南京规划突破了!两大“第五代”抬板社区已在路上

前段时间我们跟大家播报了南京的“悬浮四代宅”，不少网友都很关注，它跟苏州、杭州特别火的 “抬板社区” 有点像，但又不完全一样，算比第四代住宅更潮、更时髦。

先解释下什么叫“抬板社区”——就是把小区整个地面抬起来，做成一个大平台。平台下面停车、做配套，上面纯粹是花园和住宅。你家一楼，相当于传统房子的二楼甚至三楼，采光视野都更好。

（图源水印）

而这种第五代住宅“抬板社区”，南京一直还没出现，主要因为南京在规划上向来比较稳（谨慎），所以一直没动静。

不过，好消息来了！

最近，南京先后赴上海和杭州开了土地推荐会，针对市场的反馈，市规划自然局也松口了，说——积极探索“抬板社区”的产品创新，将选取存在地形差异的“洲岛型、滨水型、高差型”的个别地块进行试点。

目前，南京两大抬板社区已经在路上：

1、刚刚挂牌的首个官方试点地块，燕子矶G18地块。

2、嘉宏百家湖G71地块（原水务厂地块），按照上市时间来看，这块地有可能成为南京首个第五代住宅。

怎么样，大家期待不？

NO.1

燕子矶G18地块：

首个官方试点“抬板社区”，5月29日开拍

4月30日，南京挂出宁出第06号出让公告，5幅住宅用地集中亮相，其中最抢眼的，是栖霞区那个要打造首个“抬板社区”的地块——燕子矶G18。该地块将于5月29日正式网上拍卖

地块出让面积约1.3万㎡，容积率1.01-1.3，限高50米，起拍总价2.64亿，起拍楼面价15096元/㎡。

为什么这块地会被选中？天然的地形差就是答案。

G18地块西低东高，存在约6米的自然高差，这一独特的地形恰恰是打造抬板社区的理想选择。利用这个高差，不仅能省掉大量的土方回填，还能显著地降低成本，一举两得。

交通更是加分项：地块紧邻地铁1号线吉祥庵站，周边城北万象汇、招商花园城等商业配套成熟，燕子矶体育公园、滨江铂尔曼酒店等公共设施也在规划之中。

值得一提的事，出让文件还明确了一条包含“政策红利”的规划条件：“在结合土方减量化、合理设计方案的前提下，地下室非掩埋沿街部分的停车功能部分，可不计入容积率”。这意味着开发商在打造抬板社区时，可以得到实实在在的计容面积“奖励”，积极性自然拉满。

NO.2

嘉宏水务厂地块：

规划突破在即，江宁首个第五代社区？

除了官方挂牌试点的G18地块，另一个备受关注的抬板社区项目也在积极的推进之中——嘉宏百家湖G71地块（水务厂地块）。

据我们了解，开发商已经与规划部门进行多次沟通，申请做抬板住宅。为什么有信心？因为南京规划资源局对外明确提出的“洲岛型、滨水型、高差型”三大积极试点方向，而水务厂地块恰好是滨水型。只要南京抬板社区政策一突破，这个项目大概率就能顺利落地。

嘉宏百家湖G71地块容积率1.1，今年4月中旬规划已经出炉，将打造18栋4-7F四代住宅（6栋7F住宅、1栋6F住宅、11栋4F住宅），户型面积160㎡起步，将打造百家湖的顶豪盘。

要是再加上抬板社区加持，那就是江宁第一个第五代社区，妥妥的标杆。

再给大家看一张嘉宏万流江宁发布会上剧透的嘉宏百家湖G71地块设计效果图，如下，大家是不是更期待了？

NO.3

抬板社区到底好在哪？

抬板社区并不是简单的“底层架空”，它是将整个社区地面整体抬升，形成一个大型承台结构，下层为阳光车库和配套用房，上层为纯居住区域。通俗地说，就是给小区搭一个“空中平台”——车库、设施、服务动线全隐藏在平台之下，地面层只保留纯粹的居住空间和景观园林。

（广州保利玥玺湾示意图）

相比于传统住宅，抬板社区的好处可以说是立竿见影：

1、居住体验全面升级。

你家的“一楼”，实际相当于传统小区二楼甚至三楼的高度，采光更好了，视野也更开阔了，且也告别了底层潮湿、私密性弱等问题。全社区还形成了真正的人车分流，老人孩子可以摘地面层自由活动，不必担心车辆穿行。

2、园林也能“立体”起来，提升整个社区品质。

抬板之上，景观设计彻底放飞。下沉式庭院、台地花园、垂直绿植搭配着来，整个社区就像一座“立体游园”，体验感完胜传统平面绿化。

3、风雨连廊也基本用不上了。

因为住宅首层整体抬高，加上抬板上巧妙布置的风雨动线，传统那种专门搭的风雨连廊，也可以大幅优化甚至直接省掉。

4、开发商也更省钱。

由于大量配套空间“溢出”地面，架空层部分不计入容积率，而且不用像传统项目那样深挖地库，土方成本和施工周期都降下来了。开发商省钱，有时候也能反哺到产品上，双赢。

写在最后：

值得一提的是，与燕子矶G18地块同批次挂牌出让的，还有江心洲G17地块，该地块坐落于江心洲的岛中片区，符合“洲岛型”的特质，有业内声音认为，这块地同样具备规划打造“抬板住宅”的条件。

目前南京已明确划定适配抬板住宅的三大建设类型——洲岛型、滨水型、高差型，倘若后续抬板住宅被市场与大众普遍认可为优质人居产品，未来不排除在南京全市范围推广落地。

这类产品可打造新一代的立体园林社区，同时建设成本还低了，南京第一个抬板住宅的诞生着实令人翘首以盼。而按照上市时间来看，南京首个抬板住宅，大概率会是嘉宏百家湖的水务厂地块。

对于抬板社区，大家期待么？欢迎留言区说说。在南京有买房需求的，也可以私信“猫姐”，带你看房↓ PS，中介、同行勿扰