旧房换不掉，可以直接置换折价吗？
南京买房人很关心的以旧换新，终于有新政策了。
刚刚，南京国企颐居建设正式推出2026年存量住房“以旧换新”政策，直接回收二手房，助力改善置换。
这次各个片区多个楼盘参与：
包括河西的颐和天晟府、颐和云台源筑；
栖霞的锦麟融誉府、星叶瑜憬尚府；
雨花的云栖玫瑰园；江北的颐和铂岸江璟、江山荟；
还有汤山颐和府、南京颐养中心等。
各个总价段、各个板块都有覆盖。
据消息，在以旧换新的基础上还有两重重磅福利：
第一，可叠加政府以旧换新贷款总金额1%的贴息补助。
第二，可叠加南京的人才专项补贴，比如换购河西颐和天晟府，可享受建邺区人才房票，最高补贴15万元。
一通操作下来，官方补贴和退税优惠，这套组合拳，是南京目前能享受到的几乎所有购房福利大集合。
关于南京的以旧换新，我们是最早关注到也跑通过整个流程的媒体。感兴趣可以扫码私信昕爷，帮你选盘分析：
01
南京“以旧换新”3年变化
2024年——政策第一年，官方亲自下场
2024年4月27日，南京安居建设集团打响第一枪：
开展存量住房“以旧换新”试点，首批限2000套，直接由国企出手收购二手房。
换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新房，置换总价不高于所购新房总价的80%，二手房收购价格以评估价为依据。
一个月后，活动迅速升级。
2024年6月6日，南京官方发布第二批次通知：市属、区属涉房国企在全市范围内全面开展住房消费“以旧换新”活动。
奥体建设、栖霞建设、仁恒、金基等12家房企集体入局，涉及21个新建商品房项目、2780套房源，建邺、秦淮、浦口、江宁、栖霞、雨花台等多个区域全面铺开。
那个阶段的特点是：规模大、覆盖广、参与房企多、可选择的楼盘丰富。
2025年——政策收紧，“窗口期”收窄
进入2025年，形势变了。
官方不再统筹主导以旧换新，取而代之的是3月31日“房七条”中提出的“买新助卖旧”模式——
即由房企帮业主卖旧房，而非直接收购，同时给予新房合同金额1%的政府购房补助。
说白了就是：
以旧换新的“主力”从政府转向了市场，从“国企兜底收房”变成了“开发商帮卖”。
能真正直接收房的开发商寥寥无几，收旧范围也大幅缩水。
即便如此，依然有几家国企扛起了大旗：
奥体建设在2025年5月启动“收旧卖新”，但收购的二手房被严格限定在河西新城片区，可换购的也仅限河西的5个楼盘（丹荔云府、丹若园、紫薇园、青奥村观云、江尚紫薇）。
栖霞建设宣布直接“收旧卖新”。
金基璟樾府推出收旧换新，收旧范围优先主城四区、房龄15年以内，但项目仅剩二十余套房源，属于“限量版”。
对比2024年的“全城狂欢”，2025年各家房企自己搞的以旧换新，明显力度收窄、可选楼盘变少、收旧门槛提高。
对于想换房的人来说，这无疑是错过就难再有的“窗口期”。
2026年——颐居建设全线出击
就在大家以为南京以旧换新要进入“平淡期”时，颐居建设这次重磅出手了——
8个楼盘全面铺开，覆盖河西、江北、栖霞、雨花、汤山等板块，从顶豪到改善、从主城到近郊，不同预算、不同需求的购房者都能找到对应的选项。收旧范围回归主城六区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台），房龄放宽至2000年（含）以后。
相比之下，这次颐居的动作在2025年各家房企中是覆盖面最广、选择空间最大。
02
颐居2026收旧换新规则要求
·怎么换？
换购人可用一套或多套存量住房，置换一套或多套参与活动的新房。置换总价不高于所购新房总价的80%，存量住房收购价格以评估价为依据。
这个规则和2024年官方政策一脉相承——多换多、灵活组合，旧房价值直接抵扣新房首付，大大降低了换房门槛。
·什么时间？
自2026年4月16日至2026年12月31日，换购人需在截止日前完成《以旧换新协议》签订。
时间充裕，但考虑到优质房源和名额有限，有意向的建议尽早行动。
·什么样的旧房可以参与？
区域范围：须位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区不含八卦洲和龙潭街道、雨花台区）。
房屋性质：用途为住宅（含65年产权酒店式公寓），不含自建住房、商业、办公、公寓等。
建筑年代：2000年（含）以后，以不动产登记簿载明时间为准。
土地性质：证载为出让用地。
房屋状态：应成套，产权清晰，适宜居住及交易，不存在租赁、抵押、担保或查封等其他不可置换状态。
特别提醒：换购河西顶豪颐和天晟府的存量住房区域仅限建邺区和鼓楼区，门槛更高。
可以换哪些新盘？
这次颐居建设诚意满满，8大在售楼盘全线参与，覆盖全城热门板块：
河西：颐和天晟府（顶豪，人才最高补贴15万元）、颐和云台源筑
栖霞：锦麟融誉府、星叶瑜憬尚府
雨花：云栖玫瑰园
江北：颐和铂岸江璟、江山荟
汤山：汤山颐和府
其他：南京颐养中心
无论是千万起步的河西顶豪，还是汤山的性价比改善盘，不同总价段、不同居住需求都有对应的选择。
03
三重补贴叠加，省钱算一笔账
以旧换新最大的痛点是什么？
卖房买房太麻烦。
挂牌、带看、讨价还价、等贷款、过户口……一套流程走下来，没个半年打底根本搞不定。而且中介费、税费、贷款利息，置换成本很高。
颐居这次“收旧换新”，主要有这三个优势：
第一，省中介费。
不用通过中介挂牌卖房，免去1%到2%的佣金支出。以一套300万的二手房计算，直接省下3万到6万。
第二，叠加以旧换新政府贷款贴息1%。
2026年南京“房七条”延续了对以旧换新的支持政策：
对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，全市贴息总资金限额1亿元，先申领先得。
第三，叠加各区人才专项补贴。
这是这次颐居以旧换新的一大亮点——可叠加各区人才房票政策使用，形成“政府补贴+企业让利+中介服务”的多重优惠。
具体来看，换购河西颐和天晟府，可叠加建邺区人才房票，最高补贴15万元（具体以政府公告为准）。
南京人才房票政策覆盖A-F类人才、高校毕业生、大专及以上学历人才等，标准为大专3万元、本科6万元、硕士10万元、博士15万元。
这三重补贴叠在一起，对于符合条件的购房者来说，实际购房成本将进一步降低。
写在最后
回顾南京以旧换新这三年，一个清晰的规律是：
政策越往后，收旧范围越窄、可选楼盘越少。
2024年全市国企“总动员”的机会已经没有了，2025年只剩下少数几家房企散点参与，置换的选择越来越少。
2026年颐居主动放出政策，给想要换房的业主一个窗口机会。
对于有改善需求的人来说，如果手上正好有一套2000年之后、位于主城六区的旧房，并且看中颐居这次参与活动的某几个楼盘，那么现在确实是值得认真考虑的时机。
根据前期南京多轮以旧换新的经验，旧房评估价格也比较接近市场价，基本不会出现不合理“压价”的情况。
流程清晰、符合就可评估、省时省力不内耗
这是我个人理解本轮以旧换新的主要3个优势。
本轮参与的各个楼盘不仅参与收旧换新，还都将在市场价基础上叠加各类政府补贴，也是今年以旧换新的一个额外福利。
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