清明小长假刚过，南京楼市就扔出一颗“深水炸弹”。

4月5日晚上，江北核心区锦绣金陵售楼处门口，突然排起了长队。有人晚上7点就来了，有人熬到凌晨4点直接躺在地上，场面之疯狂，仿佛梦回2021年楼市巅峰时刻。

“说好明天开盘，怎么今晚就开始排队了？”消息一出，朋友圈炸了锅。93套江北的新房，一夜之间成了全城焦点。

这到底是怎么回事？是开发商精心策划的炒作，还是市场真的回暖了？

事件还原：深夜排队，真的不是“剧本”？

先从事情本身说起。

4月5日下午5点，滨江集团在南京的首个改善项目—锦绣金陵突然发通知：加推16、17、18号楼，共93套房，优质楼层先到先得，4月6日晚上6点开盘。

结果通知发出仅2小时，当晚7点就有人到售楼处排队了。开发商现场还没布置好，买房人已经“杀”到。

随后，恐慌情绪开始蔓延。看到别人排队，更多买房人坐不住了，生怕自己抢不到，纷纷赶来。晚上10点，现场人越来越多；凌晨1点，开发商只好提前放人进场；凌晨4点，还有人躺在地上苦等。

这一幕，被网友戏称为“载入南京楼市历史的一夜”。

深扒真相：价格便宜，加1万送车位，还送软装大礼包

那么问题来了：为什么偏偏是它火了？

答案很简单：性价比。

锦绣金陵在哪？江北核心区凤滁路旁。容积率只有1.6，20栋楼里，14栋是6-8层洋房，6栋16层小高层。设计团队全是杭州滨江原班人马。下沉式庭院、恒温泳池、壁球室、瑜伽室、行政酒廊……配置堪比五星级酒店。

先来看他的销许价格，均价约3.5万元/㎡，就能看出楼盘折扣力度有多大了！

那实际折后价格是多少呢？据现场买房人透露，洋房约2.5万-2.6万元/㎡，小高层约2.4万-2.5万元/㎡。

这还没算赠品。有业内人士扒过：加1万元送产权车位，再送一套号称30万元的软装大礼包（家具家电全配齐）。折算下来，实际单价只有约2.3万元/㎡。

要知道，2022年江北核心区的地价都不止这个数。而周边同类洋房，去年还在卖3.5万元/㎡以上。今年也都在降价，但是这么便宜，还送这么多的，确实没有！

换句话说，这是一个品质不错、价格却比二手房贵不了多少的楼盘。买房人用脚投票，并不意外。

内卷升级：是“让利”还是“砸盘”？

但这件事的另一面，却没那么简单。

锦绣金陵的低价策略，正在搅动整个江北市场。目前江北核心区有十余家新盘在售，其中四代宅产品就有好几个，产品力都很不错。

如果大家都按2.5万-2.6万/㎡卖，还能维持体面；可锦绣金陵实际折后只有2.3万/㎡，还送车位送软装，这让周边楼盘怎么活？

下面这张图是小编从365淘房网上截取的江北核心区其他在售新盘销售均价或者折扣后的价格！（具体价格以售楼处现场为准）👇👇

更尴尬的是二手房。江北核心区品质较好的二手房，成交价在2.2万-2.3万/㎡左右（个别过分低的，一房一价，不能作为整体价格的代表）。现在新房不仅价格差不多，还送车位、送家具、得房率更高，谁还去买二手房？

截图来自链家

有业内人士直言：这已经不是“让利”，而是“砸盘”。一套操作下来，锦绣金陵自己卖爽了，却可能把整个江北的价格体系打穿。

总结：市场分化加剧，性价比才是王道

冷静下来看，小编觉得这件事传递的信号其实很清晰。

第一，南京楼市确实在回暖，但不是普涨。3月以来，南京新房成交量明显回升，人才新政效果初显。但热销的楼盘，无一例外都是“品质+价格”双优的项目。卖得好的，永远是性价比高的。新房如此，二手房亦是如此！

第二，这轮行情能否持续，关键看后续政策。目前市场预期依然脆弱，如果低价跑量成为主流，反而会加剧观望情绪。毕竟，买房人也怕“今天买、明天跌”。

第三，对于真正有自住需求的购房者来说，现在确实是一个窗口期。两三百万，在南京能买到以前不敢想的品质楼盘。但要注意甄别：是真优惠，还是营销噱头？是长期价值，还是短期热度？

最后说回排队这件事。现场是不是有“演员”？目前没有证据。但可以肯定的是，当价格足够有吸引力时，市场自会用脚投票。至于这场排队是楼市回暖的号角，还是新一轮价格战的序幕！评论区聊聊你的看法。

本文图片来源于南京楼市观察、扬眼等

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