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不好!南京小阳春热度正在消退?真相在这里...

2026-03-26 09:56:57

最近，有人说最近的楼市数据，存在下滑的趋势！依据的来源有几点，都是某中介平台的数据：

1. 从成交量来看，上一周成交数据，略有下滑！

打开某平台的成交情况，我们发现今年成交的最高峰，发生在3月15日，上上周日，达到445套。然后上周日的成交数据是424套，较上周高峰确实有所下降，但仍然是本年的第二高峰。

当然，成交的最高峰，还是上上周，这是事实。单从数据上看，确实有一定下滑趋势，但不严重，峰值下降只有4.7%，可以接受。

2. 从带看数据来看，与成交数据基本一致！

带看最高峰发生在上周末，这周末略有下滑，幅度与成交量基本一致！

从这两组数据来看，有人说这轮小阳春热度降了，看来又不行了嘛！

其实，这种论断有点武断了。从成交数据和带看数据来看，数据有一点下滑，但下滑不明显，单日成交峰值只下降4.7%，这个数值还是非常不错的，还在巅峰水平，3月份的成交量，肯定要创一年来新高的。所以目前小阳春的势头还在继续，说小阳春凉了的，话说早了。

另外我们剖析一下今年小阳春的成交情况，会发现主要成交表现在几个方面：

1. 超跌板块成交量爆发！

比如河西南，比如江北核心区，从1月份开始成交量就开始攀升了。这些房源普遍报价不高，属于一种抄底行为。

2.学区需求爆发，鼓楼赢麻！

3月份是传统的学区交易时间，再晚的话，可能就来不及落户了。所以很多成交，都集中在3月份，这是一个季节性爆发。

3.刚需新盘卖的飞快，强的可怕！

对于新盘来说，大家都说来小阳春了，但这是谁的小阳春？今年卖的最好的盘，有那么几个，比如小户型四代宅联发雨花新澍，比如正方新城的联发云启，再比如板桥的石林云城。他们主打的就是一个低总价，优惠多，叠加人才政策，去化非常明显。另外江核的楼盘，趁着人才政策降价促销，也来了一波大销量。

这三者成交叠加，成就了今年最火的小阳春。有外地媒体声称，今年最强小阳春城市，一线就是上海，二线就是南京，不接受反驳。

那么随着时间的推移，我们又发现了两个问题，让成交的难度在增加，比如：

1. 二手房业主涨价了。前面性价比很高，结果江核业主、河西南业主，直接涨价20-50万，性价比就没那么高了。现在河西南的成交明显放缓了，根本原因是低价盘没了，房价涨了，业主抄底的决心又犹豫了。所以你说楼市变好了，还是变差了？

2. 刚需盘去化一大波后，优惠也要收回了。当一个楼盘一个月卖了100套房子的时候，还会继续按原价卖吗？很难，多少要涨点价。这一涨价不要紧，签约的决心就降低了。

所以很多人说成交量有一点下滑，我认为很正常，不要说下滑4.7%，就算下滑20%，其实也没什么大事，还在小阳春的范围之内。

那么面对当下的局面，南京各个板块的新盘，究竟要作何选择？我认为3月份卖的一般的楼盘，你们要抓紧时间降价促销了，来接上这一波阳春的热度。实际上很多楼盘也是这么做的。比如：

1. 南部新城，几个楼盘斗智斗勇！

新盘马上要来了，几个老盘很谨慎，我们看下情况：

A盘：老盘了，117㎡，现在卖430万-450万，可以谈，价格放松了一点。

B盘：119㎡，目前报价在520万左右，得房率更高，品质更好。

C盘：作为机场跑道盘，还留了一点大户型，173㎡，550万即可拿下。

D盘：品质准现房180户型，800万+，至于加多少，可以商量。

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2. 江北片区，目前竞争仍然激烈！

核心区的几个楼盘的最新成交价，早就分享过了，不再赘述。目前高新区有楼盘价格出现了松动。原来单价是2.2万左右，现在直接1.8万，调整力度还是挺大的。

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3. 雨花的几个盘，格局出现了新变化！

雨花的几个盘，新盘价格不是自己说了算了，二手房的成交开始搅动新房价格了。比如建发璞云，比如观云润府，现在都有二手房出来了，他们的价格与现房价格，互相制约，也互相促进。另外十朝春新盘马上上市，他们在定价上也有很多考量。

刚刚，已经交付的云上润府，清退了一套人才房，大平层，价格格外美丽，比前期任何一套都要便宜...

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所以我们看，现在的市场就是最好的，成交量比较活跃，但大家要客观看待小阳春，不要一惊一乍。现在对于楼市行情，就两个极端：

一个是极端看涨派：暴涨了，第一了，南京赢了！其实一些低价二手房，确实有点反弹，但稍微涨个20万、30万，这个不算啥，不代表房价暴涨。你涨多了，人家就去看别的楼盘了。所以涨确实涨了，但不能无限拔高。

一个是极端看跌派：一看数据有一点下滑，立马开始输出：你看我就说不行了吧，还得腰斩...

所以我们反复强调，今年的目标是企稳回升，先稳下来，再有一点点回升，这就是一个非常好的楼市。偶尔涨一点，偶尔跌一点，都在可以接受的范围。你说呢？

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