南京房价到底有没有涨?
- 2026-04-17 12:27:47
南京房价到底有没有涨?寻寻觅觅，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚，这是李清照的《声声慢》，这首诗描述着人内心的焦虑，不安，也是最近南京楼市一部分购房者的心态 南京房价到底有没有涨？这个是很多人关心的，一方面有的媒体在唱多，还有很多人一如既往的看淡，这个话题很宏观，一方面自己接触的数据信息很有限，其次也不可能简单从成交均价上涨等信息就无脑判断房价涨起来了，作为一线人员，最能感受市场的温暖，我的观点不是涨也不是跌，而是未来会继续分化，纯粹个人观点，接下来我们借助河西的部分二手房成交数据来看看，谈不上分析，“”春江水暖鸭先知“”作为南京头部板块，河西肯定是最能体现市场的变化了 
我把鱼嘴润府从11月之后成交数据整理下，因为整个10月之后市场价格普遍进行一轮调整，取11月一是年底成交集中点，我们能看到哪些小区能够更好卖，其次也能看11月之后的市场变化，最后在综合统计小区成交面积的平均面积段，平均成交单价，平均成交总价，其他河西部分小区也是按照这种方法统计的，数据不作为小区绝对的参考标杆，特别是价格(要考虑到楼层，装修，楼栋等实际存在的因素)，从这个能看出很多，比如我们明显可以看下鱼嘴成交面积段比鱼腹大，也说明了刚需更加在乎配套，我不说太复杂了，不太多的从数据显性的方面来延伸，我也怕绕晕，就像统计局统计均价环比上涨了，很多人就意淫房价上涨了？这不是典型忽悠嘛，数据只作为我表达观点的支撑点，更多的还是以行业经验来口述 
这张图其实河西南鱼嘴板块和鱼背的小区基本都齐全了，鱼腹和河西中列举了部分小区，我们可以看到整个鱼嘴板块的小区总成交量11月到至今不超过30套，说明鱼嘴板块位置的方位和配套的缺乏对于购房者板块的选择还是有影响的，而鱼嘴板块内部的小区我们也可以看到成交量的分化，品质还不错的建发珺和府东区成交6套，而更便宜的颐和云台源筑至今成交1套，说明大家愿意为好产品进行买单，品质更好的金基朗樾府和涵樾府成交也不是太多，说明总价位上去后客户对于地段的选择更慎重了 
这张图将鱼嘴小区11月份之后的成交单价用线性图的形式展现出来，我们可以看到建发珺和府东区的成交量和价格线性走势波动最大，虽然这个小区中品质不是最好的，但是流通是最好的，我们集合整体来看，除了3.32和3.38万这套，可能因为楼层等因素，其他几套从一开始的3.32到后续连续三套3.5左右，说明韧性强，而且直接冲到3.8万，说明确实有价格浮动了，不过单论一套成交很难说涨，不过后期维护在3.5万问题不大，金基朗樾府和金基涵樾府品质最好，但是面积和价格段太高，卖的量不多，但是价格也稳定，颐和铂湾黄色的线性，上浮是因为第一套顶楼的成交，整体成交2套，成交均面积137平，所以单向环比上涨也是不对的，越是大户型，市场上对于品质的要求更高,所以：整体横盘震荡，优质小盘小幅修复 
整个鱼背板块金地中心价格我们借助下图来看下（有日期，面积等维度），小面积的基本在2.7万左右，震荡波动，即使2月1号单价冲到2.78，和之前相比也是和11.14价格一样，比最低点的2.68也就高了1000元，总价在10万，所以整体可控，大面积的单价比小面积便宜，并且也有部分大面积单价冲到近2.8，说明整盘完全属于震荡波动，价格取决于楼层，装标等，整盘横盘稳定 
正荣滨江紫阙作为鱼背板块配套方便，品质也不错的楼盘，最小143平起步，价格我们可以看到价格一路上浮，说明真涨了，价格修复明显 
在看看天鹅堡，小区价格的波动也可以看出，小区存在硬性缺点配套非常不方便，其次160户型的位置紧邻着扬子江大道，也是价格起不来的原因，不过成交量非常迅猛，虽然配套差了点，但是在更换物业后，大户型紧靠着夹江的观江优势，还是迎来了价格上浮，不过160的整体单价一直3万左右，大户型一方面江景房，一方面16层的总高，所以适度溢价，160的稍微也涨了点，从后面成交几套的价格走势可以看出，幅度不大，小户型还是横盘震荡，大户型小幅修复，成交速度加速 
海珀二期配套相对正荣滨江紫阙也是不太方便，不过比天鹅堡好点，海珀整体品质是不如天鹅堡的，小区也是最后一排楼栋紧贴着扬子江大道，考虑到一些楼栋的不利因素，结合价格走势，价格确实上涨了点，不过整体最高价没有突破3.27，并且从11月13号到最后价格波动走势，完全是楼层，户型，装修等因素影响价格，属于典型横盘震荡 
翡翠滨江的成交量我们看大户型，从1月后看，大户型有溢价，小户型没有任何溢价，说明稀缺的江景资源可以适度提价，而小户型三套持平，说明整盘小户型横盘震荡，大户型有溢价或者价格分化的苗头 
河西中的颐和源璟，书包房，品质还行，地段好，书包的因素，所以整体成交量很多，价格在11.17号冲到5.16，不过随后震荡，并没有持续走高 
我们再来看看仁恒江湾城二期 
价格震荡，起起伏伏，说明有的业主还是想把房子出掉，整体在3.1号冲到最高峰，整体大户型的单价比小户型高，小户型价格基本维持在3.3万左右，所以看后续大户型价格走势了，小户型价格恒定，属于楼层，装标等因素引起的震荡波动，大户型强势修复 雨花部分二手房成交单价趋势 
大多数完全的区间波动震荡，并且龙湖和中海价格有下行趋势，翡翠天际价格完全受到户型，楼栋等因素属于横盘震荡，雨花的万科朗拾也是，整体价格完全不具备优质房源修复能力，横盘震荡 南部新城 
伟星誉璟府还有多少人看过我写过的那篇文章伟星誉璟府重新衡定当下南部新城二手房价？考虑到面积，业态，有小高层和洋房产品业态，所以整体价格有震荡，作为南部新城标杆，这两个项目价格在修复 
好了，我知道有点枯燥，不过我们整体可以看出作为南京第一板块的河西很多楼盘都只是横盘，少量楼盘价格修复，那在结合雨花的市场，无论是带看量还是成交量都远远不如河西，稍微有一点溢价都很难让客户购买，所以雨花很难修复，只能说价格震荡，结合房东心态，结合购房人的认知，楼层等因素会有价格震荡，不过是非常小幅度的价格变动，南部新城个别优质楼盘价格会进行修复，所以结合最近一段南京市场成交数据得出：核心地段的优质资产价格确实在修复，并且同小区不同户型也存在分化的表现，同板块的不同产品也在分化，没有进行普涨和普跌，只有分化 
这次为什么针对青年出台房票政策？人才是城市的最稀缺资源，人才有购买力，只精准灌溉，不大水漫灌，因为普通人给了房票也因为购买力原因用不到，所以房票放大了核心资产的价值，让值得买的房子，更值得买，市场全面由政策驱动转向品质驱动，同时改善客户也会往核心板块进行改善 但是分化不等于好房子继续涨价，而是好房子更抗跌，更有修复和保值韧性，成交更快，普通房子随波逐流，会有价格震荡，没有涨价动力，边缘板块，老破小等会持续承压，越来越难卖，但是横盘的房子如果房东坚持挂牌高价，不在价格震荡期内的区间销售，市场会出现僵持的买卖状态吗？期待下 所有观点基于2025年11月至今的成交数据分析，不作为参考，我们期待下这房产百年大变革！
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