南京3月热点学区市场“价稳量升”,创3年来月度成交峰值
- 2026-04-10 03:54:36
市场爆发的主要因素有以下几点：
第一是置业旺季的因素。3月是传统市场成交旺季，不仅是学区房，整个房地产市场都是如此，且学区房又有入学时间要求，所以会导致需求集中爆发，叠加去年市场“量价走低”的行情，不少购房者的需求被挤压到年后3月份，因此出现集中需求释放，使得成交暴增。
第二是房价下行之后，学区房价格相距高点普遍腰斩了，原来400-500万的学区房产，在当下200-300万就可以买到，曾经高攀不起的价格挡住了不少家长，而当下的价格，有重视教育的家庭觉得是可以承受的范围，从而激发了需求的量。
第三是需求的增加。在二胎放开之后，迎来阶段性的出生人口增长，当下及未来几年，正好是这波高峰升学需求的时间点，特别是小升初阶段，每年增幅都在10%以上。
第四是政策的刺激。从去年开始低首付、低利率，及年末公积金贷款额度出现大幅提升，这一系列政策刺激下，市场企稳信号变得明显，购房者的购房成本也出现大幅减少，再叠加升学方面的阳光招生政策，也会带来需求增长，学区房作为“升学保底”的作用获得了一定强化。
价格方面，一季度成交增幅明显，高性价比房源持续消化，3月热点学区板块的低总价房源及主力需求户型的成交总价，相比春节之前出现一定增长，同户型的成交总价相比年前出现10-20万的价格抬升。议价空间方面，多数房源成交的议价空间从年前的10-15%左右，下降到5-10%左右。
综合来看，3月份南京热点学区房市场呈现“价稳量升”的特征，总体市场的企稳信号明显。根据传统交易的特点，如果5-8月份市场成交价格能够稳定，市场的企稳就将成为必然。在一线名校当中，拉小、力小、琅小的月成交分别是24套、18套、26套，相比2月份翻倍增长（因2月份有春节假期）。从成交户型上看，拉小二十九中单室房源成交4套，两室房源成交15套，三房成交6套；力小二十九中的成交以两房为主；琅小二十九中的成交也以单室、两房为主；芳草园小学月成交7套，也以两房为主。
从一线名校市场成交上看，交易量翻倍增长，相比1月也增长3成以上，成交房源以两房为主，占比超过7成，议价空间保持在10%左右。部分房源因楼层或户型因素，议价空间还可以达到15%左右。因为高性价比房源在1-3月持续消化，所以3月下半月时，低总价房源的挂牌价格出现一定提升，成交价格也有提升，买卖双方在价格博弈上比较明显。
在二线双学区市场中，双汇文、银城汇文的月成交分别是45套、60套，跟2月相比翻倍增长。双汇文两室房源成交35套，三室房源成交10套左右；银城汇文单室成交5套，两室房源成交48套，三室房源成交7套。游小钟英、长小九初、南师九初等二线双学区市场，月成交都在10套以上，成交房源也以两房为主。
二线名校特别是双学区市场的交易量保持在高位，特别是汇文片区成交量超过130套，创下月度成交记录。成交房源的议价空间维持在5-10%之间，成交房源大多数是学籍不占，或明年可用的。楼层、户型较好的优质房源，成交总价也有所提升，高性价比房源的成交周期明显缩短，且议价空间减少。但随着后市交易量的回落，预计议价空间会有一定增长。从各板块上看，树人片区月成交超过130套，创下片区月成交新高。3月末，恒盛金陵湾推出57套的小高层现房，总价650万起，既有学区属性，也可满足改善需求，成交的速度和热度反馈良好。
二十九中板块的月成交量也超过100套（含双学区），两室房源仍然是成交主力，占比也超过7成，因对应的小学不同，成交总价跨度较大，在180-360万之间。
科利华、钟英等区域头部初中，月成交量也分别达到75套、130套，交易量均创下月度新高，成交房源以两房为主，单室也有一定成交，三房成交占比不高。
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