参考案例|南京中院一锤定音:《业主大会议事规则》授权业委会提起诉讼,合法有效!

南京市东湖丽岛住宅小区，润丰物业公司自2009年起为该小区提供物业服务。2017年7月，业主大会依法解聘了润丰物业公司。然而，物业公司退出后，却拒绝向业委会移交物业管理所必需的资料——竣工总平面图、设施设备技术资料、业主名册、公共收益收支记录……业委会多次沟通无果，向法院提起诉讼，要求物业公司移交相关资料。

润丰物业公司在诉讼中提出抗辩：提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼。业委会未召开业主大会就提起本案诉讼事宜进行表决，因此业委会未获得业主授权，直接提起本案诉讼无法律依据。

通俗说就是：你们业委会没有业主大会的“一事一议”授权，凭什么来告我？

南京中院经审理后，在判决书中作出如下关键认定：

实践中，不少法院将《民法典》第278条理解为：凡涉及业主共同利益的事项，必须经“双三分之二参与表决、双过半同意”的业主大会程序。这一理解，即是在法律理解上过于狭隘，又过于干涉“业主自治”；实际上是混淆了“业主大会直接决定事项”与“业委会执行权限”的边界。

《民法典》第278条规定的表决程序，针对的是业主大会直接决定事项，而非业委会执行权限。业委会依据已经生效的《议事规则》提起诉讼，属于执行行为，无需重新召开业主大会。否则，如果每一件涉及业主共同利益的诉讼都要重新召开业主大会、重新进行“双三分之二”表决，业委会将寸步难行；业主的合法权益将无法得到及时保护。

业主大会议事规则，本身就是法律许可的、经由业主大会通过用于规范业主大会程序及业委会职权、具有法律效力的文件，是业主共同制定的“小区宪法”。业主大会在议事规则中一次性授予业委会“就全体业主权益被侵害事项提起诉讼”的权限，本质上是业主通过议事规则对业委会的概括性授权。

这一授权的法律逻辑在于：

1、《民法典》第278条第（一）项“制定和修改业主大会议事规则”。因此，只要议事规则经由业主大会表决通过，且不违反法律法规中的强制性的或者禁止性的规定，就具有法律效力。

2、议事规则中关于诉讼授权的条款，一是经过法定程序表决通过，二是并无法律法规对此作出过明确的否定性规定，自然应当具有法律效力。

如果将每一起诉讼都前置为业主大会表决程序，业委会将面临巨大的程序障碍：

• 时间成本：召开一次业主大会，往往需要数月时间——公告、上门跑票、统计结果……

• 执行难度：老旧小区业主参与率低，“双三分之二”参与门槛难以达到；即使是新小区，也可能因为空置房多导致“双三分之二”参与门槛难以达到

• 机会成本：侵权人可能利用这段时间转移资产、销毁证据

南京中院的判决，正是认识到了业主自治的这一现实困境，依法确认了议事规则授权的合法性，大大提高了业委会维权的效率。

（本文依据（2020）苏01民终3434号民事判决书撰写，旨在为业委会提供法律实务参考。文中观点仅供参考，具体操作请咨询专业律师。）