聊几句南京新房...
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上午的时候，在南京眼拍视频，结果一位阿姨一路围观，说小伙子讲的好，温文尔雅、逻辑清晰、深情并茂、闭月羞花，还和我咨询了很多问题。一问是位湾四业主，也是想要改善，只是舍不得卖房，而且当我报上名后，姐们儿竟然不认识我，好吧，粉丝+1。你们不要小看阿姨粉丝，根据勾股定理，每有10位阿姨粉丝，就有5位阿姨女儿，买二送一，包赚不赔。下午我就正式上班了，去各个售楼处逛逛，和开发商聊聊，给大家汇报一下。今年1月以来，南京新房卖的是相当不错，很多楼盘初一就有客户，到了初三甚至都有成交了，而这背后呢与人才补贴密切相关。整个补贴是极其复杂的，但总的来说，一个本科生购房，七七八八补个10来万是有的，一些高学历的甚至能补到30万，这个就很牛逼了。你想，现在很多刚改房也就200来万，一下补个20，相当于打了9折，性价比不输给二手房，吸引力自然会很大，所以江宁那里，据说2000万的补贴，没几天就被干光了。具体数据让豆包说吧，至于对不对，各位可以自行去查验下。去年二手房成交了9万套，与往年10万套差不多，数据还是不错的。二手房之所以如此稳定，在于业主都是以卖掉房子为目的，纵然有万般不舍，最后也会屈服于市场，二手房成交量永远不变（业主一定会把房子卖掉），变的只会是房价。现在拿地的都是国央企，他们高价拿了地，是不可能的亏本卖的，否则就会出现国有资产流失，于是整个2025年，新房价格都远远高于二手房，导致销量一塌糊涂。这也侧面印证了购房补贴的作用，一旦有了补贴，新房更划算了，客户就会跑去更有性价比的新房。然而问题在于，如果补贴持续，或者新房愿意降价，客户从二手房转去了新房，那二手房价会怎么样呢？此时我恍然大悟，原来2025年的新房做了次楼市英雄。新房太贵，客户直接忽略新房，本质上相当于楼市供给的减少，这才稳住了去年的房价，所以在我们批评新房太贵的同时，更要明白，如果新房如你所愿下降了，那才是大麻烦。也就是说，从稳定楼市的角度来讲，2026年，无论地价还是房价，都不能降。因为人口原因，购房需求是很难增加的，我们只能从两方面入手。如果一个板块有6个楼盘，品质一模一样，它们能卖上价吗?如果一个板块有6个楼盘，品质从高到低，一个比一个好，每个只比对方好一点，它们能卖上价吗?低品质的不值钱了，请问比它好一丢丢的楼盘能值钱吗？也不能，因为消费者心理会算账，你比它好一丢丢，那我也只愿意多付个7万8万，不然我就将就下买差的，反正也差不了太多。但如果我把这6个楼盘重新规划下，做3个90左右的刚需盘，2个140左右的改善，1个200+豪宅，请问他们能卖上价吗？对于豪宅客户来说，他没法消费降级，因为200+与140的差距太大了；对于改善客户来说，他也没法消费降级，因为140与90的差距太大了；最终，豪宅卖得再贵也有人买，改善卖得再贵也有人买，因为他们没有第二选择。每个新房之间都要拉开足够的差距，让客户没法比价，没有第二选择，逼着他们买，他们也就买了。老百姓没那么理性，他们算得过账的时候会算账，算不过来的时候，就觉得什么价格都合理了。因为你没有第二选择，周边二手房比它差了8个档次，客户已经算不过账了。大校场丹锦园，以120左右的小户型为主，主打小登。象屿，7-11层全低密，140-170平，主打中登。三个新房互不干扰，让客户比无可比，所以大校场的二手房价现在比河西高。反过来你再看河西，很多做200平的楼盘，它那个地段其实只能做100平，如果当初我们能有个合理的规划，把大家的产品作区分，现在的局面一定不一样。包括江北也是，几十个楼盘全部一个面积段，低嘛也没见到几个低于100，高嘛又高不上去，全在100-140内卷。不管怎么样吧，我觉得南京已经看到了问题所在，现在很多楼盘的规划，供地速度也趋于理性，那么今年，还是有可能看到新房热卖的。好久没接客了，塞个小纸片，键盘哥本人1V1面聊服务，有兴趣的联系。ps：如果你只要卖房的话，直接微信我就行，无需见面付费。
