南京二手房到底哪个总价段卖得最好？答案出乎很多人意料——100多万。
一季度数据刚出来：100万以内成交占比41.7%，200万以内占比76.5%。翻译一下：每卖10套房，4套不到100万，7套多不到200万。整个季度700万以上的成交，不到100套。
如果你能拿出300多万买房，已经跑赢了90%的购房者。买得起700万以上的，凤毛麟角。
一、总价200万以内，买到的不是“老破小”
有人觉得几十万在南京只能买偏远老破小。看看真实成交：
全是精装、次新、正常面积段。预算提到100多万，江宁大学城、江北核心区、雨花板桥的精装三房随便挑。200多万放在五年前只能买边缘板块，现在南站万科九都荟、鼓楼名校学区、河西融侨中央花园都能拿下。
面积数据也印证了这点：90-140㎡成交占近40%，60-90㎡占37.8%，140㎡以上不到8%。刚需和刚改撑起了市场基本盘。
3月数据更直接：26-35岁购房者占比21.1%，环比涨了3.7%。年轻人用脚投票，因为现在的南京房价确实香。
二、4月成交没凉，热度在延续
有人问小阳春是不是熄火了？3月火，4月冷？
数据说话：4月10日单日网签517套，最近几天全部400套以上，和3月比势头一点没减。3月靠学区房拉动，4月靠什么？靠的是价格到位后的真实需求。
各区均价一览：
鼓楼2.6万/㎡（含学区溢价）
建邺2.4万/㎡
秦淮2.1万/㎡
江宁、江北1万出头
这些价格放在三年前谁信？现在南京大量楼盘从高点腰斩，跌幅超50%的比比皆是。300万买当年600万的房子，购买力翻倍。这不是消费降级，是价格回归后的价值兑现。
三、预期在变，底部可能就在眼前
年后一线城市信号很明确。上海、深圳、香港先后回暖。高盛最新报告判断：上海和深圳可能领跑本轮复苏，2025年底触底，随后三年房价涨幅预计15%。
上海稳住，热度往南京传导只是时间问题。
市场情绪也在变化。有购房者反映，年后在河西看的三套房，全部高于预期价成交，其中一套涨了近50万。社交平台上“涨价成交”的帖子越来越多，中介催房东降价的套路也开始失效——上海已经有媒体公开喊话：房东别贱卖，卖了这几年苦白吃了。
南京现在什么水平？横向比同类城市，性价比突出；纵向比自己，大量房源价格回到2016年水平。房贷利率历史最低，租金回报率开始跑赢理财。
五年多的调整周期，泡沫挤得差不多了。底部不会敲锣打鼓通知你，但数据、情绪、政策三重信号正在交汇。
现在是不是底没人能打包票，但200万买当年400万的房子，这件事本身已经说明问题。
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