今日话题:深度解析5月8日南京学区房新政的底层原因,对楼市和学区房带来哪些影响!

很多买房人、学区房家长都在关心：这次新政到底改了什么？对南京学区房房价、二手房交易、新房市场会带来多大冲击？手里有学区房要不要卖？想买学区房现在能不能入手？带着大家最关心的这些问题，今天我们特别连线楼市资深专家缪老师，和我们深度解读这场学区房新政背后的楼市变局，欢迎缪老师！

主持人：缪老师，您好，欢迎来到我们节目。首先先给大家通俗讲一下，这次南京学区房新政，核心到底改了哪几条，哪些区域执行、哪些区域没变？

嘉宾：主持人好，各位听众朋友大家好。这次5月8日新政核心就两大关键点，第一，鼓楼、玄武、秦淮、建邺等主城，取消提前一年落户，只要入学报名前落户就行，不用再提前囤房占位；第二，直接取消学籍占用学位锁定，不再执行小学6年、初中3年一套房锁定一个学位的规则，上家孩子上学就能卖房，下家第二年直接能用学位。目前只有栖霞、江宁两区还保留原来的落户和学位锁定政策，没有放开。

主持人：那政策一出，市场最直观的变化是什么？对二手房供应和流动性影响大吗？

嘉宾：影响非常大，相当于给学区房直接松绑限售。之前大量房源因为学籍占用被锁住没法卖，新政落地后这些房源集中解禁，主城学区房挂牌量短时间暴涨十几倍，咨询量也涨了三成。原本一套学区房要持有3到6年，现在一年就能交易一次，流动性直接翻倍，二手学区房市场房源一下子就多起来了，同时交易的活跃性也会慢慢多起来。

主持人：那房价大家最关心，是不是所有学区房都会降价？分化情况怎么样？

嘉宾：明显分化。一线鼓楼、玄武顶尖名校学区房，资源稀缺，虽然新增房源多对房价有利空影响，但同时流动性的增加、持有成本和风险的降低的利好因素，对一线学区房房价的影响可以形成对冲，这部分房源仍能保持一定的溢价，在整体房价还没有企稳回升的当下，短时间买家议价空间有所增加，价格短期会有小幅回落，但长期看不会大涨也不会大跌，应该随大市稳中有升。而普通二线学区房就没那么抗跌了，由于买家的分流，原本的学区溢价会快速缩水，二线学区内那些没居住价值的老破小学区房，后续贬值压力很大。反倒是非学区的改善房源，置换链条被激活，价格和流动性反而更稳。

主持人：对买房家长的心态有没有改变？现在大家买房思路跟以前不一样了吧？

嘉宾：有变化，对一线学区房而言，以前家长都要提前一两年抢房囤学位，现在不用着急了，很多2028年才入学的家庭都选择观望暂缓入手。但同时对那些担心购买学区房，怕持有时间过长，房价会大跌而犹豫不决的人，或甚至决定不去为一个学区就冒这么大风险的人，反而是一种促进入市。市场一开始可能会从以前的抢房模式，变成现在的挑房模式，买房人的议价权明显变强，短期半年到一年，学区房整体成交会进入放缓观望状态。但随着买家的不断增加，长期来看，一线学区房的供需又会重回到平衡。

主持人：那除了二手房，对南京新房市场有没有连带影响？

嘉宾：有明显间接影响。很多带学区概念的新房，原本有学区溢价，现在溢价被削弱，新盘去化压力变大，定价也会更保守。但另一方面，很多家庭卖掉手里老学区房，资金就会流向大户型、品质次新和改善新房，反而利好改善型房源的成交。

主持人：站在3到5年的长期角度，您怎么看后续趋势？还有没有什么潜在风险需要大家注意？

嘉宾：长期来看，一线头部的学区房依然抗跌，但房价大涨的可能性也不大。头部学区房变成单纯的短期入学工具，后续换手率变高、学区溢价会随大市稳定而稳定。

政府通过政策调整，释放流动性有效解决头部学区房的优质生源不足问题，进而维护头部学校的教学质量和口碑及头部学区学区房的价值和房价。同时增加交易频次，政府税收收入也会增加，也改变过去由于学区价值导致的房价增值收益归购房人而非贡献最大的学校或政府的不合理性。

不过二线学区房的金融投资属性会被大幅削弱，再加上集团化办学、教师轮岗推进，教育越来越均衡，学校之间差距缩小，学区绑定房价的效应会慢慢淡化，非一线学区房最终将回归地段、品质、配套的居住本质。

同时也要提醒大家，如果后续新生适龄人口增加，热门名校生源扎堆、学位不够用，官方会按落户时间先后排序，超额生源统筹分流，不排除后期随时重启落户和学位限制，政策是有弹性调整空间的。甚至未来由于优质教育带来的学位价值导致的一线学区房房价再度升值都有可能，但随着税收制度的完善，一线学区房再售环节，房产高溢价增值部分的税收都有可能和普通商品房的税收有所不同。

主持人：明白了，也就是说短期一线学区房供应大增对学区房的去化和房价有一定的影响，但很快由于入市需求的再平衡，一线学区房的成交和房价会稳住，甚至不排除学位再次紧张，重新收紧的可能。但对二线学区房房价分化明显，投机炒作空间被压缩。从长期来看楼市回归理性，但学区房强者恒强的马太效应会依然存在。

总结

总的来说，这次南京学区房新政，是一线学区学校自救和学区房房价自保和政府稳房价、盘活存量增加自身收益的一次很聪明的做法。短期最大变化就是学区房供应集中释放、学区房价格出现分化回调，买房人进入观望期；中长期来看，市场流动性大幅提升，政策能有效激活二手房置换链条、降低购买学区房的持有成本和风险，增强有学区需求人群的入市信心，对稳定整体楼市、保护学区房大起大落、增加政府税收有积极意义。

一句话总结就是：政策出台后短期市场会供大于需，利空学区房房价，但由于市场流动性的增加，入市信心和决心的恢复，中长期供需会进一步平衡，长期反而有利于一线学区房的价格稳定，从而有利于南京楼市的整体稳定。

投资有风险，入市需谨慎。以上仅代表嘉宾个人观点，不构成任何投资建议！

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