中国人寿收购南京汤山苏茂颐园 险资存量康养并购再落一子

2026年2月，康养产业迎来开年首笔大宗资产交易。中国人寿已正式接手中国金茂旗下南京汤山温泉康养小镇核心医康养综合体项目“苏茂颐园”，双方于2025年9月签署项目整体转让合同，2026年春节前完成全部交割手续及不动产权证书过户，交易未对外披露转让金额。

本次交易是中国人寿落实养老产业股权投资战略、加速长三角高端康养布局的关键举措，也是央企地产商与保险资金在康养资产领域专业化分工的典型案例。

《泛地产投融圈》经多方信息交叉验证，核心事实如下：

2025年9月，中国人寿与中国金茂正式签订《项目整体转让合同》，约定将中国金茂持有的苏茂颐园全部资产权益、运营权益转让给中国人寿；

2025年9月至2026年1月，双方完成资产核查、协议备案、资金交割等流程；

2026年1月，项目完成不动产登记过户，正式移交中国人寿接管运营。截至2026年2月，项目已完成管理权交接，运营团队完成调整，后续服务衔接有序推进。

中国金茂为国务院国资委监管的央企地产企业，核心业务聚焦高端住宅开发、城市综合体运营、酒店经营等领域，康养产业为其多元化布局板块之一，非核心主营业务。汤山温泉康养小镇是江苏省“十三五”重大项目、江苏省首个康养特色小镇，由中国金茂联合苏豪控股、汤山建投共同打造，核心区建设用地面积约2017亩，集健康颐养、休闲度假、文旅体验于一体，苏茂颐园为该小镇核心医康养配套项目。

苏茂颐园位于南京市江宁区汤山温泉康养小镇核心位置，坐拥汤山天然温泉资源，紧邻地铁S6号线泉都大街站，周边配套东部战区南京八三医院、江宁医院汤山分院、百联奥特莱斯等资源，区位与配套优势突出。

项目总建筑面积约2.6万平方米，其中地上建筑面积1.6万平方米、地下建筑面积1万平方米，规划建设152套活力公寓、95套介护公寓，配建4500平方米公共服务空间，总床位369张，定位高端CCRC持续照料康养社区。

户型与服务规划方面，活力公寓涵盖60平方米、75平方米、95平方米三种户型，适配自理长者居住需求；介护公寓全部为单人间设计，配备无障碍设施、紧急呼叫系统，满足半失能、失能长者专业照护需求。公共服务空间涵盖医疗护理站、康复理疗室、营养餐厅、文化活动室、温泉疗养区、户外花园等功能区域，可提供医康养结合、生活照料、健康管理、文化娱乐、康复护理、温泉养生等一站式全周期服务，覆盖自理、半失能、失能、认知症等不同健康状况老年群体。

项目硬件采用全适老化设计，室内无高差、走廊设防滑扶手、公共区域配智能监护系统，与江宁医院建立双向转诊绿色通道，实现“小病不出社区、大病快速转诊”，是南京汤山区域标杆性高端医康养项目。

本次交易完成后，中国人寿在江苏省养老项目布局实现关键突破。公开信息显示，此前中国人寿在江苏省仅落地国寿嘉园·苏州雅境一个开业运营项目，该项目位于苏州阳澄湖半岛，为中国人寿长三角核心康养标杆项目。而泰康之家在南京布局的泰康之家·苏园已运营三年，是南京高端康养市场主流项目之一。通过收购苏茂颐园，中国人寿在南京高端康养项目数量与泰康之家持平，形成苏州、南京双核心布局，完善长三角康养服务网络。

从运营能力来看，中国人寿依托保险资金长期稳定优势、海量客户资源及全国康养运营体系，可快速提升苏茂颐园运营效能，实现“保险产品+康养服务”联动，为客户提供养老支付、居住照料、健康管理一体化解决方案。截至2025年末，中国人寿已在全国15个重点城市布局18个机构养老项目，涵盖CCRC社区、城心公寓、康养旅居等多种业态，苏茂颐园的加入进一步丰富其华东区域项目矩阵。

本次收购主体指向中国人寿旗下养老产业股权投资基金。2026年1月，中国人寿发布公告称，拟出资84.915亿元参与设立北京国寿养老产业股权投资基金二期（有限合伙），基金总规模85亿元，存续期15年，专注于养老产业投资，核心战略主线为存量养老不动产项目并购，同时兼顾新增养老不动产项目拓展。该基金通过收购项目公司股权、增资扩股等方式开展存量资产并购，重点布局精品医养公寓、综合型CCRC社区，与苏茂颐园项目属性高度匹配。

此外，中国人寿于2024年5月设立总规模100亿元、首期50亿元的银发经济产业投资基金，为康养项目并购、产业整合提供资金支持，本次苏茂颐园收购是其基金战略落地的具体实践。

近年来，房地产行业进入深度调整期，央企地产商聚焦核心主业、优化非核心资产布局成为行业共识。中国金茂持续推进资产结构调整，将资源集中于高端住宅、核心城市综合体等优势领域，转让非核心康养项目，符合其“聚焦主业、提质增效”的发展策略。

与此同时，保险资金凭借长期限、低成本、规模大的优势，成为康养不动产核心投资方。监管层面鼓励保险资金参与养老产业发展，支持险资通过股权投资、资产收购等方式布局康养项目，推动康养资产专业化运营。截至2024年末，保险行业股权投资资产规模达1.92万亿元，同比增长近13%，其中养老产业股权投资增速显著高于行业平均水平。

从市场格局来看，长三角作为老龄化程度较高、消费能力较强的区域，成为险资康养布局重点区域。南京作为江苏省省会，高端康养市场需求旺盛，泰康、太保、国寿等头部险企纷纷布局，行业竞争向专业化、规模化、服务品质化升级。苏茂颐园凭借汤山温泉资源、全周期服务能力、成熟区位优势，成为中国人寿抢占南京高端康养市场的核心载体。

未来，随着老龄化进程加速与银发经济政策落地，险资收购存量康养项目、专业化运营机构提供服务的模式将成为行业主流，康养产业资产与运营分离的专业化分工体系将持续完善，为老年群体提供更高品质、更全周期的养老服务。

备注：本文数据均来自观点网、康养新天地、江苏省国资委官网、中国人寿公告等权威渠道。