琅力拉

成交概况

• 成交套数：20套左右

• 学籍情况：基本学籍不占，适配2026年或初中27年入学

• 房源特点：老小区为主，户型跨度较大，从超小户型到改善大三房均有成交

2. 户型&面积分布

• 1室：8.58㎡、15.58㎡、38.98㎡、40.35㎡，以极小户型为主

• 2室：46.4㎡–59.47㎡，为成交主力

• 3室：70.92㎡–107.67㎡，改善型占比不低

3. 成交价格区间分析：

• 1室总价：83万 – 180万

• 2室总价：167万 – 260万，主流集中 170–200万

• 3室总价：225万 – 505万

• 标杆房源：华瑰园107.67㎡ 505万，为片区改善最高价

4. 小区成交特点

• 南东瓜市：成交最密集，低总价2室主力，顶楼价格明显偏低（48.3㎡仅167万）

• 武夷路：中楼层三房价格坚挺，78.54㎡卖到330万

• 苏州路：极小户型扎堆，8.58㎡低至83万，落户门槛极低

• 天目路/南阴阳营/合群新村：以中大面积三房为主，价格适中

5. 楼层与价格关系

• 顶楼（5/5、6/6）普遍降价走量，同户型比中楼层低20–30万

• 中低楼层（2–4楼）价格更稳，成交更快

• 一楼房源价差极大，92㎡左右从226万到388万均有成交

6. 小结：

成交概况

• 成交套数：10多套

• 学籍情况：不占学籍为主

• 整体定位：改善属性更强，大户型、中大面积占比高

户型&面积分布

• 1室：仅河海大厦51.72㎡一套

• 2室：50.24㎡–76.26㎡ 以往成交主力，但随着市场消化，供应出现阶段性短缺；

• 3室：71.8㎡–104.27㎡，占比超一半

价格区间分析：

• 1室：196.5万

• 2室：228.9万 – 346万

• 3室：298万 – 522万

• 最高价：剑阁路100.2㎡ 522万

小区成交特点

• 宁海路、剑阁路、汉口西路大户型成交价稳居高位，体现学区纯粹性溢价

• 山阴路、西康路中楼层两房、三房成交稳健

• 河海大厦为电梯高层单室套，价格适中

楼层与价格关系

• 顶楼（6/6）单价明显偏低，如西康路76.99㎡三房仅298万

• 中楼层（3–4楼）户型佳、价格坚挺，成交周期短

• 整体议价空间约10%左右，大户型议价更明显

片区3月成交小结：

力小3月成交以改善型房源为主，单价三校（拉力琅）最高；两房三房选择优质，居住属性强；高楼层/大户型单价更低，适合注重居住品质+学区的家庭。预计4月市场成交将会有所回落，价格企稳后能否回升，还待市场检验！

拉小29中 2026年3月成交速览

• 成交量：近30套，环比上月翻倍

• 学籍情况：基本不占用，适配当年入学

• 主力户型：两室为主，低总价落户首选

• 总价区间：180–250万（主流200万左右）

• 成交小区：拉萨路、广州路、永庆村为主，户型小、总价低

议价与价格特点

• 议价空间：10%-15%，较前期有所扩大

• 价格成因：高楼层、环境一般的长周期挂牌房源主动降价走量

• 后市预判：高性价比房源持续成交，议价空间将逐步收窄

市场逻辑（同拉力琅三校）

• 核心驱动：幼升小取消提前一年落户 → 2026入学需求集中爆发

• 拉小特点：多校区+小户型集中，总价更亲民，契合刚需落户

片区3月成交小结：

受力小9中板块房源供应问题，3月拉小29中片区成交迎来爆发，更低总价，同档对比，客户需求出现阶段性转移。当然拉小多数小区环境相对稍差，且成型小区较少，也是其总价相对较低的主要因素。预计，4月拉小29中片区，成交将继续领先，建议有置换需求的业主，抓住市场高峰周期，也欢迎有售房或购房的您随时咨询！

3月，芳小片区成交房源超15套，和上月相比成交量翻倍增长，和相比去年同期，交易量也有20%的增长。

从成交房源来看，成交户型以两房为主，学籍不占的房源为主，成交总价在183-340万之间；“低总价，好楼层，户型佳”是决定房源成交周期的重要因素。芳草园小区占据片区成交的主力，多层的低总价房源，以及高层的兼顾居住的房源是市场需求和成交的主力！成交房源保持“以价换量”的特征，议价空间在10%以上，部分房源的议价空间可达15%以上。

因南京小学落户政策的调整，2025年起，入学无需提前一年落户，在当年报名前落户即可，所以小学阶段的购房需求释放周期拉长，预计在4月，片区市场的成交量会保持，但在下半月后将出现明显回落，建议售房业主参考成交周期，及时达成置换或资金需求。

市场成交分析：

3月，树人板块成交房源数量约150套，相比上月翻倍增长，比1月的成交还高20%，和去年同期相比，交易量也有30%以上的增幅，月交易量是近5年来的新高！

从各小区成交数据来看：

金陵湾小区以32套的成交量，稍稍领先，新河一村，二村紧跟其后，成交量分别达到31套，20套；低总价需求，仍是市场主力。同时，清江花苑，百合果园这些居住舒适度高一些小区，在本月也有不错的成交表现，分别成交16套，10套，清江西苑也有7套的成交规模；离校较近的迎江园小区成交了13套房源，位居成交小区榜第5。

价格方面，市场成交价保持稳中有升，成交房源的议价幅度在10%左右，随着市场成交量的爆发式增长，主力需求的低总价房源的议价空间出现明显减少，新出房源的挂牌价格，以及业主底价预期也有所提升，相比春节之前，同户型的成交总价有近20万的涨幅。

随着初中落户时间的临近，预计4月市场上半月成交量还将维持高位，预计在4月下半旬，市场的成交量将迎来明显减少，建议售房业主抓住成交高峰阶段，实现置换或者资金需求。

王垒

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汇文片区3月成交量约120套，其中银城汇文成交约58套，双汇文学区板块成交约42套，银城汇文的成交量略高于双汇文。

从成交结构来看，低总价的单室套或小两房仍是绝对主力，流动性最强，也是最抢手的户型。

双汇文和银城汇文两个板块对比：双汇文的起步总价门槛相对更高，但价格整体更稳定；银城汇文门槛较低，小户型成交表现更强，大户型则相对偏弱。此外，银城汇文片区内存在商住混合及老旧小区较多的情况，而双汇文则以纯住宅小区为主。

2026年3月南京29中板块学区房市场分析：

核心结论：3月成交爆发，板块成交量逆势回升、价格触底企稳，挂牌量充足且结构均衡；叠加招生政策趋严，当前是比价与决策的窗口期，市场活跃度持续提升。

一、3月市场核心数据（芳凤29中 vs 单29中）

（一）成交量：落户时间将至，成交明显回升，看房活跃度显著增加

3月板块共计成交约50套，其中芳凤29中约20套、单29中约30套。客户看房与成交意愿仍明显增强，成交量实现显著提升。

（二）价格：以价换量为主，底部企稳迹象初显

• 成交特征：仍以低总价户型为成交主力，议价空间普遍在10%左右。

• 价格走势：数据显示当前价格已处于底部区间，企稳信号明确，部分两房，三房户型成交价格表现亮眼。

（三）挂牌量：供应充足，户型选择丰富

板块 总挂牌量 单室套 两房三房及以上核心特点 

芳凤29中237套14套 133套90套两房占比高，选择面广 

单29中428套19套 261套148套 供应充足，结构均衡 

二、趋势展望与置业建议：

（一）趋势展望

1. 政策红利持续：2025年南京公办初中全面执行锁区、三一致、落户提前1年、学位锁定等严格政策，29中板块汇聚琅小、力学、拉小、芳凤等一线名小及赤壁路、一中心等老牌优质小学，优质生源基础稳定，板块价值将持续凸显。

2. 市场热度上行：当前价格筑底、房源充裕，叠加春节后购房需求释放，板块市场活跃度明显提升。但4月下半旬，市场成交将会迎来回落，售房业主更需关注！

（二）购房建议

1. 把握窗口期：当前是比价、选房、决策的最佳时机，优先锁定低总价高性价比房源，三房户型可关注成交向好的优质标的。

2. 政策合规核验：严格核查三一致（户籍、产权、实际常住）、落户满1年、学位是否被锁定等关键条件，避免入学风险。

3. 精准匹配需求：刚需侧重单室套/两房的低门槛选项，改善可聚焦三房及以上的优质户型，充分利用当前充足的供应进行精准匹配。

科利华中学

科利华中学2026年3月楼市成交分析报告

一、核心数据速览

2026年3月，科利华学区二手房市场强势回暖，呈现量升价稳、成交集中、学区需求爆发的特征。

• 成交量：73套+，较2月28套环比上涨164.3%

• 成交均价：3.22万元/㎡，较2月3.4万/㎡环比下降5.29%

• 新增挂牌：69套，较2月47套环比上涨46.8%

• 市场特点：带看量大、成交周期缩短、优质房源去化加速

二、数据解析与学区价值影响

1. 成交量翻倍反弹，春季学区行情全面启动

• 3月成交73套+，较2月春节淡季大幅回升，回归同期正常交易水平。

• 主要原因：节后家长集中入市、落户时间临近、刚需入场意愿明显增强。

• 科利华学区在南京初中学区中保持高热度，成交活跃度位居前列。

2. 价格相对平稳，学区支撑力持续显现

• 成交均价3.22万/㎡，在2月成交基础上小幅走低，环比-5.29%。

• 小户型、学籍不占、中低楼层房源最坚挺。

• 前期低价房源基本出清，当前成交以中等价位、正常房源为主，价格更趋真实。

3. 新增挂牌回升，但优质房仍偏紧

• 新增挂牌69套，环比上涨46.8%，业主入市意愿有所恢复。

• 但学籍未占用、楼层适中的优质房源依旧稀缺，上架即被关注，甚至成交。

• 业主惜售情绪仍在，低价抛盘少。

4. 客户结构清晰，入学刚需占绝对主导

•客户以孩子27年入学的家庭为主，决策周期明显变短，观望情绪大幅减弱。

• 两房、小户型仍是成交主力，占比超70%，客户更看重总价可控+学籍安全。

• 带看转成交效率提升，市场信心明显修复。

三、建议与展望

对卖家

• 3—4月是全年最佳成交窗口，带看量充足，成交概率高。

• 定价建议贴合近期真实成交价，不盲目虚高，去化速度会更快。

对买家

• 传统学区旺季已至，好房不等人，竞争明显加剧。

• 距离落户截止时间越来越近，建议多看快定，避免后期无房可选。

• 遇到符合需求、价位合理的房源，不必过度犹豫。

后市展望

预计4月市场随着优质房源的大量消耗，成交量会有所减少，但价格保持平稳。

在楼市政策温和向好+学区刚性需求支撑下，科利华学区仍将是南京二手房中表现较稳健的板块之一。

一．成交量：

本月片区成交133套。其中2室71套，1室43套，3室19套。3月钟英市场活跃度很高，平均日成交4套以上，主要集中在王府园、淮海新村、小火瓦巷、城开国际、天空之都、武学园等几个热门小区，基本覆盖了区域内主力户型。

二．成交价格：

本月最高成交单价4.8万/平（游府新村）。不同楼层、不同户型之间的价差，更多体现在实际居住体验和外部环境上。其他成交价格较上月成交价格相对持平，在谈判中更多的是议价空间上的波动，市场价格底部日趋明显。

三．建议：

根据市场反馈和成交数据可以看出，目前板块热门小区咨询量明显增多，从单价分布来看，整体成交价区间比较集中，没有出现个别极端高或极端低的价格“带节奏”，说明市场在这个阶段议价空间趋于理性，买卖双方都在寻找一个“能成交”的平衡点。

有需求的客户，在当下市场下，可以多关注，多看房，多比较，珍惜高议价的好时机。同时，也建议片区售房业主参照已成交房源及户型，合理报价，做好让价心里预期，以便快速成交，回笼资金。

我公司在钟英中学附近有大量性价比非常不错的房源，欢迎咨询和了解！

成交分析：

3月九初片区共成交房源50套左右，相比上月翻倍增长，其中长小九初6套，南师九初15套左右，其余均为洪武北路和同仁小学，和去年同期相比，交易量也有20%以上的增长 ，施教区的扩大以及传统置业旺季再加上超低总价房源的共同作用，是片区成交爆发的主要因素！

从成交房源来看：片区成交以两室为主，低总价仍是当下市场的需求主力，特别是“木马公寓”因其超低总价，获得不少成交，这种租金收益高，且能满足初中保底需求的房源，市场去化速度非常快，而且在3月出现的明显的价格增长！而小区环境相对较好，楼层或者户型不错的房源，消化速度有所提升，购房客户在考虑预算的同时，尽量在兼顾实际居住需求。

目前九初片区在售房源充裕，成交的议价空间基本保持在10%以上，部分业主急售房源，业主对议价空间接受程度更高，可选择实地看房后，进行沟通，欢迎咨询。

长小＋九初3月成交6套左右，成交量相比上月明显提升，成交房源的议价空间保持在10%-15%之间。从成交房源的户型来看，两房仍是成交主力，成交总价在150-200万之间。相比热点的初中板块，成交量还有一定差距，这和施教区范围小，房源量供应较少，密切相关。

长小和九初均处长江路和新街口商圈，配套成熟，交通便利，对于预算不高且需求双学区的家庭来说，可以重点考虑，欢迎您的咨询。

王垒

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