南京楼市的“腰”变好了.
01
南京楼市反弹了。
不仅成交量大增，这一回，是价格也涨了。
我们不举部分豪宅的例子，也不举小众楼盘一两套的成交，我们更关注江北核心区和河西南的“星八客”。
确实，南京楼市这波反弹，属于腰部发力。
这是平台上，河西南“星八客”部分小区的成交价格变化：
这是江北核心区部分小区的成交价格变化：
可以看到，普遍有10%左右的反弹，而且成交量很活跃，说明很多买家能够接受当下价格的反弹，不是说一反弹就没有成交量了。
02
为什么关注江北核心区和河西南“星八客”呢？
江核和河西南“星八客”，因为成交量大、样本数据多、同质化也比较高，价格段也比较亲民，因此有更多的数据支撑，更能看清近期真实的成交趋势。
江核和河西南“星八客”，是前期投资客和当下真实居住都很旺盛的区域，它们如果能起来，也反映出早前投资客的压力已经基本出清，回归到更常态化的供需逻辑中来。
更关键的是，江核和河西南“星八客”，起到一个承上启下的作用。江核代表南京非一线板块里面定位最高的区域，现在的配套也大为改观，可以看作“二线龙头”；河西南的“星八客”是河西这个一线板块里相对普通的房子，可以看作河西板块的基石。
但是再怎么样，几年内河西“星八客”的价格肯定会一直比江核还是要贵的，这是区域土地供给和地价不同形成的，不会立即改变。
这样，如果江核能涨，那么河西南“星八客”自然就会涨，不可能说江核追上“星八客”甚至反超；反过来，“星八客”如果重心上移，就会给江核带来更大的空间。
同样，因为“星八客”是河西比较亲民也相对较新的楼盘，他们的价格重心上移，就会托举河西更多品质更高或者地段更好的楼盘。比如“星八客”假如都回到3w或者更高，那么金茂府一期的下跌空间就完全被封杀了，相应也会传导到金茂府二期，那么金茂府一二期及同档次楼盘价格都会回暖上行。另一维度，河西南“星八客”等楼盘的上行，对雨核也是利好的。
而江核之前的杀跌，确实对整个二线板块都形成相当大的压力，比如燕子矶在高峰期还未必比江核高，因为自住属性更强，前几年燕子矶的跌幅肯定是比江核小的，但如果江核持续杀跌，变得比燕子矶便宜很多，比价效应下，确实也会严重拖累燕子矶等二线板块的预期。当江核的房价明显反弹，也为整个南京二线板块稳定军心，封杀下跌空间。
03
这一轮，南京楼市为什么从“腰部”开始发力呢？
1、合理的价格对真实居住需求和改善有充足的吸引力了。
很多时候人们会认为一旦反弹豪宅第一个涨，强者恒强。但这波因为大家心态更谨慎，炒房客或大资金配置的客群还没有大举入场，这波反而是因为有些房子价格太低了，刚需真的很想买了。
比如对一个住在不错房子里的人，当下房价低，一定要再买一套更好的房子，主观上还没那么紧迫（虽然很正确）；但对于一个新南京人而言，本来只能租房子，或者只能买老破小，现在突然可以一百多万买到江北核心区不错的房子了，像像样样安个家；有人以前住岱山安置房，现在可以凭自己的能力买到河西南，小孩的教育也好多，这都是实实在在很想买的需求，而且也买得起了。
以前，豪宅先涨是因为经济上行后，老板、高管、生产资料更丰富的人有限赚到钱，然后才轮到中层、再到员工工资、年终奖、绩效。上层先赚到大钱先买豪宅，中下层后赚后买刚需房。
但现在，虽然普通人收入还是一般，但因为有些好房子实在太便宜了，很多人已经能买得起了，一旦预期好一点或者发生扭转，大家真能买得起，也想买。
2、江核次新和“星八客”已经没有多少新房竞品了。
河西新房已经豪宅化、大户型化，而星八客90㎡以内的“小三房”总价200多w起步，河西新房完全没有这个价格段的产品，300多w的新房产品也很少了。
江核虽然新房不少，但随着新房市场四代宅或者看上去更漂亮的房子入场，单价和总价比起之前江核次新二手房差距也逐渐拉开了。比如如果想150w买江核不错的三房，200w左右出头买四房，选项只能在二手市场。
3、那如果大家很谨慎，为什么不是低价刚需板块的房子先涨呢？
现在一些远郊板块新房或者地段一般的老房子很便宜，五六十万一套的也不少，甚至三五年工资就能买套房，但问题是这样的房子并不稀缺，要买都能买到，将来也不会成为领涨房源，板块能级和居住舒适度都不到位。与其买下这样的房子，有些人觉得还不如租房子，等自己发达了再买好一点的。
4、但是，也不想给自己太大压力。
毕竟经过经济下行和楼市调整，大家没那么亢奋了，都想给自己多留退路。所以很少有人满仓满杠杆了。虽然在当下低位也许加杠杆买高总价是对的，但大家不想赌了，情绪也没到这个份上。
所以，大家选择在还比较好的板块、同价位新房竞品较少的区域买不错的房子，追求性价比。
04
这就是当下腰部发力的逻辑。
当然腰好了，可能下一步全身也就好多了。
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