴、成熟完备的商贸配套，吸引着全球投资者投下“信任票”，向国际化高端活力区迈进。

在长江路与洪武北路交叉口西北角，视线越过绿色围挡，可见正在施工的天安长江100二期项目。该项目由港企天安中国投资有限公司斥资20亿元打造，涵盖精品商业、高端写字楼及豪华酒店三大核心业态。紧邻二期施工现场，天安长江100一期项目已全面投入运营，吸引法拉利、汇丰银行等知名品牌入驻，并促成法国雅高集团旗下高端酒店品牌“美憬阁”落子于此。

2025年4月，南京明怡美憬阁酒店正式投入运营，平均入住率稳定在75%以上，开业首年便顺利实现盈利，在周末、节假日期间均为满房。目前，酒店已签约较多长租住客，其中大部分为世界500强企业外籍高管。值得一提的是，该酒店成功入选2026年法国网球公开赛雅高集团全球合作酒店名单，为亚洲地区唯一。赛事期间，酒店还将同步举办选手交流会等特色活动，以体育赛事为纽带，进一步提升南京城区及长江路街区的国际影响力。

“一期项目的圆满落地与顺利运营，极大增强了集团加码南京的信心。”天安（中国）南京公司副总经理孙晓蓓介绍，正在建设中的二期项目延续一期建筑风格，深度融入南京本土文化元素，将绿色低碳理念贯穿规划、建设、运营全过程，打造生态与人文共生的高端商业载体。根据规划，二期项目1—3层将打造为精品商业街区，构建兼具品牌展示与产品销售功能的“国际橱窗”；4—9层规划为低密度商办空间，重点招引总部型企业，拟签约5家以上优质总部企业，预计2027年底实现竣工并投入运营。

产业回流

盘活资源聚“链”生“金”

一直以来，伴随着城市的快速发展，土地资源紧缺、存量资产闲置和老城动能弱化等问题，一度成为南京城区普遍的“成长烦恼”。老城焕“活”，远不止是空间的修缮和载体的更新，更在于产业动能的激活与回归。

在建邺区创智路188号的小米汽车交付中心，超10000平方米的展厅内，整齐停放着不同颜色的小米汽车，前来试驾、预约的市民络绎不绝。“年轻人看车、试驾，整个园区变得很热闹，一到晚上灯火通明，跟以往厂房的沉闷感完全不一样。”在园区工作的闫顺庆感慨道。他口中的“厂房”指的是雨润集团原生产一部厂房，也是交付中心蝶变前的“原貌”。

曾经，因产权方和承租方之间的矛盾纠纷，场地空置率达50%，其余租住企业类型相对复杂，涉及办公仓库、运动场馆、汽车装饰、快递集散等十余种。“厂区环境一度是‘地砖两头翘、杂草齐腰高’。”建邺高新区产业招商一部部长童寅回忆道，因为种种矛盾纠纷，租住企业也陆续搬离。

转变发生在2025年1月。得知小米汽车南京原交付中心容量饱和，需要在南京建设另一处交付中心，建邺高新区立即组建专项工作专班推动项目落地。“在综合选址推荐中，我们首推的就是雨润厂房片区，既能满足企业自身需求，也能为园区形象、产业升级带来新的机遇和价值。”童寅坦言。

从选址确认、产权交付到进场施工，仅半年时间，小米汽车交付中心项目正式拿到工程施工许可证，正式推动老厂房提档升级。资源盘活打开了发展空间，也带来愈来愈多令人欣喜的变化。“它的到来，填补的不仅仅是物理空间的空白，更是高端服务业态与创新产业氛围的空白。最近一段时间里，多家新能源产业链上的‘明星企业’主动接洽，在他们看来，由龙头项目带动而形成的产业氛围、人才储备以及由此释放出的集群发展信号，是吸引他们‘用脚投票’的关键，纷纷主动要求‘跟进’落地，共同抢占新能源赛道的制高点。”童寅透露。

在鼓楼，该区聚焦内涵式发展主线，通过盘活老旧空间、链接高校智慧、聚焦产业升级，让昔日的老城街区蝶变为创新要素集聚的“活力引擎”。

正在打造的环南大知识经济圈，是最生动的案例。走进位于北京西路5号的环南大知识经济圈（启航港），“健医数据与AI校企实验室”已初显雏形。不同于传统实验室的严肃刻板，未来这里将配备移动智能桌椅、绿植休憩角、减压放松区，处处透着“年轻态”。“离南大近在咫尺，师生下楼就能搞科研，真正实现校内校外无缝联动。”作为实验室的学术带头人，南京大学智能科学与技术学院党委书记高阳对未来满是期待。

实验室将率先推动全流程全覆盖睡眠医学人工智能平台产业化应用等四大重点项目，直击临床与健康管理核心需求，推动更多人工智能成果从实验室直达临床一线，从“纸上成果”变为“产业爆款”。目前，“启航港”已揭牌并于春节前启用，同步建成南京大学科技成果超市、人才超市及OPC创客空间。这座联动高校和企业共同打造的特色楼宇，将成为校企地协同的“一站式”创新服务站。

动能再造

城“芯”焕活蓄势未来

细看玄武、秦淮、建邺、鼓楼等中心城区，“活力”始终浸润街巷间——2026年新年钟声响起，新街口人声鼎沸，再展百年商圈魅力；白鹭洲公园马年灯彩次第点亮，夫子庙、老门东等特色片区游人如织，年味浓郁；南湖记忆、科巷、颐和路等市井老街巷热度不减，稳居外地游客打卡南京的首选清单……

让活力回归并“扎根”中心城区，南京已有探索。2025年12月，南京市召开城市工作会议。会议明确，随着进入城市化发展高级阶段和发展动能深刻转型的关键期，南京将实施10个三年行动计划，聚焦城市高质量发展中最为迫切、最具牵引性作用的重点工作。其中，加快打造29个活力中心区，成为南京高质量推进城市更新的重中之重。

据悉，29个活力中心区项目聚焦文旅、产创、商业、社区4种主导类型，涵盖新街口、长江路、金川河片区等代表性区域。中心区建设将着眼于功能优化、配套完善、资源统筹等综合提升，激发可持续的城市活力，推动城市从“增量扩张”转向“内涵式”发展。

南京各区立足自身优势，精准发力：

在长江路，玄武区联合东南大学按照“步行优先、活力连续、文化彰显、弹性管控”理念系统更新。按照计划，南京文化艺术中心将打开围墙，江苏省美术馆下沉式广场启动改造，石婆婆庵、上乘庵等18条街巷启动整治。“更新后的长江路将有效串联沿街18处文博场馆，对标打造只此中国的‘文博街—区’。”玄武区建设局相关负责人表示。

今年，玄武区将深入开展“一路四环”城市更新，以活力中心区创建为抓手高标准完成长江路文博街区改造，以蓁巷更新升级为引领，推动打造东大创新活力街区，系统谋划实施环紫金山片区整体提升，持续深化环红山森林动物园与环玄武湖片区更新联动，推动城区空间结构优化和品质改善。

秦淮区提出要高水平打造“一城一带一中心”，其中，“中心”即高品质活力中心区，打通商圈、街区、景点之间的交通微循环，引导新街口现代商业资源向夫子庙、熙南里、朝天宫等地区延伸，打造展现“最南京”特色的文化引力场和旅游目的地。

建邺区聚焦河西中央商务区（CBD）、河西中央科创区（CID）、滨江中央生态区（CED）“3C”联动，建设更具动能的现代活力区。

以环南大知识经济圈为样板，鼓楼区正加速构建“环高校科创矩阵”——环药大生物医药产业集聚区推进“康巷”新型大学科技园及周边联动开发，打造生物医药创新转化核心承载区；环南邮重点推进物联网国家大学科技园优化重塑，打造空天地海通信技术创新与成果转化集聚区……昔日的老旧街区实现功能迭代，成为年轻人创新创业的“梦工厂”。

“不仅要‘改面子’，更要‘换里子’。”鼓楼区相关负责人表示，通过内涵式发展与城市更新双轮驱动，鼓楼将持续释放“高校+城区”的乘数效应，让创新涌动、精致宜居的现代化活力中心城区图景照进现实。

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来源：南京日报（记者 卫凌云 邓露洁 田诗雨 王婷婷）

编辑：孙益

审核：冯宪法