2026年4月10日，南京市正式发布年度城市更新机会清单，共推出7个项目，其中包括4个片区级项目和3个重点地块项目。环红山动物园、城河村、钓鱼台、能仁里等一批市民熟悉的地名悉数在列。

这并非一份简单的工程清单。它折射出南京城市发展思路的转变——从大规模增量扩张转向存量提质与历史文化保护并重。作为全国首批城市更新试点城市，南京已累计有8项做法入选住建部可复制经验清单。此次发布的7个项目，正是这一思路的集中体现。

一、城河村：鼓楼首个居住类更新项目，原地回迁

城河村位于鼓楼区建宁路街道，紧邻中央门交通枢纽，占地约2.34万平方米。该片区形成于1930年代，迄今已有近90年历史，呈现出“临城面河、围塘而居”的格局。

然而，长期缺乏系统维护，使这里成为典型的老旧居住区。房屋漏雨、电线老化、缺少管道天然气、多户共用公厕等问题长期困扰居民。在2025年开展的居民意愿调查中，绝大多数住户表达了原地回迁的强烈诉求。

此次更新采取拆除重建方式，将原有非成套住宅改造为成套住宅，具备条件的楼栋加装电梯，并引入智能物业管理。项目最大的特点是“原地回迁”——居民无需外迁至远郊，待新楼建成后返回原址。

更新后的城河村将配建商业设施，沿城北护城河一侧还将建设口袋公园，串联起滨河绿化带。这一模式兼顾了人居改善与社区网络保留，对老城区类似项目具有参考意义。

二、环红山森林动物园片区：年接待830万人次的文旅升级

环红山动物园片区涉及玄武、鼓楼、栖霞三区交界，以红山森林动物园为核心，沿和燕路、红山路展开。

红山动物园的独特之处在于其“反商业化”运营理念。2025年全年游客量超过830万人次，在全国动物园中名列前茅。但长期以来，游客“逛完即走”，周边缺乏配套消费场景，未能充分释放文旅价值。

此次更新提出“园城共生”理念，规划打造24小时消费场景和主题化文旅体验。具体措施包括：完善大壮观路等基础设施，已建成招商花园城等商业体，并将结合动物园IP引入主题餐饮、文创零售、夜间演艺等业态。

可以预见，未来红山动物园将从一个独立景点，转变为集游览、消费、休闲于一体的综合性文旅目的地。

三、钓鱼台片区：老城南历史街区的最后一块拼图

钓鱼台片区位于秦淮区双塘街道，北起长乐路，南至西干长巷，东邻中华路，西接中山南路，占地面积约14.5万平方米。

在南京老城南的保护更新版图中，门东、门西已先后完成改造并成为热门文旅街区，唯独钓鱼台长期处于“待更新”状态。然而，这里的历史价值丝毫不逊色。据地方志记载，三国时期孙权曾在此垂钓，地名由此而来；钓鱼台192号河房相传为清代两江总督曾国藩的旧居。

此次更新采取渐进式微更新模式，不搞大拆大建。重点包括：完善市政基础设施、改造危旧住房、增设公共服务设施，同时引入文创体验业态。目标是打造“老城南生活新场景”，在保留原住民生活肌理的前提下，适度植入商业与文化活动功能。

对比门东、门西的先例，钓鱼台的更新节奏更为审慎，体现了南京对历史街区保护的一贯态度——宁可慢一些，也要保得住。

四、能仁里片区：网红美食街与元代古寺的共生

能仁里片区位于雨花台区雨花新村，占地约11.36万平方米。这里有两个鲜明的标签：一是藏匿于街巷中的网红美食街，鸭血粉丝、汤包、小馄饨等老店常年排队；二是元代文保单位天界寺，古建筑与市井烟火仅一墙之隔。

此次更新同样采用渐进式微更新路径。规划保留美食街的核心业态与空间肌理，重点提升环境品质、改善基础设施，同时整理天界寺周边空间，增强历史可读性。

能仁里的价值在于它提供了另一种城市更新范本——不是将历史街区彻底“景区化”，而是在保持日常生活气息的前提下，让历史遗存和市井商业相互成就。

五、其他三个重点项目

除上述四个片区外，清单还包括三个重点地块：

长江路文博街区：地处主城核心，沿线集聚十余处文博场馆与1912商业街区。2025年夜间文旅消费已呈现爆发式增长。此次更新主要针对节点景观、智慧管理系统和夜间照明进行系统性提升，目标打造全国一流的文商旅融合街区。

粮仓π·数字文旅产业园：由原铁心桥国家粮食储备库改造而成，依托毗邻软件谷的产业优势，聚焦数字经济与智能制造领域。这一项目是工业遗存更新的典型代表。

新工·印记非遗文化产业园：位于玄武区核心地带，由老厂房改造而来，布局非遗研学、展览、商贸等业态。项目改造已接近尾声，计划于2026年5月完工，三季度正式开园。

六、南京城市更新的逻辑与底色

梳理这7个项目，不难发现几条清晰的线索。

第一，民生改善始终是首要考量。城河村的原地回迁、钓鱼台的危房改造、能仁里的基础设施提升，都直接回应了居民最迫切的居住需求。

第二，历史文化保护与活化利用并重。钓鱼台、天界寺、老粮库、老厂房……这些项目无一不是在历史遗存上寻找新的功能定位，而非简单抹去重建。

第三，政策体系日趋完善。南京已构建“1+N+X”城市更新政策体系，覆盖从项目立项、居民征询到规划审批、资金保障的全链条。这也是其8项做法能够入选住建部推广清单的制度基础。

面向“十五五”，南京明确将城市更新作为推动高质量发展的重要抓手。这7个项目，既是今年的任务清单，也是未来几年城市转型的风向标。

最后一个问题：这7个项目，你最关注哪一个？你是否住在这些片区？

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