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杭州新来的“武林高手”,能扳倒南京德基吗

2026-06-03 17:19:25

杭州人心里，一直有个不服气的地方。

为什么杭州的商业看起来很强，但就是诞生不了南京德基这样的巨无霸呢？

杭州大厦、湖滨银泰in77、万象城三家，每家都是超百亿的体量，感觉很大是不是？

转头看南京德基，260多个亿。

杭州商业，什么时候才能有一位足以PK德基的高手？

我们注意到，最近杭州的武林商圈，迎来了一位重磅新成员。

4月28日，杭州恒隆广场启动试营业，近250个品牌，约三分之一的高能级首店。

恒隆在杭州的第一个项目，上来就把“首发经济”的门槛，卷出了新高度。

其实早在2018年5月28日，恒隆地产就以107.3亿元拿下了百井坊地块，创下杭州商业用地总价天花板，纪录至今未破。

往后8年里，恒隆也始终没有调整百井坊的高端定位。

直到去年，恒隆地产高管在接受媒体采访中披露杭州恒隆核心招商数据:

商场零售预租率超83%，计划引入50余家浙江首店、80至100家餐饮店。

恒隆开业，杭州不只是多了一个高端商场，也代表着武林商圈的格局正在发生质变：

曾经杭州大厦和银泰百货“双雄坐镇”的局面，正在加速朝着“多强并立”演进。

于是，很多人开始议论：

继上海之后，杭州能否力压南京，成为长三角第二大高端消费目的地？

但在我看来，答案或许没有那么快改写。

尽管杭州又添了一员高端猛将，但长三角高端商业仅次于上海的“第二极”，恐怕仍然非南京莫属。

01.

顶尖高手的巅峰对决

当一个商场贴上了“高端”的标签，有一个话题就绕不过去：

顶奢，来了几个？

杭州恒隆试营业至今，陆续官宣的品牌阵容里，大家翘首以盼的爱马仕、香奈儿、LV......一个都没出现，取而代之的主角是轻奢和潮牌。

市场失望之声，不绝于耳。

当然，也有人站出来说，是时候告别“唯顶奢论英雄”的粗放竞争了，错位布局、互补共生才是商圈长效提质的核心逻辑。

这话没错，杭州也有成功先例。

两年前开业的杭州中心，一开始也被质疑“拿不到顶奢资源”，餐饮占比超过40%，首层大量铺位用艺术装置填充，看起来空荡荡的。

但两年发展下来，杭州中心客流和零售额双双增长超过30%，注册会员中35岁以下占比超过80%，成了华润旗下“最青春”的商场，被年轻人戏称为“杭州吃饭中心”。

但餐饮、零售能够产生的消费毕竟有限，不可否认的是，顶奢仍然是当下衡量高端商场能级最直观的标尺。

在这方面，南京德基广场就是整个长三角除上海之外的绝对王者，它以一己之力包揽了全球超过95%的国际一线奢侈品牌：

时尚圈最具分量的“六大蓝血”品牌，CHANEL、DIOR、LV、GUCCI、PRADA、Calvin Klein Collection，德基拿下了5个；

“八大红血”品牌，Hermès、Balenciaga、Yves Saint Laurent、Versace、Loewe、Burberry、Fendi、Givenchy则全部入驻。

顶奢腕表珠宝品牌也被德基尽数收入囊中，Cartier、Bvlgari、Tiffany & Co、Van Cleef & Arpels、Chaumet一字排开，劳力士今年还在德基开设了全新专卖店；

甚至在高端古法金这个“硬奢”新赛道上，德基也完成了全国首次“四大品牌集邮”，老铺黄金、君佩、琳朝、宝兰一个不落。

说白了，德基没给其他商场留任何“顶奢缝隙”，凭借这一个商场，南京几乎是垄断了整个江苏乃至安徽的高端消费“定价权”和“流量分配权”。

任何新商场再想要引入顶奢，都得掂量掂量德基的排他性条款和品牌关系，这也让后来者几乎无路可走。

反观杭州，顶奢品牌们被拆散在杭州大厦、万象城等多个商场里：

杭州大厦牢牢守着爱马仕、香奈儿、LV的基本盘，还拥有Cartier全球首家独立沙龙、Bvlgari全国首家独立沙龙等稀缺资源；

万象城也在持续发力，LV双层店、GUCCI等一应俱全。

而恒隆此时入局，在顶奢赛道已经“迟到”了，如果强行引入，则意味着极高的品牌争夺成本和巨额补贴压力。

因此，恒隆这次“去重奢化”的策略，看似是绕开了正面竞争，主动寻求差异化，但从另一种角度来说，其实也是一种无可奈何的“避战”。

02.

散装的杭州商圈

和杭州的“多中心”不一样，南京的商圈排布有个鲜明的特质，就是“强中心”。

提到商业中心，别无二处，就是新街口，其他的都是弟弟。

从地理位置上看，新街口地处南京“龙蟠虎踞”格局的核心，巧妙地将玄武、秦淮、鼓楼三大区域连为一体。

从商业能级来看，不到0.3平方公里的核心区里，集中了百家世界五百强分支机构进驻，大小商家星罗棋布，高中低档全面覆盖，商贸集中度甚至超过了北京王府井和上海南京路。

在前不久出炉的2025年度《中国商圈商业力T100指数榜单》中，南京新街口排名第二，力压上海，仅次于北京，除了“百亿店王”德基，中央商场、南京新百、金鹰也全都盘踞于此。

在南京逛街购物，你不用多想，新街口就是标准答案。

而杭州则恰恰相反，武林、湖滨、钱江新城......多强并立，多点开花。

分开看，杭州这些商圈实力也不弱。

就拿武林来说，它是浙江唯一一个连续三年入围“福布斯中国中央商务区消费竞争力TOP10”的商圈。

其中，杭州大厦从2005年起，连续8年蝉联全国城市单体商场销售额第一，坐拥爱马仕、香奈儿、LV等头部奢侈品牌，近三年销售额稳定在120亿元上下；

武林银泰的海蓝之谜、兰蔻、雅诗兰黛等品牌，连续多年拿下银泰百货体系的“全国销售第一柜”。

二者联手，构成了武林商圈雷打不动的消费基本盘。

那时候，杭州一度被视为国内重奢消费的重要一极。

但有一个尴尬的问题，就在于消费分散。

消费者如果想“一站式购物”，在杭州得跑两三个商场。

更何况，现在时过境迁。

据赢商网等行业媒体统计，2025年区域头部席位已被南京德基、上海IFC、上海环球港占据，三家销售额分别为262亿元、218亿元、217亿元，均突破200亿元大关。

杭州虽拥有杭州大厦、湖滨银泰in77、万象城三家百亿商场，数量不算少，却已无一能跻身区域头部阵营。

此外，杭州TOP3的商场，万象城、杭州大厦和in77约110亿的销量总和约365亿，南京光一个德基就262亿了。

这样的商业格局，也注定了杭州很难出一个像南京新街口这样的商业中心，力量也就显得没那么集中。

03.

难以撼动的江湖地位

我们再把视线重新拉回到杭州恒隆。

首店经济确实热闹，Jellycat浙江首店、各种潮流餐饮......话题不断，客流不愁。

但说白了，一个“浙江首店”的毛绒玩具，几百块就能到手，这样的客单价和顶奢根本不在一个量级。

这份“热闹”和“含金量”之间，是存在极大差距的。

这和浙江人自己的消费习惯其实也有关系。

浙江人均收入全国前列，但社零总额长期稳居第四，得了个“万年老四”的称号。

问题就出在高端供给不足，消费外流。

周末去外省甚至国外度个假，对很多浙江人来说已经是稀松平常的事。

杭州的商场不够买？那就去上海、去南京，甚至飞东京、飞首尔。

这一点，也在数据中得到了直观的体现：

今年五一假期，南京人均游客消费1256.85元，仅次于上海，位列全国第二，比北京还高，是杭州的1.8倍。

重点是在南京接待的1368万游客里，63.2%来自外地，旅游总收入171.8亿元，异地贡献占了大头。

而杭州五一接待游客1696.1万人次，比南京还多了300多万，但旅游总收入只有120.8亿元，比南京整整低了50亿。

很明显的“人多钱少”，消费力在本地留不住。

这种差距背后，还涉及到中心城市一项重要的能力：

辐射力。

南京作为华东消费枢纽，被誉为“中华第一商圈”，新街口连一个“网红厕所”都能被游客当成5A景区打卡。

而且南京不只是南京人的南京，它对整个安徽乃至苏北的吸附力，堪称恐怖。

宁马城际S2号线刚开通，最高一天客流量就达到19万人次，今年五一南京地铁客运总量2119.83万人次，直接破纪录。

而杭州辐射范围内的嘉兴、湖州、绍兴等城市自身商业发达，本地购买力强，无需舍近求远。

所以要说杭州能不能靠恒隆扭转局面？

短期看，很难。

恒隆预计要到2027年新春才能看到一个“完整体”，SKP、IFC还在建设中，在此之前，杭州高端商业的格局仍然群龙无首。

长期来看，即便未来杭州形成了恒隆+杭百+SKP+IFC+杭州大厦+万象城的多极集群，总量上可能会缩小与南京的差距，但单点超越德基的可能性几乎为零，毕竟人家的体量和品牌壁垒摆在那里。

更何况，人家德基也不会停在原地等着被超越。

2026年，南京商业版图将迎来一场“德基风暴”：河西德基、仙林德基奥莱，双店同开，精准卡位不同客群、不同区位、不同生活方式。

其中，河西德基定位城市级高端综合体，涵盖科技数码、美妆腕表、高端户外；仙林德基奥莱则是国内首个艺术概念奥特莱斯，主打年轻、时尚、潮流，融合生态公园与文化休闲。

南京商业巨无霸的“护城河”，不是静态的，而是动态加深的。

所以说，恒隆的到来虽然让杭州再添一名“武林高手”，能打、敢打、有章法，但南京显然是“武林盟主”，高手过招常见，可要顶替盟主的位置不是一朝一夕能办到的。

杭州可以努力成为“第三城”，但想超越南京，短期内不太可能，长期看也是一件极具挑战的事。

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