粗盘!南京楼市小阳春一季度的战绩

最近，全抖音、全小红书、全朋友圈，中介、买房人、业内都在疯狂刷屏！锦绣金陵深夜排队抢房。仿佛一场久违的狂欢！

都沉浸在江核楼市又夯爆了的美梦里，说什么有种梦回2021年南京万人摇号抢房的错觉。

还有人怀疑，这事真的假的？我只能说，你怀疑就对了，因为不止你一个人在怀疑，HH~

这年头，阿sir是最忙的，忙着处理大学生贪小便宜被诈骗、男厂工被变声抠脚大汉色情诈骗……用怀疑的眼光看待这个客观小阳春，然后做温和的吃瓜群众，很重要，嗯。今天用数据说话，粗盘下南京一季度的战绩！

首先是一级土地市场

3月29日，南京马年首场土拍落下帷幕，不出所料，8幅地全部成交，揽金28.18亿，看着挺好，实际上，清一色底价成交。

无竞价、无厮杀，全是peace~ 楼面价1千到2.4万不等，容积率1.05-3.2不等。

唯一好点的地就是南部新城G01，地块在秦淮金茂府和机场河之间，同九庐一河之隔。

G01不出所料被金茂拿下，目测规划也就是类秦淮金茂府，地段NICE，金茂NICE，大高层，但豪宅，四代宅，啥都好，但预计5W+，到时候买一定要认准刚需粗粗↓

其次是新房到底卖如何

数据来源于江苏合富

2021Q1-2026年Q1，供应、成交和成交价下滑，俗称量价齐跌，市场规模收缩。

· 供应和成交从2021年Q2峰值（供应414万㎡，成交402万㎡），跌至2026年Q1（供应38.38万㎡，成交58.20万㎡），供需两端也算史诗级缩量了，市场处于买方主导周期。

· 价格在2022年Q1冲高至3.6万/㎡后，整体呈震荡下行态势，2026Q1均价仅24393万/㎡，创近五年新低，价格承压明显。

数据来源于江苏合富

2021Q1-2026年Q1南京全市、主城、近郊、远郊成交价全线走弱，价值梯队分化。

· 主城（秦淮、建邺）始终是价格天花板，最抗跌；近郊（江宁、浦口）随全市周期大幅波动，勉勉强强；远郊（高淳溧水）价格持续下探。可谓是强者恒强，弱者恒弱，看清趋势，找准自己的位置再买房👌🏻

数据来源于江苏合富

2026年3月南京商品住宅成交32.46万㎡，仅低于2025年12月，高于2025年其余个月，同比2024、2025年3月均上涨，政策刺激下的南京小阳春成交回暖明显。

但成交均价只是较2026年1月低点回升，仍处于近年价格低谷，价格修复滞后于成交，市场仍系以价换量为主。

哎，一花独秀不是春，切记，切记。。南京买房认准刚需粗粗↓陪聊陪看陪砍价，帮你避雷，让你买房变简单！

其次是二手表现如何

南京3月二手房成交达9883 套，环比上涨95%，同比上涨5%，创近一年新高。2026年一季度南京二手房总成交量达到了22341套（1月7407、2月5051、3月9883），比去年一季度（21098套）多1234套。总的来说，二手房表现还不错，主要靠供给、需求、库存及服务保障和多端政策组合拳发力。

尤其是“房六条”的出台，通过卖旧买新贴息、增值税免征优化、人才公积金提额来打通和刺激置换，效果还是有的。

数据来源于金刚石

一季度南京二手房供销江宁和浦口是绝对主力，河西、城中是价格高地。

值得一提的是，3月9-15日，南京二手房单周成交2679套，突破了单周最高成交量，是新房成交量的6.5倍。冰火两重天~

总结下南京小阳春

截止到一季度，南京楼市一二手的成交表现还可以，尤其是二手，但价格很明显还是没上来，证明还是以价换量、买方主导，议价空间大。买家买的不是"未来会涨"，而是"现在已经够便宜"，刚需迫于结婚、学区等原因抄底。

其实这也是全国楼市复苏的大趋势、大调子，就是北京、上海，深圳那些超一线也是靠的以价换量来稳楼市呢↓：

数据来自各研究所、住建局官网等

看懂没？二手房热、新房冷；核心热、外围冷；刚需热、改善投资冷。

而南京的小阳春呢，阳春虽小，也是阳春。而且是二手的小阳春，HH~

而且，北京66%、上海60%、深圳31%的成交都是300万以下低价房，全是刚需。南京也是以刚需、刚改为主。改善呢，手里老破小卖不掉，投资呢，只认准核心区的好房子。

所以呀，这波“小阳春”的准确叫法应该是：京沪广深等一线的小阳春、二手房的小阳春、刚需的小阳春、成交量的小阳春。而非全国的小阳春、新房的小阳春、改善的小阳春、成交价的小阳春，普涨行情仍需观望~

而且暴露一个尴尬的问题，新房刚需错配↓：

『当前新房主力产品是改善大户型，目标客群是“卖一买一”改善，但当前改善客还没动或动不了，直接导致新房无法承接当前的刚需入市行情。而刚需又买不起改善大新房，只能去冲二手，进而“二手热、新房冷”持续分化。』

历史教训告诉我们：每年春天，中介都会告诉你"小阳春来了""全线起飞在即✈️"……但究竟是昙花一现，还是真正企稳回暖呢？

大家要有自己的思考和判断，不会判断的持续关注我们，南京买房认准刚需粗粗↓陪聊陪看陪砍价，在线帮你避雷，让你买房变简单！